因去年年底房價暴漲，年初開始，諸多房東選擇跳價，或者不再繼續履行合同。在2016年那波暴漲的時候，諸多裁判為市場指明了方向，違約者要么經過訴訟后強制履行，要么承擔了高額的違約責任。《民法典》的頒布，為這一波房價上漲導致違約的裁判，提供了法律依據。

案例：

張女士自有一套住房，與李女士在中介的介紹下，簽訂了《房地產買賣含居間協議》，約定李女士以360萬元價格購買房屋。合同簽訂以后，李女士支付了定金9萬元。后因所在地區地鐵即將開通，政策導向下又有知名企業落戶附近，一下子將周邊地段的房價拉升，漲價近百萬。張女士開始內心動搖，怠于履行合同，不配合李女士辦理相應的貸款手續，最終導致交易被迫中止。李女士遂起訴到法院，要求解除合同，并要求張女士返還定金并賠償房屋差價損失。

在經過開庭后，法院委托第三方鑒定機構對房屋市場價格進行了評估，評估案涉房屋的市場價格約為430萬元，增加了70萬元。

法院最終依據評估報告，判決張女士返還已付定金，并賠償差價損失人民幣70萬元。

律師分析：

一、定金支付的少，雙方只是定金合同關系？

買賣雙方在中介方的介紹下簽訂的《房地產買賣含居間協議》合法有效，應當受到法律保護。該協議中，關于買賣交易的基本條款完備，雙方建立房屋買賣合同關系，而非定金合同關系。

二、房價上漲是客觀情況，這部分也需要賠償？

《民法典》第五百八十四條：“當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定，造成對方損失的，損失賠償額應當相當于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益；但是，不得超過違約一方訂立合同時預見到或者應當預見到的因違約可能造成的損失。”規定，一方違約后，守約方可以要求賠償損失，這種損失包括合同履行后，可以獲得的利益，即可得利益損失。

可得利益損失是指一方未全面履行合同等違約行為導致守約方所喪失的財產性損失，即在合同履行前并不為當事人所擁有的，而為當事人所期望在合同全面履行以后可以實現和取得的財產權利。通常情況下只要構成違約行為即可能導致對方可得利益的損失。

本案中的房屋差價損失，是典型的可得利益損失，如果買賣合同正常履行，該部分房屋價格上漲的利益將歸李女士享有，但由于張女士違約，房屋無法再繼續履行，李女士主張該部分可得利益損失，應當得到法院支持。

三、定金只付了9萬元，僅須要承擔雙倍返還定金的責任？

根據《民法典》第五百八十八條第二款：“定金不足以彌補一方違約造成的損失的，對方可以請求賠償超過定金數額的損失。”的規定，如果定金責任不能彌補一方違約所造成的損失的，例如本案房價上漲所造成李女士的可得利益損失，對于該部分損失，是9萬元定金責任所遠遠不能及的。如果僅僅適用定金責任，李女士如果再購房，按照原先的購房價，無法再購買到相同戶型、樓層的房屋。所以，對于差價部分，應當予以彌補。

本文作者：邱揚成，上海驥路律師事務所合伙人

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