開發商預售商品房，不僅要向縣級以上人民政府房地產管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明，而且應當按照國家有關規定將預售合同報縣級以上人民政府房地產管理部門和土地管理部門登記備案。

《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第六條規定：“當事人以商品房預售合同未按照法律、行政法規規定辦理登記備案手續為由，請求確認合同無效的，不予支持。

當事人約定以辦理登記備案手續為商品房預售合同生效條件的，從其約定，但當事人一方已經履行主要義務，對方接受的除外?！?/span>

可見，預售合同備案并不是預售合同成立的必要條件，未經辦理登記備案手續的，不影響預售合同的成立。那么，預售合同登記備案是否作為合同生效的條件，對當事人有什么影響呢？

如果預售合同不將登記備案約定為合同成立的要件時，預售合同簽訂后，任一方不履行義務，另一方可以追究對方的違約責任。此時，對購房人來說，不僅可以選擇解除合同并要求開發商賠償損失，也可以要求開發商賠償損失后繼續履行。顯然，這賦予了購房人更大自主權。

如果預售合同將登記備案約定為合同成立的要件，則合同簽訂后，任一方以合同沒有登記而主張合同無效，承擔合同無效的責任。根據法律規定，合同備案登記的效力，在于使預售合同能產生對抗善意第三人的效力。如果開發商在簽訂預售合同后，又擅自將房屋出售給他方時，購房人可用登記備案的預售合同對抗開發商的出售行為，可以依法請求法院裁定其行為無效。顯然，不經辦理登記備案的預售合同存在更大的風險。

綜上，是否將預售合同備案約定為預售合同成立的必要條件，各有利弊，當事人根據自己的情況，可以選擇確定。

附：相關案例

廖某某與信陽某某置業有限公司買賣合同糾紛上訴案

 

河南省信陽市中級人民法院

民事判決書

(2017)豫15民終792號

 

上訴人（原審原告）：廖某某。

委托訴訟代理人：郝振勇，北京市英政律師事務所律師。

被上訴人（原審被告）：信陽某某置業有限公司。。

法定代表人：王某某，公司負責人。

委托訴訟代理人：李家剛，河南言理律師事務所律師。

上訴人廖某某因與被上訴人信陽某某置業有限公司（以下簡稱某某公司）買賣合同糾紛一案，不服信陽市平橋區人民法院（2016）豫1503民初4102號民事判決，向本院提出上訴。本院依法組成合議庭，公開開庭審理了本案，上訴人廖某某的委托訴訟代理人郝振勇、被上訴人某某公司的委托訴訟代理人李家剛到庭參加了訴訟。本案現已審理終結。

廖某某上訴請求：1、請求撤銷一審判決，改判支持上訴人在一審中的訴訟請求；2、由被上訴人承擔一、二審訴訟費用。事實和理由：1、上訴人與被上訴人在2011年4月23日達成購房意向，2012年6月4日簽訂《房屋認購合同》，被上訴人未告知上訴人不能辦理產權證書的事實，更不知道被上訴人未取得預售許可證，被上訴人的行為違反了法律的禁止性規定，雙方簽訂的合同應屬無效合同，一審將被上訴人不能辦理相關產權證書的原因歸結為不可抗力是錯誤的；2、根據相關法律及司法解釋，辦理產權證書的期限屆滿超過一年，出于出賣人的原因導致買受人無法辦理房屋所有權登記的，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。

