居住權釋義：

居住權是指對他人所有的住房及其附屬設施占有、使用的權利。2018年8月27日，提請全國人大常委會審議的民法典物權編草案專門規定了“居住權”：居住權人有權按照合同約定并經登記占有、使用他人的住宅，以滿足其穩定生活居住需要。

法條索引：

《中華人民共和國民法典》

第十四章 居住權

第三百六十六條 居住權人有權按照合同約定，對他人的住宅享有占有、使用的用益物權，以滿足生活居住的需要。

第三百六十七條 設立居住權，當事人應當采用書面形式訂立居住權合同。

居住權合同一般包括下列條款：

（一）當事人的姓名或者名稱和住所；

（二）住宅的位置；

（三）居住的條件和要求；

（四）居住權期限；

（五）解決爭議的方法。

第三百六十八條 居住權無償設立，但是當事人另有約定的除外。設立居住權的，應當向登記機構申請居住權登記。居住權自登記時設立。

第三百六十九條 居住權不得轉讓、繼承。設立居住權的住宅不得出租，但是當事人另有約定的除外。

第三百七十條 居住權期限屆滿或者居住權人死亡的，居住權消滅。居住權消滅的，應當及時辦理注銷登記。

第三百七十一條 以遺囑方式設立居住權的，參照適用本章的有關規定。

居住權與產權的區別：

1、居住權是一種用益物權，他物權，權利主體只能是自然人，而產權是一種物權，權利主體可以是自然人、法人或其他組織。

2、居住權人只能把所取得的房屋用于生活需要，對房屋的使用只能限于為居住的目的，而不能挪作他用，比如用作商業房等。而產權卻沒有這些限制，產權人可以任意占有、使用、處分自己名下的物。

3、居住權具有時間性，期限一般具有為長期性、終身性。這點也是居住權的一項重要特征。可以在合同或者遺囑中進行約定。期限屆滿或者居住權人死亡的，居住權消滅。而產權沒有期限限定，即使權利人死亡的，產權依然存在，可以由其繼承人繼承產權。

4、居住權一般具有無償性，無需向所有權人支付對價，其權利也是不可轉讓。而產權的取得一般需要支付對價，其權利轉讓不受限制。

律師提醒：

設立居住權的，應當向登記機構申請居住權登記。居住權自登記時設立。如果未經登記，法律上并不會承認有居住權存在，也就不會按照居住權保護制度來進行法律保護。

居住權的設立就是為了保護人們最基本的居住權利，不得以營利為目的將房屋用于商業目的。如果需要對外出租的，需要經過房屋權利人同意。

居住權的權利來源一般基于合同，或者是基于遺囑為他人設置居住權。設立居住權是一種要式行為，應當簽訂書面合同，或者在書面遺囑中明確約定。

本文作者：邱揚成，上海驥路律師事務所合伙人

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