商品房出賣人的保修責任，是指房地產開發商對房屋工程質量問題在一定期限內承擔的免費維修責任。

《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十三條第二款規定：“交付使用的房屋存在質量問題，在保修期內，出賣人應當承擔修復責任；出賣人拒絕修復或者在合理期限內拖延修復的，買受人可以自行或者委托他人修復。修復費用及修復期間造成的其他損失由出賣人承擔。”此法條規定了商品房出賣人的保修責任。

根據房地產法規規定，在商品房交付使用時，房地產開發商須向買受人提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。《住宅質量保證書》應當列明工程質量監督單位核驗的質量等級、保修范圍、保修期和保修單位等內容。開發商應當按《住宅質量保證書》承擔保修責任。委托物業管理公司等單位維修的，《住宅質量保證書》中明示所委托的單位。

在保修期限內發生的屬于保修范圍的質量問題，房地產開發企業應當履行保修義務，并對自己造成的損失承擔賠償責任；出賣人拒絕修復或者在合理期限內拖延修復的，買受人可以自行修復或者委托他人修復，所產生的修復費用由出賣人承擔。驗收后買受人自行添置、改動的設施、設備，由買受人自行承擔維修責任；因買受人使用不當或擅自改動結構、設備位置和不當維修等造成的質量問題，房地產商不承擔維修責任。

附1：法律依據

中華人民共和國建筑法

第六十條　建筑物在合理使用壽命內，必須確保地基基礎工程和主體結構的質量。

建筑工程竣工時，屋頂、墻面不得留有滲漏、開裂等質量缺陷；對已發現的質量缺陷，建筑施工企業應當修復。

楊某訴東臺市東盛房地產開發有限公司商品房銷售合同糾紛案

城市房地產開發經營管理條例

第二十八條　商品房銷售，當事人雙方應當簽訂書面合同。合同應當載明商品房的建筑面積和使用面積、價格、交付日期、質量要求、物業管理方式以及雙方的違約責任。

第三十一條　房地產開發企業應當在商品房交付使用時，向購買人提供住宅質量保證書和住宅使用說明書。

住宅質量保證書應當列明工程質量監督單位核驗的質量等級、保修范圍、保修期和保修單位等內容。房地產開發企業應當按照住宅質量保證書的約定，承擔商品房保修責任。

保修期內，因房地產開發企業對商品房進行維修，致使房屋原使用功能受到影響，給購買人造成損失的，應當依法承擔賠償責任。

第三十二條　商品房交付使用后，購買人認為主體結構質量不合格的，可以向工程質量監督單位申請重新核驗。經核驗，確屬主體結構質量不合格的，購買人有權退房；給購買人造成損失的，房地產開發企業應當依法承擔賠償責任。

建設工程質量管理條例

第三十九條　建設工程實行質量保修制度。

建設工程承包單位在向建設單位提交工程竣工驗收報告時，應當向建設單位出具質量保修書。質量保修書中應當明確建設工程的保修范圍、保修期限和保修責任等。

第四十條　在正常使用條件下，建設工程的最低保修期限為：

（一）基礎設施工程、房屋建筑的地基基礎工程和主體結構工程，為設計文件規定的該工程的合理使用年限；

（二）屋面防水工程、有防水要求的衛生間、房間和外墻面的防滲漏，為５年；

（三）供熱與供冷系統，為２個采暖期、供冷期；

（四）電氣管線、給排水管道、設備安裝和裝修工程，為２年。

其他項目的保修期限由發包方與承包方約定。

建設工程的保修期，自竣工驗收合格之日起計算。

中華人民共和國合同法

第一百一十一條　質量不符合約定的，應當按照當事人的約定承擔違約責任。對違約責任沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規定仍不能確定的，受損害方根據標的的性質以及損失的大小，可以合理選擇要求對方承擔修理、更換、重作、退貨、減少價款或者報酬等違約責任。

附2：相關案例

[裁判摘要]

