合同的法定解除，指當(dāng)出現(xiàn)法律上的原因時(shí)，合同當(dāng)事人可依法行使解除權(quán)。根據(jù)合同法的規(guī)定，合同法定解除的情形包括：

1、因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；

2、在履行期限屆滿之前，當(dāng)事人一方明確表示或以自己的行為表示不履行主要債務(wù)；

3、當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限仍未履行；

4、當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；

5、法律規(guī)定的其他情形。

商品房買賣合同的法定解除也應(yīng)當(dāng)符合合同法對(duì)合同解除的規(guī)定，具體而言，包括以下情形：

1、商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人，導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，無法取得房屋的買受人可以請(qǐng)求解除合同；

2、商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人，導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，無法取得房屋的買受人可以請(qǐng)求解除合同

3、因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格的，買受人可以解除合同；

4、房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用，買受人可以解除合同；

5、出賣人交付使用的房屋套內(nèi)面積或建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，面積誤差比絕對(duì)值超過3%的，買受人可以解除合同；

6、出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付款項(xiàng)，經(jīng)催告后在三個(gè)月合理期限內(nèi)仍未履行的，當(dāng)事人另有約定的除外。

7、商品房買賣合同約定或者法律規(guī)定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過一年，由于出賣人的原因，導(dǎo)致買受人無法辦理房屋所有權(quán)登記的，買受人可以解除合同；

8、商品房買賣合同約定，買受人以擔(dān)保貸款方式付款，因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，對(duì)方當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除合同。因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由導(dǎo)致上述情況出現(xiàn)的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除合同。

附：相關(guān)案例

劉某某與王某某房屋買賣合同糾紛上訴案

北京市第二中級(jí)人民法院

民事判決書

(2016)京02民終8851號(hào)

上訴人（原審原告）:劉某某。

委托訴訟代理人:丁光偉，北京市京師律師事務(wù)所律師。

上訴人（原審被告）:王某某。

委托訴訟代理人:趙某某（王某某之母）。

委托訴訟代理人:劉芬，北京尚孚律師事務(wù)所律師。

原審第三人:北京某某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司。

法定代表人:吳某，董事長(zhǎng)。

委托訴訟代理人:張某某。

委托訴訟代理人:鄭某某。

上訴人劉某某因與上訴人王某某、原審第三人北京某某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司（以下簡(jiǎn)稱某某公司）房屋買賣合同糾紛一案，不服北京市房山區(qū)人民法院（2015）房民初字第17286號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2016年10月17日立案受理后，依法組成合議庭審理了本案。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

劉某某上訴請(qǐng)求:撤銷原判第三項(xiàng)，改判在30萬的基礎(chǔ)上再增加633000元違約金。事實(shí)和理由:一審判決的違約金數(shù)額不足以彌補(bǔ)我的損失。損失包括兩年半以來租房支付的租金損失、由于王某某的違約行為導(dǎo)致的巨大的訴訟費(fèi)用，為此錯(cuò)失購房機(jī)會(huì)以及占用已付房款造成的損失，故要求在一審判決基礎(chǔ)上增加違約金數(shù)額。

王某某上訴請(qǐng)求:撤銷原判，不同意劉某某全部訴訟請(qǐng)求。事實(shí)和理由:我賣房是由于急用錢，一房二賣是有原因的，房屋已經(jīng)賣給趙璐，劉某某應(yīng)該及時(shí)與我協(xié)商解除合同事宜，現(xiàn)劉某某已經(jīng)喪失合同解除權(quán)，且由于劉某某沒有及時(shí)與我協(xié)商，造成我也有巨大損失，故不同意劉某某的訴訟請(qǐng)求。

某某公司述稱:同意原判。

劉某某向一審法院起訴請(qǐng)求:1.解除我與王某某于2013年5月6日簽訂的房產(chǎn)認(rèn)購合同，并要求王某某返還我購房款1107000元；2.王某某支付我違約金1051400元；3.王某某支付我購房中介費(fèi)25704元；4.王某某賠償我空調(diào)損失5150元；5.王某某支付我評(píng)估費(fèi)9225元。

