學區房

是孩子教育的重要環節

現實生活中

經常有小夫妻一方的父母

為了孫輩落戶上學的原因

將原本屬于自己的房產

過戶到小夫妻名下

然而

當小夫妻離婚

矛盾顯露

房屋轉讓的性質卻備受爭議

基本案情

2017年1月，黃某為了其孫子黃某林上學落戶，與兒子、兒媳、孫子共同簽訂了一份房屋買賣合同，約定以轉讓價款65萬元將其一套房產售賣給這三人，并在房產局辦理了過戶登記，兒子、兒媳、孫子共有該處學區房，但并未支付65萬元轉讓款。2018年9月，黃某的兒子兒媳協議離婚，雙方約定案涉學區房歸兒媳丁某一人所有，后該房變更過戶至丁某一人名下。

兩年后，黃某向玄武區法院提起訴訟，要求確認原告黃某與被告兒子、兒媳、孫子簽訂的房屋買賣合同無效，并確認涉案房產歸原告所有。原告黃某認為，原、被告并不具有買賣涉案房屋的真實意思表示，簽訂買賣合同是為了孫子黃某林上學所用，案涉房屋市場價值遠高于買賣合同中載明的65萬元，三被告也一直未支付購房款，該房屋買賣行為無效。房屋轉讓給三被告后，該房屋一直由原告實際占有、使用、對外出租，原告并未將涉案房屋所有權交付給被告的意思，也并非無償贈與，該涉案房屋仍屬原告所有。

被告之一兒媳丁某認為，原告與三被告簽訂的房屋買賣合同是雙方真實意思表示，合法有效。是以簽訂房屋買賣合同的形式確定的贈與,合同簽訂之后的兩年時間里原告一直未向被告提出支付65萬元，現在原告將三被告告上法庭是因為被告丁某與其兒子被告黃某一離婚的關系，原告不愿將原本屬于自己的房屋歸丁某所有。

裁判結果

法院經審理認為，根據物權法的相關規定，當事人之間訂立有關變更、轉讓不動產物權的合同，除法律另有規定或者合同另有約定外，自合同成立時生效。原告與兒子、兒媳、孫子簽訂的房屋買賣合同，系雙方真實意思表示，合法有效，各方均應按照合同約定履行相應義務。現案涉房產已經登記在丁某名下，原告無權要求丁某返還。被告丁某主張原告實際系將訴爭房屋贈與三被告，缺乏事實和法律依據，本院對此不予采信。依法判決駁回原告黃某的訴訟請求。2020年1月黃某再次將黃某一、黃某林、丁某訴至法院，請求判令三被告支付購房款65萬元及逾期付款違約金。法院最終依法判決被告黃某一、黃某林、丁某給付原告黃某購房款65萬元及逾期付款違約金。

法官說法

現實生活中，當彼此是一家人的時候，從避稅等多種因素考慮很多人會選擇以買賣的形式將房產轉讓給自己家人，尤其是近年來出現的，因為孩子上學老人將自己名下甚至是唯一一套房產過戶給子女及孫輩。然而一旦小家庭面臨解體危機，之前為避稅而選擇的方式就會構成一種潛在的多元傷害，影響家庭和諧和社會穩定。本案中為了孫輩上學,善良的老人將自己畢生辛苦所得的房產以低于市場價“賣”給小夫妻,然而法律是嚴肅的，一旦形成買賣合同則各方必須按照合同履行各自義務。在此提醒廣大老百姓，買賣與贈與的所產生的法律后果是截然不同的，買賣合同約定購房一方需支付相應價款，而贈與是無需支付相應價款的。大家在此情形下轉讓房屋時，應當從真實意思出發，考慮清楚法律后果再去選擇較為合適的方式，而非單純從避稅出發，導致事后的法律爭議造成不必要的損失。老年人更要注重保護自身合法權益，不能對啃老族有求必應，一切均為子女小家庭考慮而犧牲了自身的權益。

轉載自： 南京中級人民法院

來源：南京市玄武區人民法院