案情簡介：

2013年5月19日，原告張某(甲方)因舊房改造抽戶安置到上海市閔行區永平南路XXX弄XXX號XXX室，建筑面積為77.52平方米，甲方應向乙方支付改造費用87,850元。。

2014年2月26日，原告張某(甲方)與被告李某(乙方)簽訂《房屋交易合同》，約定甲方于2013年5月19日獲得動遷房一套，位于上海市閔行區永平南路XXX弄XXX號XXX室，交房日為2014年2月26日；甲方同意自房地產交付入住之日起，將房地產租賃給乙方使用，租期為二十年；自甲方獲得房地產產權證，并且該房地產根據國家或地方的動遷房政策，可以依法轉讓登記之日起，甲方應當將房地產轉讓給乙方(租賃合同相應自然終止)，甲方應當自可以轉讓之日十個工作日內，和乙方簽訂《上海市房地產買賣合同》，并在此期間和乙方一起赴房地產所在的房地產交易中心辦理產權過戶手續；本合同所述交易，總房價款為1,280,000元，乙方應當于合同簽訂之日支付284,000元作為首付款，自甲方將房地產交付乙方租賃使用之日支付100,000元作為二十年租金，自房地產產權過戶給乙方之日支付896,000元作為房款。合同還對其他事項作出了約定。

第一次訴訟情況：

2017年5月，原告張某向閔行區人民法院提出訴訟請求：

1.確認原、被告就位于上海市閔行區永平南路XXX弄XXX號XXX室房屋(以下簡稱涉案房屋)簽署的交易合同解除；

2.被告立即遷出涉案房屋。

閔行區人民法院判決：

駁回原告張某的全部訴訟請求。

二審法院判決：

駁回上訴，維持原判。

上海市高級人民法院裁定：

駁回張某的再審申請。

三級人民法院裁判主要理由：

1、一審二審法院均認為，原告不具有約定或者法定的解除權，其解除合同缺乏依據。案涉動遷房買賣合同并非一直無法履行，產證辦出后就可以繼續履行。

2、高院認為：雙方所簽合同約定自張某獲得系爭房屋房地產權證并且根據政策規定系爭房屋可以依法轉讓登記之日起十個工作日內，雙方簽訂上海市房地產買賣合同并辦理過戶手續，并未就此約定明確具體的日期。江川路街道在一審審理中表示張某在申領到系爭房屋公房租賃憑證后，可以根據政策規定申請購買產權，而江川路街道內設舊住房成套改造工作領導小組辦公室出具的《情況說明》僅陳述系爭房屋目前暫不能辦理公房租賃憑證，而非永久不能辦理。故張某主張系爭合同因無法繼續履行而應解除，依據不足。張某的其余再審事由，均不符合法律規定。綜上，張某主張的再審事由不成立，不符合再審條件。

第二次訴訟情況：

再審結束后，張某找到本律師，在對所有材料進行仔細研讀后，本律師認為，如果直接按照原來的思路提解除合同，按部就班的從解除合同的合同依據和法律依據來達到訴訟目的，顯然是行不通。本律師在經過簡單的調查之后，發現這里面原來隱藏著中介方部位人知的秘密。

原來中介方門店負責人何某與買受人系親戚關系，買受人在簽訂合同以后僅繳納了幾個月社保后就停繳，此后并未在滬繳納社保。在經過多方調查后，本律師便懷疑其實買受人并非真正的正常的居住購房，而是和中介方串通，以投資為目的，炒作房產并從中獲利。甚至，更有懷疑，買受人僅僅是中介方找來的“槍手”，只掛名，實際購買人是中介何某。

在調查了解了這些信息后，本律師馬上聯系當事人，商定訴訟策略，最終決定立即去辦理房產證，要求買受人繼續交易，如果因為買受人限購的原因導致合同無法繼續履行，合同必定要解除。

原告方再次向閔行區人民法院提起了訴訟，要求被告繼續履行合同，并要求被告提供符合限購政策的書面證據。最終被告無法提供自己的社保記錄，而是提供了其起訴之前，近期與社保符合限購政策人員結婚的有關證據。原告遂變更訴訟請求為：
  1、解除雙方之間簽訂的動遷房買賣合同，并返還房屋；

