驥路按語：

2020年春節，一場突如其來的新冠肺炎疫情打亂了所有人的工作、生活節奏。在中共中央領導下，全國人民眾志成城地打響了狙擊疫情的人民戰爭。

疫情給社會經濟生活帶來了諸多影響。為回應廣大客戶的關切，上海驥路律師事務所陸續推送相關權威機構關于新冠疫情防控期間相關法律問題解答，為客戶答疑解惑。

本期推送江蘇鹽城房地產糾紛篇。

為推進房地產市場健康有序發展，維護各方當事人合法權益，促進全市法院依法妥善處理好涉新冠肺炎疫情房地產糾紛案件，在充分調研基礎上，經征求市住房和城鄉建設局、各基層法院等意見，鹽城中院研究出臺《關于規范審理涉新冠肺炎疫情房地產糾紛案件的十五條意見》。

以下為《意見》全文

關于規范審理涉新冠肺炎疫情房地產糾紛案件的

十五條意見

為推進房地產市場健康有序發展，維護各方當事人合法權益，促進全市法院依法妥善處理好涉新冠肺炎疫情房地產糾紛案件，根據《中華人民共和國民法總則》《中華人民共和國合同法》《中華人民共和國突發事件應對法》等法律法規及相關司法解釋，特制定如下指導意見。

一、涉疫房地產糾紛審理的一般規則

1.準確適用公平原則衡平利益。當事人因受疫情、疫情防控措施影響導致合同不能履行或合同目的不能實現，適用不可抗力規則，重點審查合同履行地受疫情影響的情況、分區分級疫情防控措施與違約行為和違約損害結果之間的因果關系，根據公平原則，依法部分或全部免除責任。

2.合理順延合同履行期限。當事人受疫情、疫情防控措施影響不足以導致合同目的無法實現，但按原合同期限履行對其明顯不公平，依據案件具體情況，可以適當延長合同履行期限；在順延的合理履行期限內，當事人已履行合同義務，另一方當事人主張其承擔違約責任，一般不予支持；合理順延的履行期限屆滿后，當事人仍未履行合同義務，根據案件實際情況，結合當事人過錯，承擔相應責任。

3.嚴格把握合同解除條件。堅持促進交易，鼓勵合同繼續履行，引導當事人協商解決糾紛，助推恢復生產經營。當事人請求解除合同，需嚴格審查疫情、疫情防控措施與合同目的不能實現之間的因果關系，當事人因輕微違約或未造成合同目的不能實現的情形要求解除合同，不予支持。

二、維護疫情防控人員合法權益，促進防疫物資生產經營

4.審慎認定疫情防控人員違約責任。疫情防控期間，一方當事人因房地產糾紛主張醫療救護人員、社區工作人員等從事疫情防控工作的另一方當事人承擔違約責任，經審查上述人員確因馳援湖北、救治病員、參與疫情防控工作，導致未能按約履行合同義務，應當給予其合理的履行期限，在合理的履行期限內，上述人員不承擔違約責任。

5.支持涉疫防控物資生產、流通。承租人因投入防疫物資生產、經營、儲備，未能按期交納租金或生產、經營、儲備期間租期屆滿，出租人要求解除房屋租賃合同，不予支持；出租人要求承租人支付欠付租金，承租人提出資金用于防疫物資生產、經營、儲備等抗辯，并要求延期支付租金，應當給予承租人合理的履行期限。

三、涉疫房屋租賃糾紛的審理

6.區分租賃使用房屋類型，依法認定減免租金和延長租期。根據疫情、疫情防控措施影響大小，合同目的實現程度，區分租賃使用房屋類型處理。對于經營性用房，審查疫情、疫情防控措施對經營的具體影響程度、因果關系，依據公平原則酌情減免部分費用或延長租期；對于經營影響較小或屬于正常商業風險，一般不予減免或延長；對于居住型房屋，疫情未實際影響居住使用，不予減免或延長，因受疫情人員防控、交通防控措施等影響，實際影響房屋使用，可依據公平原則，酌情減免部分租金或延長租期。