一、人民法院依法獨立行使審判權，在審理案件中以事實為根據，以法律為準繩。人民法院據以定案的事實根據，是指經依法審理查明的客觀事實。建設行政主管部門的審批文件以及建筑工程勘察、設計、施工、工程監理等單位分別簽署的質量合格文件，在關于房屋建筑工程質量的訴訟中僅屬訴訟證據，對人民法院認定事實不具有當然的確定力和拘束力，如果存在房屋裂縫、滲漏等客觀事實，并且該客觀事實確系建筑施工所致，則人民法院應當依法認定房屋存在質量缺陷。

二、除有特別約定外，房屋出賣人應當保證房屋質量符合工程建設強制性標準以及合同的約定，房屋買受人因房屋存在質量缺陷為由向出賣人主張修復等民事責任的，人民法院應當予以支持。

原告：楊某，女，34歲，住江蘇省東臺市海陵南路。

被告：東臺市東盛房地產開發有限公司，住所地：江蘇省東臺市新東南路。

法定代表人：季國棟，該公司總經理。

原告楊某因與被告東臺市東盛房地產開發有限公司(以下簡稱某房地產公司)發生商品房買賣合同糾紛，向江蘇省東臺市人民法院提起訴訟。

原告楊某訴稱：2006年3月25日，原告與被告某房地產公司簽訂商品房買賣合同，購買被告開發的東臺市某小區10號樓A室房屋一套，并于同年5月至9月進行了精裝修。在裝修、居住過程中，原告發現房屋存在墻體裂縫、窗戶滲漏等問題，雖然被告得知后對裂縫及滲漏問題進行了多次處理，但仍未能根治修復，從而給原告造成了損失。隨后，南京東南建設工程安全鑒定有限公司對裂縫滲漏原因及修復方案進行了鑒定，認定墻體裂縫主要是因溫度變化時結構材料的不均勻收縮所致，屋面未作保溫層和墻體砌筑質量較差導致樓層溫度裂縫明顯，而墻體裂縫是窗戶部位產生滲漏的直接原因。故原告要求被告承擔修復房屋裂縫及相關費用的民事責任，賠償因裂縫滲漏造成的損失7100元。

原告楊某提交了如下證據：

1．原告楊某與被告某房地產公司簽訂的商品房買賣合同、房屋產權證、住宅使用說明書、住宅質量保證書各一份，用以證明原被告之間存在買賣合同關系，且屋面防水工程、有防水要求的衛生間、房間和外墻面的防滲漏、地基結構工程和主體結構工程都屬于被告的保修范圍。

2．照片16張、南京東南建設工程安全鑒定有限公司第SF207078-1號鑒定報告一份，用以證明被告某房地產公司交付的房屋存在裂縫和滲漏的質量缺陷，且系溫度變化時結構材料不均勻收縮所致，屋面未做保溫層和墻體砌筑質量較差導致頂部樓層溫度裂縫明顯，這種裂縫嚴重影響了原告楊某對房屋的使用和觀瞻。鑒定報告還對裂縫提出了整改及修復方案。

3．東臺市建筑工程質量監督站出具的建設工程質量監督報告、監理單位工程質量評估報告各一份，用以證明被告某房地產公司交付的房屋在工程設計上存在著建筑節能方面的質量缺陷，在合同中被告沒有載明此情況，在交付時亦未能告知。

4．2007年8月13日和6月12日被告某房地產公司作出的關于東臺某小區維修的說明和關于對業主反映有關質量問題的處理情況說明及其態度和建議，用以證明被告已進行了維修，但未能修復的事實。

5．2007年12月30日建筑工程預算書，用以證明按照鑒定結論提出的整改修復方案產生的工程預算。

6．南京千都裝飾工程有限公司東臺分公司稅務登記證、營業執照、裝飾工程合同書、收條、報修記錄表、情況反映及證人證言各一份，用以證明原告楊某在房屋裝修期間，因被告某房地產公司對A室墻體進行二次修復，導致裝修工期延誤，補償裝修方違約金等共7100元。

