《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（下稱《解釋》）第七條第一款規(guī)定：“拆遷人與被拆遷人按照所有權(quán)調(diào)換形式訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對被拆遷人予以補(bǔ)償安置，如果拆遷人將該補(bǔ)償安置房屋另行出賣給第三人，被拆遷人請求優(yōu)先取得補(bǔ)償安置房屋的，應(yīng)予支持。”該條司法解釋賦予了被拆遷人對安置房享有優(yōu)先取得權(quán)。

被拆遷人根據(jù)拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議對補(bǔ)償安置房屋所享有的權(quán)利是一種債權(quán)，從法律理論上講，債權(quán)實(shí)行平等原則，不具有排他性，沒有優(yōu)先效力，也不因成立先后而效力不同。但為了維護(hù)社會公共利益，世界各國通過法律賦予某些債權(quán)優(yōu)先效力。如日本、法國的民法典均有此規(guī)定。我國相關(guān)法律也賦予了員工工資、勞動報酬、保險費(fèi)用、建設(shè)工程價款等債權(quán)的優(yōu)先效力，以保障弱勢群體的利益。《解釋》第七條第一款也對被拆遷人對安置房享有優(yōu)先取得權(quán)做出了規(guī)定。

債權(quán)人對特種債權(quán)享有優(yōu)先權(quán)，實(shí)質(zhì)上是債權(quán)物權(quán)化，是賦予了該特種債權(quán)物權(quán)的優(yōu)先效力。其特征是：

一、特種債權(quán)打破了債權(quán)平等原則，具有優(yōu)先于一般債權(quán)的權(quán)利，是一種法定的債權(quán)優(yōu)先權(quán)，不是物權(quán)優(yōu)先權(quán)；

二、特種債權(quán)是一種不需要登記公示的優(yōu)先權(quán)，是由法律直接規(guī)定的，無需公示，即有對抗第三人的效力。

根據(jù)特種債權(quán)的物權(quán)優(yōu)先效力，被拆遷人的債權(quán)具有排他性。拆遷人向第三人出售補(bǔ)償安置房屋的行為是侵權(quán)行為，即使第三人辦理了房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，也不能對抗被拆遷人的物上請求權(quán)，被拆遷人可以請求撤銷登記，優(yōu)先取得拆遷補(bǔ)償安置房屋。

由于特種債權(quán)優(yōu)先性具有特殊性，法律在賦予其優(yōu)先效力時均予以嚴(yán)格限定。根據(jù)《解釋》第七條第一款的規(guī)定，被拆遷人享有優(yōu)先取得權(quán)，拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議須明確約定采取房屋所有權(quán)調(diào)換形式，并且對補(bǔ)償安置房屋的位置、用途作出具體明確約定。否則，不能作為特種債權(quán)，只能認(rèn)定為普通債權(quán)。

附：相關(guān)案例

延邊某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與李某某

房屋拆遷安置補(bǔ)償合同糾紛上訴案

延邊朝鮮族自治州中級人民法院

民事判決書

(2017)吉24民終204號

上訴人（原審被告）：延邊某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。

法定代表人：徐某某，該公司總經(jīng)理。

被上訴人（原審原告）：李某某，個體工商戶。

委托訴訟代理人：樸某某，個體工商戶，系李某某之妻。

上訴人延邊某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱“某某公司”）因與被上訴人李某某之間房屋拆遷安置補(bǔ)償合同糾紛一案，不服吉林省延吉市人民法院作出的（2016）吉2401民初6908號民事判決，于2017年2月7日向本院提起上訴。本院受理后，依法組成合議庭進(jìn)行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

某某公司上訴請求：撤銷一審判決，依法改判或發(fā)回重審。主要理由：一審判決事實(shí)不清，適用法律錯誤。1.原、被告之間簽訂的安置補(bǔ)償合同安置的是住宅，但一審判決安置的房屋是商業(yè)用房。2.一審認(rèn)定事實(shí)不清，失去公平。

李某某辯稱：一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，請求駁回上訴人的上訴請求。

李某某向一審法院起訴請求：1、確認(rèn)“產(chǎn)權(quán)調(diào)換協(xié)議書”有效，并繼續(xù)履行該協(xié)議書；2、支付安置費(fèi)2014年1月到2015年6月共18個月，每月400元（兩個房），合計(jì)14400元；2015年7月至2016年10月31日止共16個月，每月1600元，合計(jì)25600元，總計(jì)40000元；采暖費(fèi)2014年11月到2016年4月止共計(jì)3600元（2014年11月至2015年4月六個月，每月200元，合計(jì)1200元，2015年11月至2016年4月共六個月，每月400元，合計(jì)2400元）；3、交付D樓3單元1層01號，即現(xiàn)在的B樓6單元1層01號（從西向東數(shù)一層第二間房）；4、辦理房照、土地證；5、被告方承擔(dān)案件訴訟費(fèi)。事實(shí)與理由：2013年7月15日，原告與被告簽訂了“產(chǎn)權(quán)調(diào)換協(xié)議書”并于當(dāng)日，交付了房屋面積差價款的70%，人民幣83903元，按合同約定，在2013年8月31日前，騰空交付了在棚戶區(qū)改造標(biāo)段某F4某內(nèi)原告的兩個私有房產(chǎn)及附屬物。當(dāng)時簽訂合同時該幢回遷樓，已建到七、八層，是宏豐工作人員與我一同到現(xiàn)場認(rèn)定的房子，即現(xiàn)在緊鄰新河南醫(yī)院從西向東數(shù)一層第二間（合同上稱D樓3單元1層01號，現(xiàn)在該單元上標(biāo)的是6單元，規(guī)劃局許可證上稱為B樓），簽訂合同時，一樓就是門市房性質(zhì)，現(xiàn)今，被告卻要漲價，不交房，也未付2014年至今的安置費(fèi)，2014年11月至今的采暖費(fèi)，因協(xié)商無果，故訴請法院判決。