7.依法保障承租人疫情期間居住權益。疫情防控期間，房屋租賃合同未到期，出租人以承租人系從外地返回等可能存在疫情風險為由，要求承租人遷出或解除房屋租賃合同，不予支持；出租人采取封門、強制搬遷等不當行為給承租人造成損失，承租人要求出租人承擔相應責任，應予支持。

8.妥善處理租賃合同到期交還房屋事項。疫情防控期間，房屋租賃合同到期，承租人因疫情、疫情防控措施不能及時返還房屋，鼓勵出租人和承租人協商處理；協商不成，審查疫情及防控措施與承租人不能返還房屋之間的因果關系，確因疫情、疫情防控措施造成承租人不能返還房屋，出租人要求承租人承擔違約責任，不予支持。出租人強行騰退房屋造成承租人財產損失，承租人要求出租人賠償，應予支持。但上述事由消失后的合理期限內，承租人應當及時返還房屋，并承擔相應的房屋使用費。四、涉疫房屋買賣合同糾紛的審理

9.商品房認購合同的處理。出賣人通過認購、訂購、預定等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保，因疫情、疫情防控措施影響，導致商品房買賣合同未能按期訂立，當事人主張在合理期限內延期履行，一般應予支持；確因疫情、疫情防控措施影響導致商品房買賣合同不能訂立，依據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條的規定處理。

10.逾期付款違約責任的認定。買受人逾期付款，出賣人要求其承擔違約責任，應予支持；但買受人能夠舉證證明其因疫情、疫情防控措施影響，無法按約付款，要求免除相應違約責任，應予支持。

11.逾期交房、逾期辦證民事責任認定。買受人要求出賣人承擔逾期交房、逾期辦證違約責任，出賣人提出受疫情、疫情防控措施影響導致無法按期交付、無法按期協助辦證抗辯，出賣人應當承擔舉證責任，確因疫情、疫情防控措施造成逾期交房、逾期辦證，出賣人要求減免違約責任，應當予以支持。出賣人逾期交房、逾期辦證也有自身過錯，對因其自身原因造成逾期的違約責任不予免除。

12.房屋買賣合同的解除。出賣人因受疫情、疫情防控措施影響逾期交房、逾期辦證，買受人要求解除房屋買賣合同；買受人因受疫情影響逾期付款，出賣人要求解除房屋買賣合同，應當嚴格審查合同的解除條件，同時給予當事人合理的履行期限，在合理的履行期限內，一方當事人能夠繼續履行合同，另一方當事人要求解除合同，不予支持；合理的履行期限屆滿，合同目的仍不能實現，當事人要求解除合同，可以支持。

五、涉疫建設工程合同糾紛的處理

13.合理順延工期。因疫情、疫情防控措施造成工程延期復工或停工，承包人主張合理順延工期，應予支持；但疫情持續時間并不必然等于工期應當順延的時間，如發包人有證據證明承包人的施工并未受疫情、疫情防控措施影響，則未受疫情影響的工期部分，承包人主張順延，不予支持。

14.依法認定工程費用損失。受疫情、疫情防控措施影響，工程延期復工或停工期間，承包人主張其在施工場地的施工機械設備損壞及機械停滯臺班、周轉材料和臨時設施攤銷費用等損失由發包人承擔，不予支持；承包人主張在此期間，其留在施工場地的必要管理人員和保衛人員的費用，以及工程延期復工或停工所發生的工程清理、修復費用增加由發包人承擔，應予支持。受疫情、疫情防控措施影響，確有趕工必要，承包人主張因趕工所發生的費用由發包人承擔，應予支持；工程復工前疫情防控準備及復工后施工現場疫情防控的費用支出，屬于工程措施費用，承包人主張該部分費用由發包人承擔，應予支持。

15.合理分配人材機價格上漲風險。倡導工程發承包雙方充分考慮疫情期間人工、材料設備、機械費用等價格波動因素，協商價格風險控制條款，分擔風險，保障建設工程順利實施。疫情期間人材機價格確實存在上漲，承包人就此要求調整合同價格，應根據雙方合同約定處理；合同沒有約定，由雙方協商處理；協商不成，承包人有證據證明該價格上漲部分系受疫情、疫情防控措施影響而造成，應根據公平原則處理。

來源：鹽城市中級人民法院