買房，對老百姓來說，是件大事兒。

很多人認為，只要我簽了合同、交了錢，

這房子就是我的了。

近日，蘇某就遇上這么一檔子事。

買了別人的房屋，支付了房款，入住了14年，

最后卻被告知買賣合同無效，

這是怎么回事呢？

購買房屋生糾紛  買主訴至法院

2006年10月14日，蘇某購買黃某名下一套經濟適用房，并支付了22萬元，約定余款2萬元待房屋上市過戶后付清，蘇某拿房裝修后入住至今。

當房屋符合上市交易條件后，黃某卻拒絕協助辦理過戶手續，2018年3月，蘇某將黃某訴至法院，請求法院判決其協助過戶。

此“房”非彼“房”  必須嚴守規定

經審理查明，黃某出售的經濟適用房，并不是通常理解的拆遷安置房，而是以其名義，因其家庭屬于低收入家庭而為其家庭申購的經濟適用住房，具有保障性質。

根據《國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》的規定，經濟適用房五年之內不得直接上市交易，如果五年內因各種原因需要直接上市交易的，由政府回購，回購的經濟適用住房，繼續向符合條件的低收入住房困難家庭出售。

因此，擁有購買經濟適用房資格的人在購買、使用、出售經濟適用房時，應嚴格遵守相關管理規定，如違反則破壞了經濟適用房的管理秩序，損害了國家利益和公共利益。

交易損害公共利益  合同被判無效

本案中，黃某明知該房屋是國家保障低收入家庭居住的經濟適用住房，在申購成功后第二年，即將房屋出售從中牟利，違反了強制性禁止性規定，擾亂了經濟適用房的市場秩序，損害了國家和社會公共利益，主觀上存在明顯過錯，應承擔合同無效的主要責任。

蘇某作為買房人，在購房時對房屋性質、產權歸屬等重要事項未盡到合理審慎義務，應承擔合同無效的次要責任。

判決結果

一、黃某與蘇某簽訂的《房屋買賣合同》無效；

二、黃某返還蘇某購房款220000元，同時賠償蘇某房屋差價損失1291040元；

三、在黃某履行完畢上述兩項義務后，蘇某將房屋返還給黃某。

法官提醒

經濟適用房并不是拆遷安置房，是為了保障低收入家庭住房困難的政策性房屋，購房人擁有有限產權，國家嚴格經濟適用住房上市交易管理，兩者極易發生混淆。市民在購買經濟適用房時，一定要對房屋性質、權屬進行充分審查，該類合同是否有效，要區分以下兩種情形：

A、購買5年內轉讓的合同效力

購買經濟適用房不滿5年，申購人與他人簽訂房屋買賣合同并交付房屋的，因不符合經濟適用房解決城市低收入家庭住房困難政策的目的，擾亂了社會秩序，損害了其他低收入群體的利益，該行為違法社會公共利益，買賣合同無效。當事人通過不正當手段辦理過戶手續的，該行為應予以撤銷。申購人因各種原因確需轉讓經濟適用住房的，由政府按照原價格并考慮折舊和物價水平等因素進行回購。

B、購買5年后轉讓的合同效力

購買經濟適用住房滿5年，購房人可轉讓經濟適用住房，買賣合同有效，但在辦理過戶手續時應按照屆時同地段普通商品住房與經濟適用住房差價的一定比例向政府交納土地收益等價款。具體交納比例由城市人民政府確定，政府可優先回購；購房人向政府交納土地收益等價款后，也可以取得完全產權。政府回購的經濟適用住房，繼續向符合條件的低收入住房困難家庭出售。

南京市棲霞區人民法院  陳培

轉載自： 江蘇高院

來源：南京市棲霞區人民法院