案例：

鐘某原為上海市閘北區共和新路XXX弄XXX號XXX室房屋（以下簡稱“系爭房屋”）產權人。2013年9月26日，鐘某（出賣方、甲方）、凌某（買售方、乙方）與上海某房地產經紀事務所（以下簡稱“某公司”）（居間方、丙方）簽訂《房地產買賣居間協議》，載明：丙方為甲方與乙方買賣系爭房屋事宜提供居間服務；系爭房屋售價款為人民幣（以下幣種均為人民幣）550，000元，乙方向丙方支付意向金185，000元，作為與甲方進行洽談之用。如甲方在《房屋買賣合同》上簽字，則該意向金轉為定金，以擔保《房屋買賣合同》的履行，落款處有鐘某及凌某的簽字及某公司的公章。同日，鐘某（甲方）與凌某（乙方）又簽署《房屋買賣合同》一份，載明：鐘某將系爭房屋出售給凌某，房價款550，000元，簽署本合同后三十日內簽署示范文本的《上海市房地產買賣合同》并支付首期房款185，000元，于交易過戶之日支付剩余房款365，000元，甲、乙雙方應與2013年10月25日前向房地產交易中心申請辦理產權過戶手續。另合同對于買賣雙方稅費的承擔，違約責任等做出約定。

2013年10月16日，鐘某（甲方）與案外人王某某（乙方）簽訂《房地產買賣定金協議》，載明：鐘某將系爭房屋出售給案外人王某某，房價款700，000元，乙方于簽署合同之日支付定金10，000元，雙方于10月21日前簽署正式房地產買賣合同，乙方支付首付款240，000元，雙方交接房屋；雙方應于2013年11月21日前辦理房屋產權過戶登記手續并支付430，000元，尾款20，000元待交房時支付。同日，鐘某與案外人王某某簽署正式的《上海市房地產買賣合同》（合同編號：XXXXXXX）。

2013年10月16日，凌某向鐘某出具收條，載明：今收到鐘某10，000元。

2013年10月21日，上海市住房置業擔保有限公司風險管理部出具《收據》一張，載明：我公司已于2013年10月21日收到公積金借款人鐘某的公積金貸款代償款182，667.65元，代償款已全部清償。特立此據。

2013年11月5日，案外人王某某向鐘某中國銀行卡轉賬支付380，000元。隨后，鐘某向陳瞻中國銀行卡轉賬支付380，000元。同日，凌某向陳瞻出具收條，載明：今收到陳瞻轉來共和新路XXX弄XXX號XXX室房款計380，000元，特寫本條，以茲證明。

2012年9月4日，案外人孫某起訴至原審法院要求鐘某支付購買系爭房屋的房屋尾款50，000元，該案的案號為（2012）閘民三（民）初字第*****號。雙方于當日在法院主持下達成鐘某于2012年12月31日給付孫某50，000元的調解協議。但至調解協議約定的履行期限內，鐘某未能及時履行，孫某于2013年3月1日向原審法院申請執行，原審法院于2013年3月13日出具執行裁定書并于2013年3月14日對系爭房屋進行了司法查封。2013年9月29日，鐘某將上述案件的執行款項56，000元交至原審法院。對于該款項，鐘某確認系凌某代為給付。

2014年5月5日，鐘某曾將某公司訴至原審法院，要求某公司返還借款224，667元。該案的案號為（2014）閘民二（商）初字第735號，之后鐘某撤回該案的起訴。嗣后，鐘某起訴至原審法院，請求判令：1、某公司返還鐘某款項231，000元；2、本案的訴訟費用由某公司承擔。原審審理中，鐘某變更第一項訴訟請求為要求某公司返還鐘某171，667元；陳瞻、凌某對上述付款義務承擔連帶責任

