合同的條款是經合同雙方或多方當事人協商一致、約定當事人權利、義務的具體條文或具體內容。

合同條款非常重要。合同當事人的權利義務，除法律規定外，主要由合同的條款約定。合同的條款是否齊備、準確，決定了合同能否成立、生效，決定了當事人是否能夠實現合同目的。

我國《合同法》第十二條規定了各類合同的主要條款。合同一般包括這些條款，但并不意味著缺少了任何一項就會導致合同的不成立或者無效。當事人的名稱或者姓名和住所、標的是所有合同的必備條款。合同也不限于這些條款。不同類型、性質的合同，其主要條款可能不同。比如，買賣合同中有價格條款，而贈與合同中就沒有此項。

附一：法律鏈接

《合同法》：

第十二條　【合同內容】合同的內容由當事人約定，一般包括以下條款：

（一）當事人的名稱或者姓名和住所；

（二）標的；

（三）數量；

（四）質量；

（五）價款或者報酬；

（六）履行期限、地點和方式；

（七）違約責任；

（八）解決爭議的方法。

當事人可以參照各類合同的示范文本訂立合同。

附二、相關案例

案件來源：

上海市第一中級人民法院陳某某與魏某某房屋買賣合同糾紛[(2016)滬01民終8758號]

裁判要點：

分析該居間協議可知，雙方對總房款、各項房款的支付條件、稅費的負擔、違約責任等內容進行了詳細的約定。同時，該協議還明確，雙方應與簽署本協議之十日內依中介的安排，至中介處簽訂房地產買賣合同。雖然雙方確實未約定房屋的過戶時間以及房屋的交付時間，然而，該居間協議因屬于預約合同，故雙方對上述事項未予以約定不足以否定預約合同的存在。雙方應本著最大誠信原則，在協議約定期間內及時按照確定的價格簽訂房地產買賣合同。

基本案情：

一、2016年2月28日，陳某某（乙方）與A事務所（丙方）簽訂《房地產買賣居間協議》一份，協議約定，陳某某委托A事務所以下列條件購買出售方（魏某某）的系爭房屋:購房總價款695萬元，陳某某與出售方簽訂買賣合同后10日內，支付出售方150萬元整。

陳愛軍于辦理過戶手續當天，支付出售方145萬元整。

陳愛軍申請貸款400萬元整，該款項由銀行直接劃入出售方賬戶。

陳某某為表示購買之誠意，同意于簽署房地產買賣居間協議時，交付意向金20萬元整。

該協議補充條款中寫明:……③此合同出售方與陳某某簽字生效之后不得違約，若任何一方違約定金賠付雙倍。

二、該協議中“甲方（出售方）同意以上乙方所提出的購買條件及各項條款。甲方確認:______日期:______”處為空白，該協議底部甲、乙、丙三方簽字處僅有陳某某及A事務所工作人員黃某的簽字及相關信息填寫。

三、A事務所分四筆各5萬元轉賬共20萬元至魏某某賬戶，魏某某出具定金收據，并通過微信拍照發送給黃某。

四、后由于魏某某提出漲價要求，雙方就其余房款的支付時間、合同載明的辦理貸款手續期限事項協商不成，陳某某訴至法院，要求魏某某雙倍返還定金。

裁判結果：

一審判決：

一、魏某某于判決生效之日起十日內返還陳某某定金200,000元；二、駁回陳某某的其余訴訟請求。

二審判決：

一、撤銷上海市松江區人民法院（2016）滬0117民初第5621號民事判決；二、魏某某于本判決生效之日起十日內雙倍返還陳某某定金400,000元。

裁判理由：

一、首先，雖然魏某某沒有在《房地產買賣居間協議》簽名確認，但魏某某已實際收取20萬元，并將其書寫的定金收據拍攝照片并通過微信方式將收據的照片發送給了A事務所工作人員，應視為魏某某向陳某某出具了書面的定金收據，雙方據此建立了定金合同關系。

二、雖然雙方確實未約定房屋的過戶時間以及房屋的交付時間，然而，該居間協議因屬于預約合同，故雙方對上述事項未予以約定不足以否定預約合同的存在。雙方應本著最大誠信原則，在協議約定期間內及時按照確定的價格簽訂房地產買賣合同。

三、由于雙方在協議中約定辦理過戶手續當天陳某某需支付房款145萬元，陳某某申請貸款400萬元。由于過戶與陳某某支付145萬房款屬于同時履行，因此，只要雙方有誠意履行合同的意愿，很容易確定房屋過戶的日期。

四、從本案事實以及中介工作人員的證詞可知，雙方之后未簽署房地產買賣合同并非對合同履行的相關事項協商不成，而是魏某某提出漲價要求。

雙方并未達成新的合意，而原先的《房地產買賣居間協議》并未解除，故對雙方仍具有拘束力。

雙方在從事民事活動中應當恪守誠實信用原則，魏某某的行為已構成違約，應承擔相應的違約責任。

本文作者：馬良君，上海驥路律所創始合伙人、律師

聲明：

本文由上海驥路律師事務所律師原創，僅代表作者本人觀點，不得視為驥路律師事務所或其律師出具的正式法律意見或建議。如需轉載或引用本文的任何內容，請注明出處。