一審法院認(rèn)定事實(shí):2013年5月6日，劉某某（買受人、乙方）與王某某（出賣人、甲方）及某某公司（見證方、丙方）簽訂了《房產(chǎn)認(rèn)購合同》，約定，甲方出售房產(chǎn)坐落于北京市房山區(qū)長(zhǎng)陽鎮(zhèn)（長(zhǎng)陽鎮(zhèn)起步區(qū)1號(hào)地）A地塊半島家園03地塊×＃住宅樓×層×單元×號(hào)（以下簡(jiǎn)稱訴爭(zhēng)房屋），權(quán)屬性質(zhì)為商品房，房屋成交價(jià)為1757000元。其中第七條違約責(zé)任第二款約定:自本合同簽訂之日起至甲乙雙方辦理過戶手續(xù)前，甲乙雙方任何一方未按照本合同約定的內(nèi)容辦理相關(guān)手續(xù)（出現(xiàn)違約行為超過15日），均視為違約。如甲方違約，除應(yīng)退還乙方已付款項(xiàng)外，還應(yīng)向乙方支付相當(dāng)于本合同議定成交價(jià)20%的違約金，乙方對(duì)該房進(jìn)行的裝修和裝飾以票面（含收據(jù)）金額為準(zhǔn)由甲方承擔(dān)，而后該房的裝修和裝飾歸屬甲方；如乙方違約，乙方在向甲方支付了本合同議定成交價(jià)20%的違約金后，有權(quán)要求甲方將其已付款項(xiàng)原數(shù)退還，乙方對(duì)房屋進(jìn)行的裝修和裝飾歸甲方所有。同時(shí)，違約方還應(yīng)向丙方支付本合同中議定成交價(jià)2.2%的居間服務(wù)費(fèi)。該合同同時(shí)約定了各方的其他權(quán)利義務(wù)。該合同簽訂后，各方開始履行各自義務(wù)。劉某某先后向王某某支付了購房定金10000元、購房首付款897000元、購房款200000元，向某某公司支付了中介費(fèi)25704元、房屋交驗(yàn)費(fèi)200元。2013年5月11日，劉某某與王某某在《房屋交割清單》上均簽字捺印確認(rèn)“對(duì)上述情況，乙方（劉某某）經(jīng)驗(yàn)收，認(rèn)為符合房屋交驗(yàn)條件，物品齊全，并且雙方已對(duì)水、電、燃?xì)獾荣M(fèi)用結(jié)算完畢，同意接收”。后劉某某購買了空調(diào)三臺(tái)，并放置在訴爭(zhēng)房屋內(nèi)。2014年3月4日，劉某某與王某某的母親趙某某在訴爭(zhēng)房屋處發(fā)生爭(zhēng)執(zhí)，北京市公安局房山分局長(zhǎng)陽派出所出警處理并出具了出警單，載明簡(jiǎn)要案情為:劉某某從趙某某處購買長(zhǎng)陽半島小區(qū)1-2-1101號(hào)房產(chǎn)，說趙某某想違約，將房門打開。2014年3月9日，王某某與趙璐簽訂《商品房買賣合同》，約定王某某將訴爭(zhēng)房屋出售給趙璐。合同簽訂后，王某某將訴爭(zhēng)房屋交付給趙璐。2014年5月，劉某某以房屋買賣合同糾紛為由訴至法院，北京市房山區(qū)人民法院于2014年6月10日作出（2014）房民初字第4279號(hào)民事判決書，判令劉某某、王某某與某某公司于2013年5月6日簽訂的《房產(chǎn)認(rèn)購合同》真實(shí)有效。2014年8月，劉某某以排除妨害糾紛為由訴至法院，北京市房山區(qū)人民法院于2014年11月25日作出（2014）房民初字第11553號(hào)民事判決書，判令王某某、趙璐于判決生效后30日內(nèi)將訴爭(zhēng)房屋騰退后歸還劉某某。趙璐不服上訴。2015年2月19日，北京市第二中級(jí)人民法院作出（2015）二中民終字第01924號(hào)民事判決書，撤銷（2014）房民初字第11553號(hào)民事判決第一項(xiàng)、第二項(xiàng)，駁回劉某某的全部訴訟請(qǐng)求。

