案情簡介：

房東丁某與買家陳某在滬上某大型中介公司居間認識并達成買賣合意，后為了節省中介費，2016年1月，買家陳某找到上海某房地產經紀事務所，在其居間下，與丁某簽訂了關于普陀區某小區房屋的《房地產買賣居間協議》。合同簽訂后，陳某支付了定金5萬，并約定于2016年1月13日前追加定金350,000元，并定于2016年2月20日簽訂正式的房屋買賣合同。2016年1月18日，陳某發送消息：“想跟你商量個事情，我想跳過這個中介。直接找個代理人幫我做……”，丁某回復消息：“房子肯定沒有問題，中價(應為“中介”)你能不能搞定。要不找個空碰頭聊”，陳某回復稱：“中介，管他去呢，我們倆都沒付錢給過他”。

第二次跳開中介后，上海某房地產經紀事務所得知雙方跳過其又開始找另一家中介公司進行交易，遂到房東丁先生家采取堵門鎖等方式進行報復。此時正值房價上漲期，房東丁先生在考慮諸多因素后，遂不愿意再和陳某繼續交易。陳某遂向普陀區人民法院提起訴訟，要求丁某：1、雙倍返還定金人民幣400000元；2、賠償房價上漲損失100000元。

法院判決：

在接受房東丁先生委托后，仔細梳理法律關系，并指導當事人搜集了與本案有關的證據，并向有關部門調取部分證據。經過庭審激烈辯論，最終本案一審經普陀區人民法院判決：對于陳某全部訴訟請求，均不予支持。陳某不服一審判決，向上海市第二中級人民法院提起上訴，最終陳某的上訴再次被駁回。

律師分析、點評：

本案共涉及兩次“跳中介”行為，對于第一次，由于雙方僅僅是通過中介認識，并未簽訂任何書面協議，此次行為對買賣雙方及第一家中介并不會產生實際法律責任。

而通過上海某房地產經紀事務所居間簽訂三方協議后，該協議是受到法律保護，并對三方均產生約束力。陳某單方提出“跳中介”在得到丁某的同意后，事實上，雙方已經合意解除了經第二家中介居間簽訂的《房地產買賣居間協議》中的買賣雙方之間的房屋買賣合同關系。那么在原《房地產買賣居間協議》解除之后，由于雙方并未約定按照原協議繼續再行簽訂買賣合同，雙方實際上恢復到了未簽訂任何協議的狀態。此時，丁某有權就交易條款進行重新商定，并也有權拒絕向陳某出售房屋。

在雙方合意解除買賣合同關系后，陳某以丁某違反約定，并追究其違約責任的訴訟請求很顯然不會得到法院的支持。

通過以上分析，本律師認為，誠實信用原則是我國民事活動中的基本原則，丁某與陳某《房地產買賣居間協議》簽訂以后，雙方均應按照合同全面履行自身義務。陳某兩次提出“跳中介”，導致中介方不斷騷擾房東丁某，給丁某一家帶來了很大的困擾。丁某實際上已經喪失了對陳某的信任，雙方誠信履約的基礎同樣已經動搖。兩次“跳中介”后最終使得陳某購房落空，還因此承擔了訴訟費、高額的律師費。

律師代理意見被采納：

上海市第二中級人民法院判決：駁回上訴，維持原判。

本文作者：邱揚成，上海驥路律師事務所合伙人

 

聲明：

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