《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條規(guī)定：“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任。”

那么，如何判斷“說明和允諾具體確定”呢？

一般情況下，對商品房的配套學校的說明，對商品房周圍環(huán)境質量做出的具有明確的指標的說明，對商品房共用部分、各組成部分質量、功能的承諾，對商品房外墻或共用部分裝飾的宣傳，對購房者提供優(yōu)惠條件的承諾，等等，都屬于“具體明確”。

馬良君律師認為，一般來說，為了增強誘惑力，廣告用語往往帶有許多修辭色彩，不會是規(guī)范嚴謹的合同用語，因此，對具體明確的把握不宜過嚴，只要按照一般人的理解，承諾的主要內容確定即可，而不宜對相關細節(jié)加以確定。

附：相關案例

戴某某、施某某與上海某某房地產開發(fā)經營有限公司

商品房預售合同糾紛案

上海市閔行區(qū)人民法院

民事判決書

(2016)滬0112民初22910號

原告：戴某某。原告：施某某。被告：上海某某房地產開發(fā)經營有限公司。法定代表人：蕭某某，總經理。委托訴訟代理人：潘軼，上海市光大律師事務所律師。委托訴訟代理人：程安卿，上海市光大律師事務所律師。原告戴某某、施某某與被告上海某某房地產開發(fā)經營有限公司(以下簡稱某某公司)商品房預售合同糾紛一案，本院于2016年8月4日立案后，依法適用簡易程序，公開開庭進行了審理。原告戴某某、施某某、被告上海某某房地產開發(fā)經營有限公司之委托訴訟代理人潘軼到庭參加了訴訟。本案現已審理終結。原告戴某某、施某某向本院提出訴訟請求：要求被告賠償2萬元(以下幣種相同)。其主張的事實和理由：被告系閔行區(qū)某某路500弄“某某水岸”樓盤的開發(fā)商和銷售商，在銷售樓盤時，以華東師范大學附屬紫竹幼兒園、紫竹小學和華東師大附屬中學等系樓盤配套教育設施作為賣點，通過電視、樓書等廣告方式進行宣傳。2013年4月20日，原告在收到前述廣告宣傳后，與被告簽訂《上海市商品房預售合同》，購買閔行區(qū)紫龍路XXX弄XXX號XXX室房屋。同年7月，原告付清所有房款。2014年6月22日，被告向原告交付上述房屋。原告入住后，通過教育部門公開信息查詢，發(fā)現上述學校并非被告所稱的該小區(qū)配套教育設施。原告認為，被告通過電視廣告對房產銷售作宣傳，相關對口學校內容應視為要約，作為雙方合同的約定內容。現被告無法履行合同義務，應承擔違約責任。被告某某公司辯稱，不同意訴訟請求。上述廣告僅一分鐘時間，不可能人人看見。開發(fā)商僅對小區(qū)紅線范圍內的規(guī)劃負責，原告作為買房人，對教育設施是否與小區(qū)配套的問題，應向教育部門詢問，且原告也不能證明因該宣傳受到了實質影響，故對原告主張因被告虛假宣傳導致?lián)p失的事實持有異議。此外，原告起訴距被告交房時間已逾二年，超過訴訟時效。當事人圍繞訴訟請求依法提交了證據，本院組織當事人進行了證據交換和質證，原、被告提供的證據均與原件一致，且與本案具有關聯(lián)性，本院予以確認并在卷佐證。本院經審理認定事實如下：2013年4月20日，原告戴某某、施某某(作為買方，簽約乙方)與被告某某公司(作為賣方，簽約甲方)簽訂了《上海市商品房預售合同》，約定乙方向甲方購買位于上海市閔行區(qū)某某路500弄《某某水岸麗苑》92號14層1702室房屋，總房價款暫定1,896,065元；甲方承諾在2014年7月31日前辦理房地產初始登記手續(xù)，取得新建商品房房地產權證(大產證)，如到時不能取得商品房房地產權證(大產權)，乙方有權單方面解除本合同；在甲方辦理了新建商品房房地產初始登記手續(xù)、取得了房地產權證(大產證)后30日內，由甲、乙雙方簽署該合同規(guī)定的《房屋交接書》；甲、乙雙方在簽署《房屋交接書》之日起90天內，由雙方依法向閔行區(qū)房地產交易中心辦理價格申報、過戶申請手續(xù)、申領該房屋的房地產權證(小產證)等內容。2014年6月22日原、被告交接上述房屋。2014年12月26日，上海市工商行政管理局閔行分局作出滬工商閔案處字[2014]第XXXXXXXXXXXX號行政處罰決定書，載明如下內容：……違法事實一、當事人發(fā)布虛假電視廣告。經查：2013年2月26日，某某公司為推廣其在閔行區(qū)某某鎮(zhèn)開發(fā)的某某水岸樓盤，與上海融東文化傳播有限公司(以下簡稱融東公司)簽訂了一份廣告委托代理投放/發(fā)布合同，雙方約定由某某公司支付79,120元的廣告費，融東公司按照某某公司的要求，負責制作并在上海教育電視臺《今日房產》欄目投放1期某某水岸的電視廣告。2013年2月28日，融東公司在制作完廣告樣稿并經某某公司審核認可通過后，按照雙方合同約定，在當天的上海教育電視臺《今日房產》欄目為某某公司發(fā)布一則某某水岸的看房專題電視廣告。該某某水岸看房專題廣告的1分40秒至2分26秒的電視廣告內容為：“某某水岸的置業(yè)顧問諸德俊說：那同時呢某某集團看中的紫竹版塊的一個三大塊的特點。