釋義：

共有產權住房，即政府與購房者共同承擔住房建設資金，分配時在合同中明確共有雙方的資金數額及將來退出過程中所承擔的權利義務；退出時由政府回購，購房者只能獲得自己資產數額部分的變現，從而實現保障住房的封閉運行。

上海市已經于2016年2月29日市政府第109次常務會議上正式通過了《上海市共有產權保障住房管理辦法》，2016年5月1日起施行。

申請條件：

同時符合下列條件的本市城鎮戶籍家庭或者個人，可以申請購買共有產權保障住房：

（一）具有本市城鎮常住戶口達到規定年限，且戶口在提出申請所在地達到規定年限；

（二）住房面積低于規定限額；

（三）可支配收入和財產低于規定限額；

（四）在提出申請前的規定年限內，未發生過因住房轉讓而造成住房困難的行為；

（五）市人民政府規定的其他條件。

前款所稱的家庭由具有法定的贍養、撫養或者扶養關系且共同生活的成員組成；個人是指具有完全民事行為能力且年齡符合規定標準的單身人士。

非本市戶籍家庭同時符合居住證持證和積分、住房、婚姻、繳納社會保險、繳納個人所得稅、收入和財產等條件的，可以申請購買共有產權保障住房。

申請程序：

本市城鎮戶籍家庭或者個人申請購買共有產權保障住房的，應當向戶口所在地的鄉（鎮）人民政府或者街道辦事處提出申請；非本市戶籍家庭申請購買共有產權保障住房的，應當向工作單位注冊地所在的鄉（鎮）人民政府或者街道辦事處提出申請。申請人應當如實填報申請文書，提交相關證明材料，并簽署同意接受相關狀況核查以及核查結果予以公示的書面文件。

任何單位和個人不得為申請人出具虛假證明材料。

家庭申請購買共有產權保障住房的，應當推舉一名具有完全民事行為能力的成員作為申請人代表。

政策優惠：

購買共有產權保障住房的，購房人可以按照規定申請住房公積金、商業銀行資金等購房貸款，并可以按照國家規定，享受稅收優惠政策。

購房人確定：

家庭購買共有產權保障住房的，申請家庭可以書面協商確定購房人，作為其產權份額的共同共有人，其余申請人為同住人；申請人之間無法達成一致意見的，全體申請人為購房人。

 

使用限制：

共有產權保障住房的購房人和同住人應當按照房屋管理有關規定和供后房屋使用管理協議的約定使用房屋，并且在取得完全產權前不得有下列行為：

（一）擅自轉讓、贈與共有產權保障住房；

（二）擅自出租、出借共有產權保障住房；

（三）設定除共有產權保障住房購房貸款擔保以外的抵押權；

（四）違反其他法律、法規、規章的情形。

 

政府回購：

取得不動產權證未滿5年，有下列情形之一的，應當騰退共有產權保障住房：

（一）購房人或者同住人購買商品住房，不再符合住房困難條件的；

（二）購房人和同住人的戶口全部遷離本市或者全部出國定居的；

（三）非本市戶籍購房人和同住人的居住證全部被注銷，但因戶口遷入本市導致的除外；

（四）購房人和同住人均死亡的；

（五）市人民政府規定的其他情形。

 

購買滿五年后怎么辦？

本市城鎮戶籍家庭或者個人騰退共有產權保障住房的，由房屋所在地的區住房保障實施機構或者區人民政府指定的機構予以回購。非本市戶籍家庭騰退共有產權保障住房的，由分配供應地的區住房保障實施機構或者區人民政府指定的機構予以回購。

回購價款為原銷售價款加按照中國人民銀行同期存款基準利率計算的利息。

取得不動產權證未滿5年，因離婚析產、無法償還購房貸款等原因確需退出共有產權保障住房的，全部購房人、同住人之間應當達成一致意見，并向相關區住房保障實施機構提出申請。經審核同意后，按照第二款、第三款的規定予以回購。 

本市城鎮戶籍家庭或者個人購買共有產權保障住房，取得不動產權證滿5年后，共有產權保障住房可以上市轉讓或者由購房人、同住人購買政府產權份額，但購房人、同住人拒不履行區住房保障行政管理部門作出的有關房屋管理的行政決定或者有違約行為未改正的除外。上市轉讓或者購買政府產權份額后，住房性質轉變為商品住房。

本市城鎮戶籍家庭或者個人購買共有產權保障住房，取得不動產權證滿5年后，購房人、同住人購買商品住房且住房不再困難的，應當在辦理商品住房轉移登記前，先行上市轉讓共有產權保障住房或者購買政府產權份額，但符合確有必要購買商品住房情形的除外。具體例外情形，由市住房保障行政管理部門規定。

非本市戶籍家庭購買共有產權保障住房，取得不動產權證滿5年后，其交易管理按照本市相關規定執行，但購房人的戶口遷入本市的，按照第一款、第二款規定執行。

 

上市轉讓和購買政府產權份額程序及價格：

上市轉讓共有產權保障住房的，全部購房人、同住人應當達成一致意見，并向房屋所在地的區住房保障實施機構提出申請。區住房保障實施機構或者區人民政府指定的機構在同等條件下有優先購買權；放棄優先購買權的，方可向他人轉讓。共有產權保障住房被上市轉讓或者優先購買的，購房人按照其產權份額獲得轉讓總價款的相應部分。

購買政府產權份額的，全部購房人、同住人應當就購買意愿、購房人等事項達成一致意見，并向房屋所在地的區住房保障實施機構提出申請。

政府行使優先購買權和購房人、同住人購買政府產權份額相關價格的確定辦法，由市住房保障行政管理部門會同相關行政管理部門，按照符合市場價格的原則另行規定。

申請人弄虛作假的法律責任：

違反本辦法第二十條第一款規定，申請人不如實填報申請文書，故意隱瞞或者虛報相關狀況，或者偽造相關證明材料申請共有產權保障住房的，由分配供應地的區住房保障行政管理部門按照下列規定予以處理，并禁止其5年內再次申請本市各類保障性住房：

（一）已取得申請資格的，應當取消其資格，可處1萬元以上5萬元以下罰款。

（二）已購買共有產權保障住房的，責令其騰退住房，收取住房占用期間的市場租金，可處5萬元以上10萬元以下罰款；騰退住房后，由住房保障實施機構退回購房款。

 

房地產經紀人違規代理的法律責任：

違反本辦法第四十三條規定，房地產經紀機構和經紀人員違規代理共有產權保障住房出售、出租業務的，由區住房保障行政管理部門責令限期改正，對房地產經紀人員處1萬元罰款；對房地產經紀機構，取消網上備案資格，處3萬元罰款。

本文作者：邱揚成，上海驥路律師事務所合伙人

聲明：

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