劉某某于2015年4月27日向北京市房山區(qū)人民法院提出訴訟保全申請(qǐng)，要求對(duì)本案訴爭(zhēng)房屋即位于北京市房山區(qū)祥云街×號(hào)院×號(hào)樓×單元×號(hào)房屋進(jìn)行訴訟保全，并由劉潤(rùn)剛作為擔(dān)保人，提供劉潤(rùn)剛所有的位于大興區(qū)宏大北園×號(hào)樓×層×單元×的房屋作為財(cái)產(chǎn)擔(dān)保。2015年4月29日，北京市房山區(qū)人民法院作出（2015）房民初字第07400號(hào)-1民事裁定書對(duì)王某某購買的位于北京市房山區(qū)祥云街×號(hào)院×號(hào)樓×單元×號(hào)房屋進(jìn)行了預(yù)查封。

審理中，劉某某申請(qǐng)對(duì)涉訴房屋的當(dāng)前市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，杜鳴聯(lián)合房地產(chǎn)評(píng)估（北京）有限公司于2016年6月7日作出《估價(jià)報(bào)告書》，顯示估價(jià)對(duì)象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)價(jià)值估價(jià)結(jié)果為人民幣269萬。

上述事實(shí)，有各方當(dāng)事人陳述、房產(chǎn)認(rèn)購合同、購房款收條、中介費(fèi)收據(jù)、房屋交割清單、商品房買賣合同、（2014）房民初字第4279號(hào)民事判決書、（2014）房民初字第11553號(hào)民事判決書、（2015）二中民終字第01924號(hào)民事判決書、評(píng)估報(bào)告書、評(píng)估費(fèi)票據(jù)等證據(jù)在案佐證。

一審法院認(rèn)為，依法成立的合同對(duì)當(dāng)事人具有約束力。當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。劉某某與王某某簽訂的《房產(chǎn)認(rèn)購合同》已經(jīng)法院生效判決認(rèn)定真實(shí)有效，但王某某在與劉某某簽訂《房產(chǎn)認(rèn)購合同》后，又將訴爭(zhēng)房屋賣與趙璐，致使劉某某《房產(chǎn)認(rèn)購合同》目的無法實(shí)現(xiàn)，王某某已構(gòu)成違約，應(yīng)按合同約定承擔(dān)違約責(zé)任。現(xiàn)劉某某要求解除雙方簽訂的《房產(chǎn)認(rèn)購合同》，并要求王某某返還已付購房款、支付違約金的訴求符合法律規(guī)定，法院予以支持。關(guān)于違約金的數(shù)額問題，違約金在我國(guó)合同法中主要體現(xiàn)為一種民事責(zé)任形式，以賠償非違約方的損失為主要功能，而不是旨在嚴(yán)厲懲罰違約方。違約金不僅僅是當(dāng)事人預(yù)先約定的事項(xiàng)，也是國(guó)家以法律形式設(shè)定的責(zé)任形式，當(dāng)國(guó)家認(rèn)為當(dāng)事人約定的違約金有過高或過低情形時(shí)，基于違約金的補(bǔ)償性及一方當(dāng)事人的申請(qǐng)，國(guó)家傾向于予以調(diào)整，故國(guó)家立法授予法院提高或降低違約金的權(quán)力。故法院結(jié)合本案中劉某某、王某某履行合同的情況、王某某的過錯(cuò)程度、劉某某的實(shí)際損失、劉某某的預(yù)期利益等因素，根據(jù)公平和誠(chéng)實(shí)信用原則，對(duì)于違約金的數(shù)額依法予以酌情確定。劉某某要求王某某支付購房中介費(fèi)25704元的訴訟請(qǐng)求，符合法律規(guī)定，法院予以支持。王某某辯稱劉某某、某某公司存在違約行為，缺乏依據(jù)，法院不予采信。王某某擅自處分劉某某的物品，且稱原物已不存在即無法返還，對(duì)此應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任，具體數(shù)額法院依法酌情予以確定。王某某稱該項(xiàng)訴訟請(qǐng)求違反了一事不再理的原則，因劉某某不再堅(jiān)持返還原物而要求損失賠償，不屬于“一事”的范疇，故對(duì)王某某的抗辯意見法院不予采信。據(jù)此，原審法院依照《中華人民共和國(guó)合同法》第一百零七條、《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第八條、《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第三十七條之規(guī)定，于2016年8月判決:一、解除劉某某與王某某于二○一三年五月六日簽訂的《房產(chǎn)認(rèn)購合同》；二、王某某于判決生效后十日內(nèi)返還劉某某已付購房款一百一十萬七千元；三、王某某于判決生效后十日內(nèi)支付原告劉某某違約金三十萬元；四、王某某于判決生效后十日內(nèi)支付劉某某中介費(fèi)二萬五千七百零四元；五、王某某于判決生效后十日內(nèi)賠償劉某某財(cái)產(chǎn)損失三千五百元；六、駁回劉某某的其他訴訟請(qǐng)求。如果未按判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條　之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

