【疑案精講】第5期｜二手房交易中稅費承擔的認定規則

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本案是一起典型的房屋買賣交易過程中因稅費由誰承擔問題引發的糾紛，房價的高漲、房源的緊俏使得賣方市場成為上海房市的常態。處于優勢地位的賣方往往要求，房屋過戶所產生的全部稅費由買方實際承擔。在二手房屋買賣交易過程中，買賣雙方往往前后簽訂居間合同與房地產買賣合同，兩份合同往往均對房產買賣的主要條款如付款條件、過戶時間、稅費承擔等進行約定。由于房地產買賣合同成立于居間合同之后，又因網簽備案的房地產買賣合同中的具體條款無法進行直接修改，經常出現居間合同與網簽備案房地產買賣合同約定不一致的情況，由此而產生糾紛。

如何對兩份合同條款效力的認定，應當結合當事人的真實意思表示、法律規定的合同生效及變更的條件、市場交易習慣等方面進行認定，既尊重交易雙方的真實意愿，維護合同法的嚴肅性，也維護二手房房地產交易市場的秩序。

作者簡介

梅松松

法學碩士，二級法官，上海市楊浦區人民法院民四庭審判員

倪曉琳

法學碩士，上海市楊浦區人民法院民四庭法官助理

潘某訴賀某房屋買賣合同糾紛案

—— 居間合同與房地產買賣合同關于稅費承擔約定不一致的認定

關鍵詞

居間合同 房地產買賣合同 合同變更 稅費承擔

裁判要旨

房屋買賣交易過程中，買賣雙方先后簽訂購房居間合同與經網簽備案的《上海市房地產買賣合同》，在后簽訂的房地產買賣示范合同對交易中產生的稅費承擔之約定與在先簽訂的購房居間合同對稅費承擔之約定不一致的，應當視為雙方對稅費的承擔方式進行變更。

基本案情 

2016年8月12日，潘某某與賀某簽訂《購房居間合同》，約定賀某向潘某某購買其名下許昌路1440弄房屋，并約定交易當中雙方所產生的交易稅費由購買受方承擔。

2016年8月28日，潘某某與賀某簽訂《上海市房地產買賣合同》，合同約定潘某某向賀某轉讓系爭房屋，雙方約定在2016年12月30日前共同向房地產交易中心申請辦理轉讓過戶手續。該房地產權利轉移買賣交易中雙方所發生的相關稅費，由雙方按規定各自繳納。

2016年12月10日，潘某某與賀某共同向房地產交易中心申請辦理變更登記。同日，賀某繳納潘某某應支付的教育費附加收入、地方教育附加收入、河道管理費收入、改征增值稅、其他城市維護建設稅、房地產交易手續費，共計32萬元。

2017年3月，潘某某與賀某就合同履行發生糾紛，原告潘某某訴訟至法院。訴訟中被告賀某提出反訴，要求反訴被告潘某某返還反訴原告墊付的稅費32萬元。

裁判結果 

上海市楊浦區人民法院于2017年4月27日做出（2017）滬0110民初1281號民事判決：反訴被告潘某應于本判決生效之日起十日內返還反訴原告賀某稅費320,000元。

一審判決后，原告（反訴被告）、被告（反訴原告）均未提出上訴，一審判決已生效。

裁判理由

一審法院判決認為，雖然《購房居間合同》約定交易稅費全部由買受方負擔，但之后買賣雙方簽訂的登記備案的《上海市房地產買賣合同》約定稅費各自負擔，應視為雙方對稅費負擔做了變更，被告反訴要求原告返還墊付的稅費應予支持。

案例注解

在二手房買賣中，由于房價的波動常常使買賣雙方中的一方處于相對優勢地位，處于優勢地位的一方往往要求在合同中約定，房屋過戶所產生的全部稅費由另一方實際承擔。案件審理過程中，對稅費承擔的認定，既應當對該約定的合法性進行認定，也應當考察買賣雙方當事人的真實意思表示。

一、雙方當事人自行約定過戶稅費完全由一方承擔的效力

根據我國稅收法律、行政法規的規定，房屋出賣人依法應當繳納營業稅、個人所得稅、土地增值稅等，而房屋買受人依法應當繳納契稅、印花稅等。盡管《中華人民共和國稅收征收管理法實施細則》第三條規定，“負有納稅義務的單位或個人必須依照法律規定履行納稅義務、繳納稅款，其簽訂的合同與稅收法律、行政法規相抵觸的、一律無效。”但是，該條款主要針對雙方當事人通過合同約定免除或逃避納稅義務，導致國家稅收減少，損害國家利益的情形。具體本案而言，雙方當事人自行約定由一方承擔過戶的全部稅費，應不在此限，原因如下：第一，雙方當事人約定由一方承擔過戶的全部稅費，屬于一方當事人對另一方當事人本應承擔義務或債務的自愿負擔，屬于雙方當事人合意處分民事權利，法律并不禁止，合法有效。第二，雙方當事人關于過戶稅費承擔的約定，并不損害國家利益。稅收的主要作用有兩個：一是國家財政收入的來源，二是稅收的調控作用。雙方約定由一方完全承擔過戶的稅費，只是將一方本應繳納的稅收由另一方代為繳納，并不因此造成國家稅收的減少。而且，稅費約定完全由另一方承擔，實際承擔的一方必然會將其作為交易成本考慮，仍能起到稅收的調控作用。因此，當事人就全部稅費由一方承擔的約定合法有效。

