在商品房銷售過程中經常出現認購書、訂購書、預訂協議等合同，當事人經常因對認購書的性質、效力等認識差異而引發糾紛。

預約合同又稱預備合同，指因有事實或法律上障礙，暫時無法訂立本約時，當事人為了將來訂立本約而預先達成的書面協議。預約合同對未來雙方能達成本約的意向或目的進行確定，從而起到穩固交易機會的作用。

我國法律并沒有對“認購書”作出明確的法律屬性界定。現實中，不同房產公司的認購書內容差別很大，購房者只有在弄清楚認購書在何種情況下屬于預約合同、何種情況下屬于商品房買賣合同，才能更好的保護自己的利益。

最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第5條規定：“商品房的認購、訂購、預訂等協議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的商品房買賣合同的主要內容，并且出賣人已經按照約定收受購房款的，該合同應當認定為商品房買賣合同。”該條規定了預約合同被認定為商品房買賣合同的條件。

我們再看《商品房銷售管理辦法》，該辦法第十六條規定：“商品房銷售時，房地產開發企業和買受人應當訂立書面商品房買賣合同。

商品房買賣合同應當明確以下主要內容：（一）當事人名稱或者姓名和住所；（二）商品房基本狀況；（三）商品房的銷售方式；（四）商品房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間；（五）交付使用條件及日期；（六）裝飾、設備標準承諾；（七）供水、供電、供熱、燃氣、通訊、道路、綠化等配套基礎設施和公共設施的交付承諾和有關權益、責任；（八）公共配套建筑的產權歸屬；（九）面積差異的處理方式；（十）辦理產權登記有關事宜；（十一）解決爭議的方法；（十二）違約責任；（十三）雙方約定的其他事項。

由于不動產交易有錢款數額大，風險高的特點，為保證交易安全，保護購房者權益，避免以預約為名非法融資危及社會穩定的事件發生，所以，法律、法規強制規定了商品房買賣合同必須具備的主要內容。當事人結合認購書的內容及簽訂認購書后的雙方的相關行為，即可認定認購書的性質，進而維護自己的合法權益。