一審法院認為：

審法院認為，當事人訂立、履行合同，應當遵守法律、行政法規，尊重社會公德，不得擾亂社會經濟秩序，損害社會公共利益。鐘某與凌某就系爭房屋簽訂的《房地產買賣居間協議》及《房屋買賣合同》雖從形式上看與一般的房屋買賣合同及居間協議并無不同。但事實上，一方面，上述兩份協議對于房價的約定偏低于市場價格；另一方面，根據《房地產經紀管理辦法》的相關規定，房地產經紀機構和房地產經紀人員不得對交易當事人隱瞞真實的房屋交易信息，低價收進高價賣出房屋賺取差價，侵占、挪用房地產交易資金，承購自己提供經紀服務的房屋等行為，凌某作為房地產經紀機構的工作人員，確違反相關規定，承購舜世公司提供經紀服務的系爭房屋，且法院查明的情況，凌某并無購買系爭房屋的資格及經濟能力，結合凌某為鐘某償還借款、法院執行款，而居間協議約定意向金的金額與凌某代鐘某償還的金額一致，之后鐘某通過其他中介公司將系爭房屋出售，凌某知曉但并未提出異議等情節，法院有理由相信，鐘某與凌某簽署的上述兩份協議更具有一種擔保的性質，雙方并無真實的買賣意思表示。至于鐘某給付凌某之款項，鐘某主張其給付的金額為450，000元，審理中凌某確認的金額為390，000元，且鐘某未能提交其他60，000元的相關憑證，故不予認可。審理中，鐘某、凌某確認凌某代鐘某歸還或支付款項261，000元，對于差額部分，凌某辯稱系賺取差價抑或其投資回報并無相關事實和法律依據，不予采信，故凌某應向鐘某返還多收取的款項。對于鐘某要求舜世公司承擔返還上述款項的義務，但鐘某未能提交相應證據證明上述款項系舜世公司收取抑或舜世公司代為歸還鐘某所欠債務，且未能提交舜世公司對凌某上述收款行為明知等證據，故鐘某要求舜世公司承擔還款義務并無相關事實和法律依據，不予支持。

二審法院認為：

上訴人凌某在上訴中明確表示其與鐘某簽訂《房地產買賣居間協議》、《房屋買賣合同》并無取得系爭房屋物權的意思，其的目的在于轉賣，進而賺取差價，由此可以認定凌某并無真實購買系爭房屋的意思表示，故原審判決對此所作的認定并無不當，本院予以認同。同理，從凌某的上述表示，結合鐘某與案外人簽訂的系爭房屋的買賣合同約定的價格為70萬元并已經實際成交的情況，也可以推定系爭房屋的市場價應為70萬元。故原審判決認定凌某與鐘某簽訂的《房地產買賣居間協議》、《房屋買賣合同》中所約定的55萬元房價低于市場價格，并無不當，上訴人凌某對此所提的上訴理由，本院不予采納。此外，凌某認為本案爭議的差額129，000元系投資回報，其有權取得，但對此其并未提供相應書面依據。上訴人凌某作為房地產經紀機構的工作人員，在上訴中自認“購買”系爭房屋的目的在于轉賣、賺取差價，凌某的該行為已經違反了《房地產經紀管理辦法》中規定的房地產經紀人員不得“低價收進高價賣出房屋賺取差價”的相關規定，故上訴人凌某的該點上訴意見，本院不予采納。

律師分析：

從以上案例不難看出，部分房地產經紀人員，利用出售人對市場信息缺乏認識，自己對市場信息的熟悉，從而打起了投資賺差價的投機念頭，在不對稱的信息中謀取暴利。但殊不知，這種不以取得物權為目的，而是轉賣賺差價的行為，很可能被認定不是真實的意思表示，從而被認定為無效。根據我國《民法總則》第一百四十三條：“具備下列條件的民事法律行為有效：（一）行為人具有相應的民事行為能力；（二）意思表示真實；（三）不違反法律、行政法規的強制性規定，不違背公序良俗。”的規定，意思表示不真實的民事法律行為系無效行為。

律師認為，當事人訂立、履行合同，應當遵守法律、行政法規，尊重社會公德，不得擾亂社會經濟秩序，損害社會公共利益。凌某的行為是典型的炒房行為，對當時的房價上漲起到了推波助瀾的作用，該行為嚴重擾亂了正常的房地產市場秩序。本案中的凌某，自己作為中介機構的從業人員“低價收進高價賣出房屋賺取差價”，不僅違反了《房地產經紀管理辦法》的規定，也嚴重擾亂了房地產市場的穩定。對于其這種以投資賺取差價為目的，不以取得物權為目的的行為，不應在受到法律保護。

本文作者：邱揚成，上海驥路律師事務所合伙人

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