7．中國建設銀行股份有限公司江蘇省分行作出的建蘇寧價[2008]213號《關于東臺市某小區10號樓A室房屋整改修復工程造價的鑒定意見》，用以證明對房屋修復整改所需的費用。

被告某房地產公司辯稱：被告交付給原告楊某的房屋經竣工驗收合格，被告僅在保修期限內依據合同約定和法律規定承擔維修責任。被告的施工圖設計文件通過了有關行政部門審查，符合國家強制性標準及規范的要求。屋面未做保溫屋符合設計要求和規定，不是被告的過錯。新建、增建屋面保溫層不屬于被告的法定義務。原告的主張沒有合同和法律規定上的依據，故請求駁回原告的訴訟請求。

被告某房地產公司提交了如下證據：

1．勘察單位質量評估報告、設計單位工程質量檢查報告、監理單位工程質量評估報告、單位工程竣工驗收報告、單位工程交付竣工驗收證明書、建設工程質量監督報告，用以證明該房屋通過了各方主體，包括政府的工程質量監督部門的驗收，該工程按圖施工，符合設計要求，為質量合格工程，符合國家強制性標準及規范。

2．關于發布《住宅工程質量通病控制標準》的通知、《住宅工程質量通病控制標準》、《住宅工程常見質量通病防治措施手冊》，用以證明墻體砌體裂縫、滲漏屬于工程質量通病，2006年4月才將建筑節能列為強制性標準。

3．20041226號施工圖設計審查報告、設計施工圖通用圖紙說明、原告楊某所在房屋設計圖紙、建設工程抗震設防審查證書，用以證明被告某房地產公司交付原告的商品房及其施工圖紙符合國家的強制性規范，通過了有關行政部門的審核，屋面保溫層施工不是被告的法定義務。

4．東臺市規劃建設局東建發[2006]136號文件，用以證明江蘇省建筑節能強制性標準和強制性規程在東臺市是2006年6月1日起施行的，原告楊某所訴的房屋在建筑時沒有節能要求。

東臺市人民法院一審查明：

2006年3月25日，原告楊某與被告某房地產公司簽訂商品房買賣合同一份，該合同載明，原告購買被告開發的坐落于東臺市原新東南路(現海陵南路)某小區 10號樓A室房屋一套，房屋用途為居住，房屋總價款為441 430元，《住宅質量保證書》作為合同的附件；出賣人自房屋交付使用之日起，按照《住宅質量保證書》承諾的內容承擔相應的保修責任，在房屋保修范圍和保修期限內發生質量問題，出賣人應當履行保修義務，因不可抗力或者非出賣人原因造成的損壞，出賣人不承擔責任，但可協助維修，維修費用由購買人承擔。某小區10號樓為疊加別墅，除去頂樓閣樓層后有4個結構層，為磚混結構，屋面未設置保溫層，對此，被告向原告出售房屋時未予告知。該樓的設計單位為通州市建筑設計院，施工單位為通州市華建建筑安裝工程公司，監理單位為通州市天元建設監理咨詢有限公司。該樓于2005年4月1日開工， 2006年1月20日竣工。

2006年6月21日，原告楊某領取了涉案房屋的房屋所有權證。在裝修、居住過程中，原告發現存在墻體多處裂縫、窗戶滲漏等問題，多次報修，被告某房地產公司多次派員維修，但均未能根本修復。

