什么是預約合同？

民法典第495條規(guī)定：“當事人約定在將來一定期限內訂立合同的認購書、訂購書、預訂書、意向書等，構成預約合同。當事人一方不履行預約合同約定的訂立合同義務的，對方可以請求其承擔預約合同的違約責任。”在司法實踐中，預約合同的范圍非常廣泛，商品房買賣、土地使用權轉讓、民間借貸、股權轉讓等領域均存在，名稱多種多樣，包括意向書、允諾書、定金收據、框架性協(xié)議等。

而本約合同，顧名思義就是正式的合同，雙方達成一致意見，成立正式的合同關系，受到合同約束。

案例分析：

2016年7月12日原告與被告簽訂《房地產居間合同(買賣)》，約定被告將上海市奉賢區(qū)莊行鎮(zhèn)三城路XXX弄XXX號XXX室房屋出賣給原告，房價980,000元，定金50,000元，于2016年8月15日前支付部分首付款200,000元，銀行貸款630,000元等。原告按約支付定金50,000元、首付款200,000元，此后被告拒絕繼續(xù)履行合同，故訴至法院。原告認為：1、雙方簽訂的合同具備房屋買賣的主要條款；2、合同上由被告王某某及被告王某某的父親王某某簽字，被告王某某、被告薛某是夫妻關系，根據相關司法解釋，夫妻之間在締結合同中，相互之間有表見代理的規(guī)定；3、王某某向原告承諾有兩被告的授權；4.兩被告對王某某代理行為，事先是知情和認可的，之后的錄音中也能表明被告薛某對房屋買賣是明知與同意的。審理中，因兩被告不愿意履行合同，故變更訴訟請求，請求按照評估價2,510,000元減去合同價980,000元確定原告的損失。

被告答辯：

1、原被告雙方并未簽訂房屋買賣合同，只簽訂了居間協(xié)議，協(xié)議實質為約定履約、定金協(xié)議，協(xié)議對買賣的地址、價格、付款方式做了簡要約定，并未對房屋交付時間、裝修家電費用等事項具體約定；2、原告違反雙方約定，被告出售系爭房屋為了本市他處另購房屋，簽訂時，原告承諾社保繳納5年，就能辦出相應買賣協(xié)議，原告2016年12月份才拿出材料，直接導致被告資金不到位，無法購買另外房屋；3、被告薛某對出售房屋不知情，之后就反對，居間協(xié)議是被告王某某與其父親王某某簽訂，薛某對出售不知情，又拒絕事后補簽。現兩被告不愿意與原告磋商達成新的買賣合同，不同意原告繼續(xù)履行合同的訴請。對變更后的訴請，被告同意解除合同，但不同意賠償差價1,530,000元，只同意雙倍返還定金。

法院判決：

本院認為，雙方爭議焦點之一是《房地產居間合同(買賣)》系預約合同還是正式合同。從合同內容看，雙方未約定房屋交付時間、房屋過戶時間、貸款辦理時間等合同主要條款，而且合同中多次約定需另外簽訂買賣合同，故本院采信被告主張，認定該合同系預約合同。根據該合同，雙方應在原告社保繳費年限已滿的情況下另行簽訂正式買賣合同，現簽訂正式買賣合同的條件已滿足，但兩被告不再愿意繼續(xù)履行合同，不愿意另行協(xié)商簽訂正式合同，故簽訂該預約合同的被告應承擔違約責任。

雙方爭議焦點之二是被告薛某是否知情與同意《房地產居間合同(買賣)》的簽訂與履行。案外人王某某代表被告王某某以及被告薛某簽訂，雖王某某與被告薛某關系特殊，也不排除不經被告薛某同意，即簽訂買賣合同的可能。雖然原告提供的錄音中被告薛某沒有直接表示不知情不同意，但也沒有表示知情與同意。再則，因認定該合同為預約合同，現兩被告均表示不愿繼續(xù)履行，故即使認定被告薛某當時知情與同意，現也不能繼續(xù)履行合同。本院認定被告薛某未簽訂該合同，無需承擔法律責任，被告王某某未能讓被告薛某同意并簽訂正式買賣合同，應承擔違約責任。

因上述《房地產居間合同(買賣)》無法繼續(xù)履行，原告訴請解除合同，被告方也同意解除合同，故對原告解除合同的訴請應予以支持。解除合同后，被告王某某收到的房款250,000元當然應返還。審理中原告表示如果解除合同，要求返還房款200,000元，并雙倍返還定金100,000元，因原告后來選擇并變更為由被告承擔賠償責任，故其中的定金50,000元作為房款返還。

從原告與被告王某某簽約之后的房地產市場情況來看，房價出現了大幅度上漲，原告作為買受方，由于被告王某某違約，存在著機會利益損失，且此機會利益損失遠遠大于雙倍返還定金之數額。根據《最高人民法院關于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第二條的規(guī)定，當事人簽訂認購書、訂購書、預訂書、意向書、備忘錄等預約合同，約定在將來一定期限內訂立買賣合同，一方不履行訂立買賣合同的義務，對方請求其承擔預約合同違約責任或者要求解除預約合同并主張損害賠償的，人民法院應予支持。據此，本院從實際情況出發(fā)，考慮合同履行情況、當事人過錯程度等因素，酌情確定原告的損失為1,220,000元。

判決如下：

一、解除原告李某訴被告王某某于2016年7月12日簽訂的《房地產居間合同(買賣)》；

二、被告王某某于本判決生效之日起十日內返還原告李某房款人民幣250,000元；

三、被告王某某于本判決生效之日起十日內賠償原告李某損失人民幣1,220,000元。

四、對原告李某的其余訴訟請求不予支持。

律師分析:

本案中，區(qū)分預約合同還是本約合同的關鍵在于合同主要條款的約定是否明確。從本案的居間合同內容看，雙方未約定房屋交付時間、過戶時間、貸款辦理時間等主要條款，且合同中多次約定需另外簽訂買賣合同，故一、二審法院認定該居間合同為預約合同，并無不當。被告未按照預約合同約定簽訂本約合同，原告無法訴請被告繼續(xù)完成交易，只能訴請解除合同，并賠償原告房屋溢價損失。

在《民法典》出臺之前，原告可以依據《最高人民法院關于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第二條：“當事人簽訂認購書、訂購書、預訂書、意向書、備忘錄等預約合同，約定在將來一定期限內訂立買賣合同，一方不履行訂立買賣合同的義務，對方請求其承擔預約合同違約責任或者要求解除預約合同并主張損害賠償的，人民法院應予支持。”的規(guī)定主張相應損失。

《民法典》頒布以后，原告可以以第495條規(guī)定：“當事人約定在將來一定期限內訂立合同的認購書、訂購書、預訂書、意向書等，構成預約合同。當事人一方不履行預約合同約定的訂立合同義務的，對方可以請求其承擔預約合同的違約責任。”主張相應權利。

本文作者：邱揚成，上海驥路律師事務所合伙人

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