主持人：哦。置業(yè)顧問：一個就是教育，一個就是科技，還有就是生態(tài)。主持人：嗯。置業(yè)顧問：教育呢，我們這邊有閔行大學城，其中包括了華師大和上海交通大學。這邊呢我可以帶你到那邊去參觀一下。主持人：好的。置業(yè)顧問：這邊走。主持人：這個地方還真是很開闊啊，項目周邊的配套都是一目了然。置業(yè)顧問：對，剛才我們有提到的一個華師大和交大兩個學校。主持人：嗯。置業(yè)顧問：就在我們項目的西側。主持人：哦。置業(yè)顧問：這邊我們看到的呢就是華師大附屬幼兒園、小學、初中和高中。主持人：哦，教育的一個配套？置業(yè)顧問：對，是的。那再往南走呢就是我們剛才提到的一個紫竹科技園區(qū)。主持人：紫竹科技園區(qū)。置業(yè)顧問：里面主要是包括的一些世界500強企業(yè)，包括可口可樂呀、微軟呀、基因科技等等這些知名的企業(yè)。主持人：對。真是這些名字聽起來如雷貫耳。銷售商：對，是的。”該某某水岸看房專題廣告，某某公司和融東公司約定在2013年2月28日當天的《今日房產》看房專題播出一期，已經播放完畢。在該看房專題電視廣告中明確出現了“某某水岸的配套幼兒園、小學是華師大附屬幼兒園、小學”的表述。根據上海市閔行區(qū)教育局提供的證明材料，某某公司開發(fā)的某某水岸樓盤，其配套的幼兒園是上海市閔行區(qū)吳涇第三幼兒園，配套的小學是景東小學，與某某公司宣稱的某某水岸樓盤配套的是華師大附屬幼兒園、小學的事實不符……違法事實二、當事人發(fā)布違規(guī)房地產廣告……。涉案小區(qū)銷售階段，某某公司在其發(fā)布的《某某水岸》樓書中以“全階段精英教育，足不出園讀名校”為欄目進行宣傳，內容為：“名校薈萃，全程精英教育。‘某某水岸’讓您的孩子足不出園，即可完成從幼兒園至大學。華東師大紫竹基礎教育園區(qū)，包括華東師范大學附屬紫竹幼兒園、華東師大附屬紫竹小學、華東師大二附中附屬初中、華東師大二附中(紫竹校區(qū))。園區(qū)落戶國家級高科技園區(qū)腹地，毗鄰華東師范大學閔行校區(qū)和閔行區(qū)教師進修學院。2011年9月1日華東師大附屬紫竹小學開學，2011年11月15日華東師大附屬紫竹幼兒園歡樂開園，初中和高中部分也將陸續(xù)開辦。有華東師范大學優(yōu)秀的教師隊伍和管理團隊、以華東師大強大的專業(yè)優(yōu)勢為支撐，引領閔行基礎教育發(fā)展，具備一流的教育理念，一流的師資隊伍、一流的管理水平、一流的教育質量、一流的校舍設施。名校環(huán)繞，坐擁學區(qū)中心，讓您的孩子贏在起點。”某某水岸樓盤建造時，部分購房人向教育管理部門進行過咨詢，其答復意見為對該小區(qū)并未進行教育資源配置。直至2014年初教育管理部門方確定該小區(qū)對口幼兒園及小學分別為上海市閔行區(qū)吳涇第三幼兒園及景東小學。2016年5月原告以訴稱理由訴至本院，經訴前調解未果。本院認為，《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條規(guī)定，商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任。本案中，被告在其投放的廣告中，含有涉案房屋的配套幼兒園、小學均為華師大附屬幼兒園、小學等內容，該宣傳內容對購房人的購房決策存在重大影響，故被告在其廣告宣傳中關于教育配套資源的宣傳已構成要約。被告在進行廣告宣傳時，涉案房屋的教育配套資源當時并未確定，且事后亦證實涉案房屋的配套幼兒園、小學亦與被告對外宣傳的內容不符，被告在房屋銷售過程中的對外宣傳不實，其行為已構成違約，理應承擔相應的違約責任。但原告未提供其他證據材料證明其實際損失是多少，本院綜合本案實際情況，酌情確定被告應當承擔的違約金數額為1萬元。原、被告交接房屋屬于履行合同的行為，至少應從此時點之后起算訴訟時效期間，該時點距原告向本院主張權利的時點未逾二年，被告辯稱本案訟爭超出訴訟時效之理由不能成立，本院不予采信。綜上所述，原告的訴請金額可以部分支持。依照《中華人民共和國民法通則》第一百三十七條，《中華人民共和國合同法》第十四條、第十五條第二款、第一百零七條的規(guī)定，判決如下：被告上海某某房地產開發(fā)經營有限公司于本判決生效之日起十日內支付原告戴某某、施某某違約金1萬元。如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。案件受理費150元(已減半收取)，由原告戴某某、施某某負擔75元，被告上海某某房地產開發(fā)經營有限公司負擔75元。如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，上訴于上海市第一中級人民法院。

審判員　　王靜波

二〇一六年九月二十六日

書記員　　葉嵐瑩

本文作者：馬良君，上海驥路律所創(chuàng)始合伙人、律師

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