某某公司答辯稱：一審判決符合我國法律規定，符合國家的政策規定，應予維持。

一審法院認定事實：原被告雙方于2011年4月23日達成意向購房協議，即原告購買被告開發的府前名苑小區住宅一套。當天原告向被告某某公司交納了部分購房款49067元，雙方并在2012年6月4日，正式簽訂了《房屋認購合同》，該合同約定，原告自愿認購出賣人（指被告）開發的位于上天梯府前茗苑小區2棟樓2單元6層604號房屋，建筑面積85.8平米，單價1057.55元/平米，總房款90737元，出賣人應當在2012年6月4日前將本商品房交付買受人（指原告）使用。同時還約定，買受人首付款為49067元，預留10000元，待出賣人為買受人辦理了產權證時付清。在簽訂合同的當天原告又向被告支付剩余房款31670元，原告共計向被告交納購房款80737元。某某公司也向原告交付了住房鑰匙，并把該房屋交付給原告。同時，在領取鑰匙時，原告又向被告交納了水電等附屬設施費6400元。另查明，原被告雙方在購房合同中約定“買受人首付款為80737元，預留10000元待出賣人為買受人辦理產權證時付清”，但雙方并未約定具體的辦理產權證書期限。自2012年6月4日雙方簽訂房屋認購合同至今，被告沒有為原告辦理房屋產權證書。還查明，上天梯管理區是通過招商引資引進某某公司入駐上天梯進行房地產開發，上天梯管理區是依據中共信陽市委辦公室（會議紀要）信辦文（2008)40號文件，在2010年3月1日與某某公司簽訂了《上天梯管理區府前茗苑項目投資開發協議》，現某某公司按照該開發協議依次進行投資開發并銷售。某某公司在與購房者簽訂“認購協議書”時，某某公司都告知購房者，購房者也都知道，建房的手續及土地使用證等手續，由上天梯管理區會同某某公司都在協調辦理中，在規定的期間內應該可以辦理完畢。上天梯管理區與某某公司簽訂的合作開發協議，該協議第四條約定：“甲方（指上天梯管理區）承諾從協議簽訂之日起240日內完成該塊國有土地報批手續，并完成掛牌程序，使乙方(指某某公司）依法取得國有土地使用證”。由于市政府建設用地指標不夠，因此，上天梯管理區沒有按照開發協議的約定，使某某公司在規定的期限內無法取得該宗土地的國有土地使用證，導致某某公司無法辦理商品房預售許可證。現某某公司的房屋已出售數百套，跟原告狀況一樣，都無法辦理房產證?，F該宗土地的使用證正在協調辦理之中。

一審法院認為：原、被告雙方于2012年6月4日簽訂的《房屋認購合同》是雙方真實的意思表示，且沒有違背法律強制性規定、限制性規范，也不損害國家利益和社會公共利益，是合法有效的，雙方均應依約履行，應予維護。參照《城市房地產開發經營管理條例》以及通常交易習慣，被告應該在房屋交付后一年內協助原告辦理房屋產權證。但被告某某公司至今沒有為原告辦理房產權屬證，是由于有客觀原因及不可抗力導致商品房預售許可證無法辦理，并不是因為某某公司的自身原因導致原告無法辦理房屋產權證。同時，雙方也沒有約定以此可以解除雙方簽訂合同、或導致該合同無效。開發商協助購房者如期辦理房產證乃屬天經地義，是不可推卸的責任，被告某某公司無論是什么原因，在房屋交付一年內，未紿原告辦理房產權屬證書，被告某某公司應承擔相應的違約責任，但其違約行為也不足以解除合同，故原告廖某某要求解除合同，返還初裝費6400元以及雙倍賠償損失161474元的訴訟請求，法院不予支持。綜上所述，依照《中華人民共和國合同法》第四十四條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條之規定，判決：駁回原告廖某某的訴訟請求。本案訴訟費3660元，由原告廖某某承擔。

二審期間，被上訴人提交信陽市上天梯管理區辦公室《關于成立協調解決弘居遺留問題領導小組的通知》和《主任辦公會議紀要》一份，證明未辦理產權證書的原因不在被上訴人，且當地政府部門正在積極協調辦理產權證書。上訴人對該證據質證稱，形式上不能作為證據使用，辦理產權證書應該縣級以上的部門，作出會議紀要的部門不清楚是什么部門，而且兩份文件是被上訴人與第三方的法律關系，與本案無關，對兩份文件的真實性也有異議。由于被上訴人提交的兩份文件是復印件，二審庭審后，經過本院核實，該兩份文件為真實的。二審查明的其他事實與一審判決認定的事實一致。

本院認為，2012年6月4日，上訴人與被上訴人某某公司簽訂《房屋認購合同》以后，上訴人按照合同約定，扣除1萬元后，將剩余房款支付完畢，被上訴人某某公司也將房屋交付給上訴人，雙方簽訂合同已經實際履行。根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第六條之規定，當事人以商品房預售合同未按照法律、行政法規規定辦理登記備案手續為由，請求確認合同無效，不予支持。故上訴人在雙方合同已經實際履行的情況下，以房屋未辦理相關登記備案為由，請求確認雙方合同無效的請求，沒有法律依據，本院不予支持。綜上，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項之規定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費3660元，由上訴人廖某某負擔。

本判決為終審判決。

 

審　判　長　　徐　宏

代理審判員　　朱永超

代理審判員　　付　巍

二〇一七年四月二十五日

書　記　員　　彭仲秋

本文作者：馬良君，上海驥路律所創始合伙人、律師

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