2007年9月3日，原告楊某將被告某房地產公司訴至法院要求其修復房屋的裂縫。審理中，原告申請對墻體裂縫滲漏的原因及維修方案進行鑒定。2007年12月 11日，南京東南建設工程安全鑒定有限公司作出SF207078-1號《東臺市某小區10號樓A室裂縫原因及維修方案鑒定報告》 (以下簡稱鑒定報告)，其鑒定結論為：某小區10號樓A室產生墻體裂縫的主要原因是溫度變化時結構材料的不均勻收縮所致，屋面未做保溫屋和墻體砌筑質量較差導致頂部樓層溫度裂縫明顯，上述裂縫對主體結構安全沒有影響，但嚴重影響觀瞻和使用功能。其整改修復方案為：1．現有裂縫的修復方案：對內外貫通的裂縫可采用結構膠進行灌縫，對墻面粉刷層的裂縫，可鏟除原粉刷層，進行重新粉刷。2．防止裂縫繼續發展的處理方案：由于某小區10號樓 A室的裂縫基本上都屬于溫度縫，當溫差較大時，房屋的裂縫發展會比較明顯，雖然溫度裂縫不影響主體結構的安全性能，但是會影響建筑的觀瞻和使用，因此，應該采取措施，降低溫度變化帶給建筑的損傷，考慮到10號樓A室的屋面未設置保溫屋，建議拆除原屋面瓦，參照圖集蘇J9801-1／8新做保溫屋面。新保溫屋面各層做法如下：(1)原屋面瓦；(2)25厚1：2．5水泥砂漿摻107膠，內調16號鍍鋅鋼絲網一層；(3) 40厚擠塑保溫板；(4)3ram厚高分子卷材 SBS一層；(5)20厚1：3水泥砂漿找平層； (6)鋼筋混凝土現澆屋面板。

2007年12月19日，原告楊某向法院提出撤訴申請，同日法院作出(2007)東民一初字第1895號民事裁定書，裁定準許原告撤訴，同年12月21日，原告另訴要求被告某房地產公司承擔根治修復房屋裂縫滲漏及相關費用的民事責任，賠償因裂縫滲漏造成的損失7100元。

2008年1月7日，原告楊某申請對東臺市某小區10號樓A室房屋整改修復工程造價進行評估。2008年7月9日，中國建設銀行股份有限公司江蘇省分行作出建蘇寧價[2008]213號《關于東臺市某小區 10號樓A室房屋整改修復工程造價的鑒定意見》，結論為：原告位于東臺市某小區10號樓A室房屋整改修復工程造價為 35 481．36元。

本案一審的爭議焦點是：1．被告某房地產公司出售給原告楊某的房屋是否存在質量問題；2．若存在質量問題，被告是否應當承擔民事責任；3．若被告應當承擔民事責任，則應當承擔何種方式的民事責任。

東臺市人民法院一審認為：

第一，被告某房地產公司出售給原告楊某的房屋存在質量缺陷。1．根據《中華人民共和國建筑法》(以下簡稱建筑法)第六十條、第六十二條的規定，竣工驗收的建筑工程的屋頂、墻面不得有滲漏、開裂等質量缺陷，且建筑工程實行質量保修制度。該法及國務院《建筑工程質量管理條例》(以下簡稱質量管理條例)未對“質量缺陷”作出進一步的解釋或規定。建設部《房屋建筑工程質量保修辦法》第三條規定：“本辦法所稱房屋建筑工程質量保修，是指對房屋建筑工程竣工驗收后在保修期限內出現的質量缺陷，予以修復。本辦法所稱質量缺陷，是指房屋建筑工程的質量不符合工程建設強制性標準以及合同的約定。”參照該條規定，只要房屋建筑工程質量不符合法定標準以及合同目的，則可以認定存在質量缺陷。2．根據建筑法第五十二條的規定，建筑工程勘察、設計、施工的質量必須符合國家有關建筑工程安全標準的要求，具體管理辦法由國務院規定。根據質量管理條例第三條、第十六條的規定，建設單位、勘察單位、設計單位、施工單位、工程監理單位依法對建筑工程質量負責，建設單位在收到建設工程竣工報告后，應當組織對建筑工程質量負責的有關單位進行竣工驗收，由勘察、設計、施工、工程監理等單位分別簽署質量合格文件后，方可交付使用。在當事人對房屋建筑工程質量提起的訴訟中，建設單位提供的有關行政管理部門的批準文件，以及勘察、設計、施工、工程監理等單位的質量合格文件，只能作為證據使用，對人民法院認定事實不具有當然的確定力和拘束力。3．本案中，原告購買的房屋存在裂縫、滲漏等問題，這是一個客觀事實，并且該客觀事實經司法鑒定結論證實系溫度變化時結構材料不均勻收縮所致，屋面設計瑕疵和墻體砌筑質量較差導致頂部樓層溫度裂縫明顯。綜合以上三點，足以認定本案被告出售給原告的房屋存在質量缺陷，被告認為房屋的施工設計文件經有關行政部門審核批準、房屋竣工后經有關單位驗收合格，因此應當認定房屋質量合格的理由，不予采納。