一審法院經(jīng)審理查明：2013年7月15日，原告與被告簽訂了“產(chǎn)權(quán)調(diào)換協(xié)議書”，合同約定：被告將原告所有的位于延吉市鐵南的房屋，產(chǎn)籍號為24448號，面積28.90平方米和產(chǎn)籍號為21067號，面積31.30平方米的房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換至被告所開發(fā)的XF標(biāo)段D樓3單元1層01號，面積114.27平方米的房屋，超面積部分由原告按照每平方米4500元的價格予以補(bǔ)償即119862元（44.07平方米X4500元），原告簽訂合同當(dāng)日先交超面積部分的70%即83903元，被告于2014年9月30日將產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋交付給原告。原告按合同約定當(dāng)日交付了房屋面積差價款的70%即83903元。

另查明，本案爭議區(qū)域房屋于2012年6月29日被延吉市政府作出延市棚改辦【2012】24號文件確定為棚改區(qū)（危舊房）改造項(xiàng)目。該回遷房屋已建設(shè)并交付使用。

一審法院認(rèn)為：原告與被告簽訂的《回遷安置房屋協(xié)議書》，因其違反國務(wù)院于2011年1月19日公布實(shí)施的《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第四條的規(guī)定，擾亂了征收秩序，但該協(xié)議系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，協(xié)議內(nèi)容并未明顯超出條例規(guī)定的補(bǔ)償條款及延吉市關(guān)于征收規(guī)范性文件所規(guī)定的補(bǔ)償內(nèi)容，故應(yīng)按照此協(xié)議對原告履行交付房屋等合同條款的義務(wù)。原告已按照該協(xié)議履行了交付房屋和超面積房款義務(wù)，但被告至今未交付使用回遷安置房屋，已構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。被告應(yīng)依照協(xié)議規(guī)定和延吉市人民政府關(guān)于征收相關(guān)文件支付給原告臨時安置補(bǔ)助費(fèi)和越冬采暖補(bǔ)助費(fèi)，合計(jì)43600元（支付安置費(fèi)2014年1月到2015年6月止，每月400元（兩套房）合計(jì)14400元；2015年7月至2016年10月31日止，每月1600元，合計(jì)25600元，總合計(jì)40000元；采暖費(fèi)2014年11月到2016年4月止，2014年11月至2015年4月，每月200元，合計(jì)1200元，2015年11月至2016年4月止，每月400元，合計(jì)2400元，總合計(jì)3600元）。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第四十四條、第六十條，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第七條，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十四條的規(guī)定，判決：一、被告延邊某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司自本判決生效后，立即將回遷安置房屋D樓3單元1層01號交付給原告李某某（如合同回遷安置房屋位置和現(xiàn)有房屋位置不一致時，按照現(xiàn)有房屋位置給予回遷）；二、被告延邊某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司自本判決生效后，立即支付給原告李某某臨時安置補(bǔ)助費(fèi)和越冬采暖補(bǔ)助費(fèi)，共計(jì)43600元；三、駁回原告李某某的其他訴訟請求。如被告未按判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。本案訴訟費(fèi)3433元，減半收取即1716.50元，由被告承擔(dān)。

二審中，當(dāng)事人未提交新的證據(jù)。                                             

二審對一審法院認(rèn)定的事實(shí)予以確認(rèn)。

本院認(rèn)為：李某某與某某公司簽訂的《回遷安置房屋協(xié)議書》，因違反了《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》的規(guī)定，屬于無效合同。但該協(xié)議系雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，李某某已按照協(xié)議書的約定交付房屋和支付了超面積款，而作為建設(shè)單位某某公司亦應(yīng)按協(xié)議書的內(nèi)容履行交付回遷安置房的義務(wù)。雙方在協(xié)議書中明確約定了回遷安置房的具體座落和位置，李某某要求按照協(xié)議約定履行交付房屋應(yīng)予以支持。一審按照協(xié)議約定判決某某公司支付臨時安置補(bǔ)助費(fèi)和越冬采暖補(bǔ)助費(fèi)亦無不當(dāng)，應(yīng)予以維持。

綜上，某某公司的上訴理由不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費(fèi)3433元，由延邊某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)。

本判決為終審判決。

審判長　　劉曉娟

審判員　　林　美

審判員　　樸美蘭

二〇一七年五月三日

書記員　　樸晟慧

本文作者：馬良君，上海驥路律所創(chuàng)始合伙人、律師

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