【關鍵詞】

民事/房屋租賃/租金

【裁判要點】

房屋租賃合同承租人擅自轉租后，未與出租人達成新的書面協議，房屋由第三人實際使用的，原承租人應按照合同約定履行義務、支付租金。

【相關法條】

《中華人民共和國合同法》第93條

《中華人民共和國合同法》第96條

《中華人民共和國合同法》第97條

《中華人民共和國合同法》第107條

【基本案情】

2013年6月，原告張某(甲方)、被告劉某(乙方)簽訂《房屋租賃合同》，約定：原告將系爭房屋出租給被告用于經營倉庫，月租金為20914元，租期為2013年5月1日至2015年4月30日；進場租金每半年繳納一次，先付后用，乙方的首付日期為2013年5月1日，應向甲方支付77742元(其中1.5萬元為押金)，第二次付款日期為2013年7月30日，付款金額為62742元；如一方未在規定期限內交清進場租金，甲方有權單方面終止本合同并收回系爭房屋，押金不退。后原告依約交付房屋，被告依約支付押金1.5萬元。原告已收到截止至2014年4月30日止的房租，實際租金支付方式為每三個月一付、每月20900元。自2014年5月1日起原告未再收到過租金。原告遂提起本案訴訟。 

被告劉某辯稱，系爭房屋一直由上海某紙制品經營部實際使用。該經營部原為被告投資的個人獨資企業。但是，被告已于2014年2月24日將該經營部轉讓給了管某，故原、被告之間的系爭房屋租賃合同已于2014年2月24日解除。2014年3月，官某又將該經營部轉讓給了徐某。自2014年2月起，已付租金均是由官某、徐某支付的。原告對系爭房屋的實際使用情況及經營部的轉讓情況均了解。現系爭房屋內存放的物品均不是被告的物品。

【裁判結果】

一、原告張某、被告劉某就上海市閘北區高平路xxx號院內2樓房屋簽訂的房屋租賃合同于2014年12月19日解除；

二、被告劉某應于本判決生效之日起十五日內將上海市閘北區高平路xxx號院內2樓房屋返還給原告張某；

三、被告劉某應于本判決生效之日起十五日內給付原告張某房屋租金及使用費(按照每月20900元，自2014年5月1日起算，計至被告實際返還系爭房屋之日止)；

四、被告劉某應于本判決生效之日起十五日內賠償原告張某逾期支付租金的利息損失(以2014年5月1日至2014年7月31日房租62700元為基數，自2014年5月1日起算；以2014年8月1日至2014年10月31日房租62700元為基數，自2014年8月1日起算；以2014年11月1日至2014年12月18日房租53935.48元為本金，自2014年11月1日起算；均按中國人民銀行規定的金融機構同期貸款利率，計算至被告實際付款之日)；

五、被告劉某支付的押金1.5萬元歸原告張某所有。

【裁判理由】

原、被告簽訂的系爭房屋租賃合同依法成立有效，雙方均應遵照履行。當事人協商一致，可以解除合同。當事人可以約定一方解除合同的條件。解除合同的條件成就時，解除權人可以解除合同。現被告逾期不付房租，原告依據合同已享有解除權。被告收到本案訴狀副本之日即為合同解除之日。合同解除后，尚未履行的，終止履行，已經履行的，根據履行情況和合同性質，當事人可以要求恢復原狀、采取其他補救措施，并有權要求賠償損失。被告依約應向原告付清2014年5月1日起至2014年12月18日期間的房租，并向原告返還系爭房屋。合同解除之日起至今，被告未向原告返還系爭房屋，原告要求被告支付使用費、使用費參照租金標準支付的主張并無不當，可予支持。被告逾期不付租金，應向原告賠償相應的利息損失。關于押金一節，現原、被告雙方之間的房屋租賃合同解除，被告在訴訟中提出要求返還押金，在已判定被告違約責任的情況下，為避免訴累，本院對押金的處理一并予以判明。從合同中“進場租金每半年繳納一次”的表述來看，所謂“進場租金”是指每一期房租而非首期房租，故依約原告確實有權沒收押金、不予退還。