二、在先簽訂的居間合同與在后簽訂的房屋買賣合同關于稅費的承擔約定不一致該如何認定

本案中，居間合同約定過戶的稅費完全由買受方承擔，但買賣合同卻約定稅費由各自按照國家法律規定承擔，二者不一致。首先，從成立時間看，買賣合同成立于居間合同之后，居間合同只是為了促成雙方訂立買賣合同的合同，居間合同中確定的標準或條件，完全可能由于買賣雙方的合意，在買賣合同中進行變更或取消。買賣合同才是買賣雙方權利義務的直接體現，不能通過居間合同來推斷買賣合同的意思表示。如果買賣合同與居間合同發生沖突，應視為在后簽訂的買賣合同對居間合同中內容進行了變更。

另外，在實踐中，居間合同中往往會明確課以“以正式簽訂的房地產買賣合同為準”或類似表述之條款，應當視為買賣雙方認可當房地產買賣合同中約定與居間合同不一致時，視為對居間合同內容的變更。

三、買受方實際代為繳納出售方承擔的稅費是否視為對房地產買賣合同的默示變更

本案出售方主張，交易過程中雙方均認可全部稅費由買受方承擔，而且買受方已經實際繳納全部稅費，表明買受方對居間合同約定的認可，而且買受方已經將該義務履行完畢，不應再發生爭議。買受方之所以提起反訴，要求出售方返還稅費，是因為雙方因房屋使用年限問題發生爭議，買受方遂以房地產買賣合同約定“稅費由雙方各自承擔”來“鉆空子”。

根據上海市二手房交易流程，買賣雙方需先至房地產交易中心簽訂房地產買賣合同，然后持已經簽訂的房地產買賣合同前去辦理稅務登記。稅務登記窗口審核確認買賣雙方各自應承擔的稅費，待實際繳納稅費后，方能進行過戶登記。此時，買受方將買賣雙方應承擔的稅費全部繳納，能否以實際履行情況認定買賣雙方對房地產買賣合同中關于稅費承擔的內容再次變更？

在當前上海市二手房買賣市場中，房屋出售方處于優勢地位，在近幾年的房地產交易市場中存在交易中的稅費均由房屋買受方承擔的交易習慣，由于《上海市房地產買賣合同》中關于稅費承擔的條款，即“稅費由雙方各自承擔”屬于格式條款，無法修改，買賣雙方往往通過簽訂補充協議明確稅費全部由買受方承擔。但是本案中，買賣雙方簽訂有補充協議，但該補充協議未就稅費承擔進行約定。處于劣勢地位的買受方，出于促進交易進程、盡快完成房屋過戶的目的，先行墊付全部稅費的行為符合交易習慣。本案中，買賣雙方的房地產買賣合同尚未履行完畢，買受方仍有房款未支付，不排除買受方提出以其墊付的稅費抵扣剩余房款的可能性。加之，本案被告（房屋買受方）明確提出訴訟請求，要求原告退還墊付的稅費，雙方就稅費承擔存在爭議，難以通過交易習慣推斷買受方認可由自己承擔全部稅費。

合同的變更需要當事人明確的意思表示。《中華人民共和國合同法》第七十七條規定：“當事人協商一致，可以變更合同。”第七十八條規定：“當事人對合同變更的內容約定不明確的，推定為未變更。”相比經雙方簽字確認的房地產買賣合同中明確約定“稅費由雙方各自承擔”，買受方單方實際繳納稅費的行為是否體現買賣雙方就稅費承擔方式進行合意變更，應當綜合買賣合同的實際履行情況、買受方提出返還稅費的時間點等因素進行考量。

相關法條

《中華人民共和國合同法》

第八條  依法成立的合同，對當事人具有法律約束力。當事人應當按照約定履行自己的義務，不得擅自變更或者解除合同。

依法成立的合同，受法律保護。

第七十七條 當事人協商一致，可以變更合同。

法律、行政法規規定變更合同應當辦理批準、登記等手續的，依照其規定。

第七十八條  當事人對合同變更的內容約定不明確的，推定為未變更。

文章來源：上海楊浦法院