附：相關案例

任某某與上海某某房地產開發經營有限公司房屋買賣合同糾紛案

上海市第一中級人民法院

民事判決書

(2016)滬01民終10405號

上訴人（原審原告）：任某某。委托訴訟代理人：趙琳，上海市中信正義律師事務所律師。被上訴人（原審被告）：上海某某房地產開發經營有限公司。法定代表人：陳某某，職務總經理。委托訴訟代理人：陳曉虹，上海市衡平律師事務所律師。委托訴訟代理人：鄒博君，上海市衡平律師事務所律師。上訴人任某某因與被上訴人上海某某房地產開發經營有限公司（以下簡稱某某公司）房屋買賣合同糾紛一案，不服上海市閔行區人民法院（2015）閔民五(民)初字第1428號民事判決，向本院提起上訴。本院于2016年9月13日立案受理后，依法組成合議庭，于2016年10月11日公開開庭進行了審理。上訴人任某某及其委托訴訟代理人趙琳，被上訴人某某公司的委托訴訟代理人陳曉虹、鄒博君到庭參加了訴訟。本案現已審理終結。任某某上訴請求：撤銷一審判決，改判支持上訴人在一審時的全部訴訟請求。事實和理由：上訴人與被上訴人簽訂的《協議書》合法有效，被上訴人理應依約履行交付房屋的合同義務。《協議書》約定的房屋是存在的，并未因規劃變更而滅失。上訴人于2006年7月16日如約至被上訴人公司辦理簽約手續，該公司工作人員帶看了房屋，但因房屋形狀由長方形變為了三角形，且樓上房屋從兩間變為一間，故雙方未簽約。被上訴人公司工作人員表示簽約時間另行通知。被上訴人在一審開庭時才表示標的物不存在了，是明顯違背誠實信用的行為。被上訴人并未提供證據證明標的物不存在，也拒不提供規劃變更后房號的變化，與之前房號的對應資料，故應由被上訴人承擔舉證不能的不利后果。協議書簽訂后數年內，房價不斷攀升，被上訴人為賺取更多利潤而不愿意按照原合同向上訴人履行，屬違約行為。一審法院支持被上訴人的違約行為，損害了上訴人的合法權益。某某公司辯稱，雙方在《協議書》約定的房屋、位置、房型等，因規劃發生變化，在被上訴人通知上訴人來簽約時，上訴人的房屋已不存在，雙方才未簽訂正式合同。同時，因上訴人至今未付清房款，被上訴人已于2010年起向上訴人發了四次函，要求解除合同并退還已收房款。一審法院判決正確，要求駁回上訴，維持原判。任某某向一審法院起訴請求：1、判令某某公司按《協議書》的約定與任某某簽訂《上海市商品房預售合同》，以協助任某某辦理按揭貸款，并支付剩余房款；2、判令某某公司向任某某交付房屋，并協助任某某辦理產權過戶手續；3、判令某某公司支付任某某逾期交房違約金（以已付房款190,909元為基數，按日千分之三自2005年4月1日起算至交房日止）。一審法院認定事實：2003年10月26日，任某某（簽約乙方）與某某公司（簽約甲方）簽訂《協議書》1份，約定甲乙雙方參建上海中電紫旺電器城房屋；鋪面位置C區第5號樓114室，建筑面積49.14平方米，每平方米4,000元，共計196,560元；商務套房位置C區第5號樓207室，建筑面積49.14平方米，每平方米3,770元，共計185,258元；以上共計381,818元；雙方簽訂參建協議書時支付總參建款的50％即190,909元，建筑封頂時支付余款50％即190,909元；竣工時間為2004年12月30日；甲方原則上在約定時間內將驗收合格房屋交付使用，但考慮到辦理相關手續的復雜性和施工的不可預見性等因素，因此甲方在約定的竣工時間內超出三個月（含三個月）起計算違約，若甲方違約超出違約時間計算，向乙方支付賠償金，賠償金按乙方已付金額日千分之三計算賠償；乙方逾期支付各期資金的，須繳滯納金，滯納金按應繳款金額以日千分之三的標準累加計算，逾期時間超過1個月，則視乙方為自愿放棄，甲方有權作出處理或有權單方面解除協議。該協議還對其他內容進行了約定，并后附了上海中電紫旺電器城總平面圖。當日，任某某向某某公司支付了房屋50％的房款，余款未付。2006年7月13日，某某公司向任某某發出《關于辦理電器城商務房交易簽約的有關事項的通知》1份，載明：上海中電紫旺電器城商務房已于2006年7月13日辦理房屋預售許可證，許可證號為閔行房地（2006）預字0000793號，根據《上海市商品房銷售合同網上備案和登記辦法》規定，自2004年7月1日起，上海市商品房項目全部列入網上備案和登記系統；未經備案和登記的商品房，無法辦理房屋產權證，收到通知7日內，到某某公司處簽訂《上海市商品房預售合同》并辦理預售合同網上備案和登記手續；同時付清房屋剩余款項，……若收到通知后未在通知期限內前來簽訂《上海市商品房預售合同》造成被他人簽售的，某某公司將不負任何責任。2006年7月16日，任某某至某某公司處欲辦理簽約手續，但因房屋面積和房型變化未能簽約。某某公司工作人員翟某在某某公司發出的上述通知中注明“任某某先生于收信后在2006年7月16日來我公司辦理簽約手續，但因為其房屋未達到簽約標準，故簽約時間另行通知”。嗣后，因某某公司拒絕向任某某交付其訴請中主張的房屋，遂任某某提起本案訴訟。