第二，被告某房地產公司應當對本案的房屋質量缺陷承擔相應的民事責任。 1．如上所述，我國實行建筑工程質量保修制度。根據質量管理條例第四十條的規定，在正常使用條件下，房屋主體結構工程的保修期限為設計文件規定的該工程的合理使用年限，房間和外墻面的防滲漏工程的保修期限為5年，保修期自竣工驗收合格之日起計算。根據司法鑒定結論，本案訟爭房屋的主體結構雖然不存在安全問題，但存在裂縫的質量缺陷，且出現了滲漏。原告楊某在保修期內主張權利，應當予以支持。 2．根據《中華人民共和國產品質量法》第二條的規定，建設工程不適用該法，因此，原告主張的房屋質量缺陷責任應當適用建筑法律法規的規定以及民事法律的一般性規定。建筑法第五十八條、第六十條確定了由施工單位對建筑工程施工質量負責的一般原則。質量管理條例第四十一條規定：“建設工程在保修范圍內和保修期限內發生質量問題的，施工單位應當履行保修義務，并對造成的損失承擔賠償責任。”以上建筑法律法規的規定，旨在明確建筑工程質量的最終責任承擔者為施工單位。根據《中華人民共和國合同法》(以下簡稱合同法)第一百五十五條的規定，出賣人交付的標的物不符合質量要求的，買受人可以要求其承擔相應的違約責任。所以，原告向被告主張權利有法律規定上的依據。3．本案中，被告交付給原告的房屋存在的質量缺陷比較隱蔽，經鑒定，質量缺陷的產生原因在房屋交付時即已存在，只是在交付后才被發現。在原、被告雙方簽訂的《住宅質量保證書》中，也約定了在房屋保修范圍和保修期限內發生質量問題，出賣人應當履行保修義務。綜合以上三點，原告有權主張被告承擔相應的民事責任。

第三，被告某房地產公司應當對房屋質量缺陷承擔修復責任。根據合同法第一百一十一條的規定，對于質量不符合約定的，買受人可以合理選擇要求對方承擔修理、更換、重作、退貨、減少價款或者報酬等違約責任。最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十三條規定：“因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用，買受人請求解除合同或賠償損失的，應予支持。交付使用的房屋存在質量問題，在保修期內，出賣人應當承擔修復責任；出賣人拒絕修復或者在合理期限內拖延修復的，買受人可以自行或者委托他人修復。修復費用及修復期間造成的其他損失由出賣人承擔。”本案中，被告交付給原告楊某的房屋因出現裂縫滲漏質量問題嚴重影響居住使用，原告選擇要求被告承擔根治修復房屋裂縫滲漏的民事責任，依法應予支持，被告應當按照南京東南建設工程安全鑒定有限公司作出的第 SF207078-1號鑒定報告中所明確的整改修復方案履行修復義務。關于原告要求被告承擔根治修復房屋裂縫滲漏的相關費用的訴訟請求，因該費用尚未實際發生，不予支持。關于原告要求被告賠償因裂縫滲漏造成的損失7100元，證據不足，不予支持。

據此，江蘇省東臺市人民法院依照最高人民法院《關于民事訴訟證據的若干規定》第二條、第六十三條，合同法第六十一條、第一百一十一條、第一百五十四條、第一百五十五條，最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十三條的規定，于2008年12月 14日判決：

