何為執(zhí)行異議：

執(zhí)行異議是指在執(zhí)行過程中，案外人對(duì)執(zhí)行標(biāo)的提出不同的意見，并主張實(shí)體權(quán)利。在執(zhí)行過程中，案外人提出執(zhí)行異議，目的是排除對(duì)執(zhí)行標(biāo)的的強(qiáng)制執(zhí)行，保護(hù)自己的民事權(quán)益。

親辦案例解析：

2016年6月，買受人張某與出售人李某簽訂了位于上海市浦東新區(qū)利津路某小區(qū)房屋的示范版《上海市房地產(chǎn)買賣合同》，約定購房總價(jià)為360萬，張某支付了李某300萬元購房款，李某將房屋交付給了張某。2016年7月，在準(zhǔn)備辦理該房屋過戶手續(xù)時(shí)，該房屋被廣東省惠州市公安局司法查封（因抵押權(quán)人涉及經(jīng)濟(jì)犯罪、李某與抵押權(quán)人系借貸關(guān)系）。這期間，李某多次承諾會(huì)積極與公安溝通解除查封，但至今未能解除查封。2016年，該房屋又因李某對(duì)外欠款，被江西省上饒市信州區(qū)人民法院輪候查封。購買房屋多年，卻不能過戶，張某一家為此寢食難安。

律師分析：

1、張某與李某簽訂的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》合法有效，應(yīng)當(dāng)受到法律保護(hù)。但因李某房屋存在司法查封，屬于我國《合同法》規(guī)定的，合同不能履行的情形之一。若張某向法院起訴要求繼續(xù)履行合同，法院會(huì)提示張某，該合同無法繼續(xù)履行，是否要變更訴訟請求為解除買賣合同，如果張某堅(jiān)持繼續(xù)履行合同，法院會(huì)判決駁回張某訴訟請求。

2、在對(duì)全案進(jìn)行分析后，律師給出兩條方案供張某選擇：一是要求繼續(xù)履行合同，但必須將該房屋上存在的司法查封，在起訴之前予以解除；二是解除合同，要求其返還300萬房款并承擔(dān)違約責(zé)任。考慮到李某現(xiàn)在的經(jīng)濟(jì)情況，張某果斷選擇繼續(xù)履行合同，解除司法查封。但如何解除成為張某目前困境。

3、執(zhí)行異議之訴解困境：

對(duì)于公安部門的查封，張某未付房款與公安部門需要處理的金額大致相當(dāng)，張某已經(jīng)看到惠州市中級(jí)人民法院發(fā)出公告，只要將款項(xiàng)繳至法院賬戶，法院會(huì)安排解除查封，并滌除抵押權(quán)。

張某作為該房屋的購買人，已經(jīng)支付了大部分房款，并實(shí)際占用房屋至今，上饒法院的查封行為侵犯了張某的合法權(quán)益。根據(jù)我國《民事訴訟法》第二百二十七條：“執(zhí)行過程中，案外人對(duì)執(zhí)行標(biāo)的提出書面異議的，人民法院應(yīng)當(dāng)自收到書面異議之日起十五日內(nèi)審查，理由成立的，裁定中止對(duì)該標(biāo)的的執(zhí)行;理由不成立的，裁定駁回。案外人、當(dāng)事人對(duì)裁定不服，認(rèn)為原判決、裁定錯(cuò)誤的，依照審判監(jiān)督程序辦理;與原判決、裁定無關(guān)的，可以自裁定送達(dá)之日起十五日內(nèi)向人民法院提起訴訟”之規(guī)定，張某可以向法院提出書面異議。

既然可以提出書面異議，那么書面異議是否有可能被法院支持。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第十七條：“被執(zhí)行人將其所有的需要辦理過戶登記的財(cái)產(chǎn)出賣給第三人，第三人已經(jīng)支付部分或者全部價(jià)款并實(shí)際占有該財(cái)產(chǎn)，但尚未辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)的，人民法院可以查封、扣押、凍結(jié)；第三人已經(jīng)支付全部價(jià)款并實(shí)際占有，但未辦理過戶登記手續(xù)的，如果第三人對(duì)此沒有過錯(cuò)，人民法院不得查封、扣押、凍結(jié)。”張某通過中介公司正常購買房屋自住，對(duì)于李某的情況并不知情，已經(jīng)支付了大部分購房款項(xiàng)，并實(shí)際占有房屋至今，因此，張某在這其中并不存在過錯(cuò)，人民法院并不能查封。

本文作者：邱揚(yáng)成，上海驥路律師事務(wù)所合伙人

聲明：

本文由上海驥路律師事務(wù)所律師原創(chuàng)，僅代表作者本人觀點(diǎn)，不得視為驥路律師事務(wù)所或其律師出具的正式法律意見或建議。如需轉(zhuǎn)載或引用本文的任何內(nèi)容，請注明出處。