一審中，任某某提供了涉案房屋最終的總平面圖，自認該圖與《協議書》后附的平面圖相比，任某某所購房屋的位置、環境及房型均發生了很大變化，并表示原《協議書》中約定的C區第XX號樓XX室變更為XX路XX弄XX號XX室，XX區第XX號樓XX室變更為XX路XX弄XX號XX室，且原XX區第XX號樓XX室亦與隔壁房屋合二為一。根據圖紙比對，任某某認為訴請中主張的房屋與《協議書》中約定的房屋位置最相近，但未能提供證據證明房號的對應關系。經一審法院釋明，任某某對于房號未能對應的情況，表示堅持原訴訟請求。一審法院認為，最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《解釋》）第五條規定：“商品房的認購、訂購、預訂等協議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的商品房買賣合同的主要內容，并且出賣人已經按照約定收受購房款的，該協議應當認定為商品房買賣合同”。本案中，雙方當事人簽署的《協議書》因對房屋的具體位置、房號、房屋價款、房款的支付方式、房屋竣工時間、違約責任等買賣合同的主要內容作了約定，且任某某實際也支付了部分購房款，該協議應當被認定為商品房買賣合同。上述《解釋》第二條又規定：“出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定有效”。因某某公司已于2006年7月13日取得了預售許可證，故雙方簽訂的《協議書》有效。現本案爭議焦點為《協議書》約定的房號是否即任某某所主張的房號。任某某提供了《協議書》所附平面圖及涉案房屋最終的總平面圖，其認為該總平面圖與《協議書》所附平面圖相比，其所購房屋的位置、環境及房型均發生了很大變化。任某某亦承認某某公司的規劃發生過變更，而通過比對上述兩份平面圖，整個樓盤的布局確實存在較大變化。現任某某僅根據圖紙比對主張其訴請中的房屋與《協議書》約定的房屋位置最相近，而未能提供充分有力之證據證明房號的對應關系。因此，任某某要求某某公司繼續履行《協議書》并辦理交房過戶手續及支付逾期交房違約金之訴請，均缺乏相應依據，一審法院不予支持。鑒于樓盤規劃變更導致房屋交付不能的過錯在于某某公司，故本案訴訟費應由某某公司負擔。在《協議書》客觀上無法繼續履行的情況下，任某某可另行向某某公司主張相應的經濟賠償。一審法院審理后，依據《中華人民共和國合同法》第六十條、第一百零七條之規定，于2016年7月15日作出判決：駁回任某某的全部訴訟請求。案件受理費80元，由上海某某房地產開發經營有限公司負擔（于判決生效之日起十日內向任某某直接支付）。二審中，當事人沒有提交新證據。經本院審理查明，一審法院認定事實無誤，本院依法予以確認。本院認為，本案爭議焦點在于上訴人與被上訴人于2003年10月26日簽訂的《協議書》能否繼續履行。根據本案所查明的事實，上述《協議書》系雙方當事人真實意思表示，且符合《解釋》的相關規定，應屬合法有效。現上訴人要求被上訴人履行《協議書》的約定，向其交付涉案房屋；而被上訴人則抗辯稱，因規劃變更，《協議書》約定的房屋已不復存在，故無法實際交付房屋。鑒于上訴人亦確認涉案樓盤規劃確實發生過變更，且《協議書》所附平面圖與涉案樓盤最終總平面圖在整個樓盤布局上存在較大變化，因此尚難認定上訴人現主張交付的房屋即雙方《協議書》約定的房屋。上訴人雖主張2006年其曾應被上訴人通知至房屋現場辦理簽約手續，并已現場看房，以此主張《協議書》約定的房屋確實存在。但上訴人亦承認，當時其現場所看房屋面積和房型等均與雙方約定不符，甚至存在二樓房屋兩間變一間的情況。雖然目前，雙方對于當時為何沒能簽訂正式買賣合同各執一詞，但鑒于當時雙方對于符合交付條件的房屋室號并未確認一致，故即便2006年被上訴人曾通知上訴人簽訂正式合同，也無法就此證明上訴人現主張交付的房屋即《協議書》約定之標的物。一審法院據此對于上訴人的訴訟請求未予支持，并無不當。鑒于樓盤規劃變更的原因在于被上訴人方，一審法院認定房屋無法交付的責任在于被上訴人方，亦無不當。上訴人就《協議書》無法繼續履行所產生的損失，可另行主張。綜上，上訴人的上訴請求不能成立，應予駁回；一審判決認定事實清楚，適用法律正確，應予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項規定，判決如下：駁回上訴，維持原判。二審案件受理費人民幣80元，由上訴人任某某負擔。本判決為終審判決。

審　判　長　毛　焱

代理審判員　婁　永

代理審判員　蔣慶琨

二〇一六年十一月二十九日

書　記　員　許　晶

本文作者：馬良君，上海驥路律所創始合伙人、律師

聲明：

本文由上海驥路律師事務所律師原創，僅代表作者本人觀點，不得視為驥路律師事務所或其律師出具的正式法律意見或建議。如需轉載或引用本文的任何內容，請注明出處。