二審中，當(dāng)事人沒有提交新證據(jù)。本院對(duì)一審法院查明的事實(shí)予以確認(rèn)。

本院認(rèn)為，依法成立的合同對(duì)當(dāng)事人具有約束力。根據(jù)人民法院已生效判決的認(rèn)定，劉某某與王某某就訴爭(zhēng)房屋簽訂的《房產(chǎn)認(rèn)購合同》合法有效，雙方均應(yīng)依約履行。但由于王某某在合同履行過程中存在一房二賣的違約行為，導(dǎo)致訴爭(zhēng)房屋現(xiàn)被案外人趙璐占有使用，進(jìn)而使得王某某與劉某某之間的上述合同無法繼續(xù)履行，劉某某簽訂合同的購房目的無法實(shí)現(xiàn)，現(xiàn)劉某某要求解除上述合同，有事實(shí)及法律依據(jù)，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補(bǔ)救措施，并有權(quán)要求賠償損失。故王某某應(yīng)在合同解除后，將劉某某已支付的購房款返還劉某某，并承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。王某某主張劉某某未及時(shí)向其主張權(quán)利，已經(jīng)喪失合同解除權(quán)的上訴意見，缺乏依據(jù)，本院不予采納。關(guān)于違約金數(shù)額問題，原審法院判決根據(jù)雙方履行合同的情況、王某某的過錯(cuò)程度、劉某某的實(shí)際損失及預(yù)期利益等因素酌情確認(rèn)違約金數(shù)額并無不妥，本院對(duì)此不持異議。劉某某要求增加違約金數(shù)額的上訴請(qǐng)求依據(jù)不足，本院對(duì)此不予支持。關(guān)于劉某某已向某某公司支付的中介費(fèi)25704元，根據(jù)雙方合同約定，應(yīng)由違約方承擔(dān)，故劉某某要求王某某給付其已交納的中介費(fèi)，本院予以支持。關(guān)于劉某某主張的其放置在訴爭(zhēng)房屋內(nèi)物品的財(cái)產(chǎn)損失，由于王某某主張?jiān)镆巡淮嬖冢瓕彿ㄔ号袥Q酌情確定財(cái)產(chǎn)損失數(shù)額亦無不妥，本院對(duì)此亦不持異議。王某某上訴主張由于劉某某未及時(shí)向其主張違約責(zé)任導(dǎo)致王某某亦存在損失，故不同意退還已付購房款、不同意支付違約金、中介費(fèi)及財(cái)產(chǎn)損失的上訴意見，無事實(shí)及法律依據(jù)，本院不予采納。王某某的上訴請(qǐng)求缺乏依據(jù)，本院不予支持。原審法院判決正確，本院予以維持。綜上所述，依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條　第一款　第一項(xiàng)　之規(guī)定，本院判決如下:

駁回上訴，維持原判。

保全費(fèi)5000元，由王某某負(fù)擔(dān)（于本判決生效后七日內(nèi)交納）。

評(píng)估費(fèi)9225元，由王某某負(fù)擔(dān)（于本判決生效后七日內(nèi)交納）。

二審案件受理費(fèi)30033元，由劉某某負(fù)擔(dān)10130元（已交納），由王某某負(fù)擔(dān)19903元（已交納）。

本判決為終審判決。

審判長(zhǎng)陳雨菡

審判員李珊

審判員姚穎

二〇一六年十月三十一日

書記員劉佳

本文作者：馬良君，上海驥路律所創(chuàng)始合伙人、律師

聲明：

本文由上海驥路律師事務(wù)所律師原創(chuàng)，僅代表作者本人觀點(diǎn)，不得視為驥路律師事務(wù)所或其律師出具的正式法律意見或建議。如需轉(zhuǎn)載或引用本文的任何內(nèi)容，請(qǐng)注明出處。