一、被告某房地產公司于本判決生效之日起三個月內對屬于原告楊某所有的坐落于東臺市原新東南路(現海陵南路)某小區10號樓A室按南京東南建設工程安全鑒定有限公司作出的第SF207078-1號《東臺市某小區10號樓A室裂縫原因及維修方案鑒定報告》中所明確的整改修復方案進行整改修復；

二、駁回原告楊某的其他訴訟請求。

某房地產公司不服一審判決，向江蘇省鹽城市中級人民法院提起上訴，主要理由是：一審認定事實錯誤。上訴人提供的施工圖紙及竣工驗收文件等，能夠證明本案房屋設計施工通過了有關行政部門的強制性標準審查，被上訴人楊某的屋面未設計、未設置保溫層，符合當時的建筑標準和規范，故一審法院判決上訴人按鑒定報告方案修復房屋裂縫滲漏，依據不足；被上訴人在購買該商品房時，上訴人已經依據相關規定提供了相應的圖紙及資料，雙方對房屋的結構、層次等在合同中作了明確的約定，房屋竣工交付時，上訴人也依據相關規定提供了驗收證明書及質量監督報告等文件，被上訴人應當知道屋面未設置保溫層的事實，故一審判決認定上訴人在售房和交房時未盡告知義務，無事實依據。請求二審查明事實，依法改判上訴人僅對室內裂縫部分承擔修復義務，并駁回被上訴人的其他訴訟請求。

鹽城市中級人民法院經二審，確認了一審查明的事實。

鹽城市中級人民法院二審認為：

上訴人某房地產公司與被上訴人楊某簽訂房屋買賣合同，其應當保證出賣的房屋符合法律規定或者合同約定的質量，現上訴人交付給被上訴人的房屋出現墻體裂縫及滲漏問題，經專業部門鑒定，其主要原因系溫度變化時結構材料不均勻收縮所致，而屋面未作保溫層和墻體砌筑質量較差導致頂部樓層溫度裂縫明顯。對此，上訴人作為房屋的出賣人，對其出售房屋存在的質量缺陷，依法應當承擔相應的修復義務，一審判決并無不當。

關于上訴人某房地產公司以交付的房屋通過了有關行政管理部門的強制性標準審查且通過了竣工驗收為由拒絕承擔相應責任的主張，法院認為，雖然上訴人交付的房屋從設計施工至竣工均經有關行政管理部門審核批準，未設置保溫層符合當時的建筑標準和規范，但是上訴人交付給被上訴人楊某的房屋存在明顯有質量缺陷，且已嚴重影響被上訴人對房屋的正常居住使用，其原因亦經相關專業部門鑒定。上訴人提出的房屋通過標準審查僅是有關行政管理部門認定的事實，并不能據此否定房屋存在質量缺陷的客觀事實。故對上訴人的該上訴理由，不予采納。

上訴人某房地產公司認為，其已向被上訴人楊某出具了房屋的相關圖紙資料，被上訴人應當知道屋面未設置保溫層的事實。對此本院認為，房屋的圖紙資料屬于專業技術材料，沒有上訴人的相關告知，被上訴人僅憑常識，不可能得知房屋未設置保溫層，即使被上訴人知道未設置保溫層的事實，在上訴人交付房屋時，被上訴人也不可能知道未設置保溫層會產生裂縫滲漏等問題。且本案中的房屋質量缺陷具有隱蔽性，被上訴人在使用過程中才得以發現。上訴人不能以訂立合同時所擁有的信息優勢來免除保證房屋質量的法定責任。故上訴人的這一上訴理由，不予采納。

據此，鹽城市中級人民法院依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第(一)項之規定，于2009年5月 15日判決：

駁回上訴，維持原判。

本判決為終審判決。

本文作者：馬良君，上海驥路律所創始合伙人、律師

聲明：

本文由上海驥路律師事務所律師原創，僅代表作者本人觀點，不得視為驥路律師事務所或其律師出具的正式法律意見或建議。如需轉載或引用本文的任何內容，請注明出處。