2、被告按照合同約定的標準支付租金。

閔行法院判決：

1、確認原被告雙方就上海市閔行區永平南路XXX弄XXX號XXX室房屋簽訂的《房屋交易合同》于2020年1月28日解除；

2、被告于本判決生效之日起15日內，搬離上海市閔行區永平南路XXX弄XXX號XXX室房屋；

3、被告于本判決生效之日起15日內，按照年租金5000元的標準，向原告支付自2014年2月26日起至本判決生效之日止的租金；

4、原告于本判決生效之日起十五日內向被告返還房款38萬元。

后被告不服該判決，向上海市第一中級人民法院提起上訴，二審審理期間被告提出調解，原告考慮到訴訟時間，后期執行交房的便利，房屋已經裝修，房價上漲等情況，同意了調解，并酌情補償了被告50萬。至此，雙方長達4年多的訴訟，畫上圓滿句號。

律師分析：

邱律師在接受委托后，對案件的訴訟方向進行了精準把握，從法理和情理兩個方向出發，充分向法院論證了本案的房屋交易合同為什么應當予以解除。最終達到了預期的訴訟目的。兩次訴訟為什么會有不同的結果，第二次訴訟為什么能夠成功，從下列代理意見中的部分理由可以找到答案：

一、雙方簽訂的《房屋交易合同》實際上無法繼續履行。

（一）、據代理人了解，被告在簽訂《房屋交易合同》后次月（2014年3月），便停止在滬繳納社保，簽訂該合同時，被告系已婚，其個人與前妻均是外地戶口，在滬繳納社保年限不符合當時的限購政策。被告2019年8月再次結婚，按照現行的限購政策，其配偶有購房資格，若以家庭為單位，必須重新簽訂網簽合同，并增加其配偶為買受人，房地產交易中心方可準許辦理過戶手續。

（二）、原告始終相信被告是其房屋的唯一購買人，雙方未約定因其婚姻情況變化而可以變更合同，故原告無配合被告增加其配偶為買受人的合同義務。

雙方簽訂的買賣合同明確指向是被告李某個人，買賣雙方均了解不動產權證在5年后才可以辦出，對于此種可能會發生的風險均知曉，所以才約定不可變更合同內容（買賣合同第十一條：本合同系雙方在平等自愿的基礎上經過充分協商達成的一致意見，任何一方在未征得其他方同意的前提下不得擅自變更本協議的內容。由于本合同簽訂時甲方未取得以甲方為權利人的該房地產之產權證，而且本合同履行期限較長，雙方確認對此情況有充分認識。雙方對各自的權利義務清楚明白，并自愿按照本合同約定嚴格履行。如任何一方違反本合同，另一方有權按照本合同約定索賠。）。在漫長的履行合同過程中，雙方均視為對方為不可變更的唯一合同主體，原告始終認為被告個人是有購房資格，被告也未向原告告知其已經再婚，并要求原告增加其配偶為買受人的請求。在合同沒有約定可以變更或者增加買受人的情況下，原告沒有配合增加被告現任配偶為買受人的合同義務。

（三）、上海市房地產交易中心電話咨詢明確答復，類似被告這種情況，其以個人名義購買房屋屬于限購對象。

代理人曾多次電話咨詢過上海市房地產交易中心（電話962269），得到的答復均是：現行的上海的限購政策規定的是以家庭為單位，但被告以個人名義購房，需要滿足兩個條件：一是已婚，二是社保5年內累計滿60個月，若想在滬購房必須重新簽訂網簽合同，并將其配偶的名字加上，方可順利過戶，其個人名義購買無法辦理過戶手續。然而原告始終認為被告個人是有購房資格，也確定其是不可變更的合同相對方，故才有買賣合同第十一條之約定，原告也并無配合被告增加其妻子為買受人的合同義務。

（四）、被告原本處于結婚狀態，卻在臨近雙方辦理過戶手續時，突然離婚，又與社保滿5年的女子結婚，原告有理由相信，這是故意規避上海限購政策故意為之，雖形式合法，但實質卻是假結婚。即使不是假結婚，原告與被告之間存在房屋買賣合同關系只能約束原被告雙方，根據合同相對性原則，該合同的效力不及于被告現在的配偶，

因被告本人不具有購房資格，其以個人名義無法在滬購買房屋，雙方之間簽訂的《房屋交易合同》事實上也無法繼續履行。所以，原告有權依據《合同法》第一百一十條 ：“當事人一方不履行非金錢債務或者履行非金錢債務不符合約定的，對方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事實上不能履行；（二）債務的標的不適于強制履行或者履行費用過高；（三）債權人在合理期限內未要求履行。”之規定，要求解除雙方之間簽訂買賣合同。

二、被告并無取得系爭房屋物權的意思，其并不以購買該房屋并取得該房屋物權為目的，其真實目的在于轉賣并賺取差價。

經過庭審調查以及雙方提供的證據，可以確定，被告在2014年2月份簽訂房屋交易合同后，便立即停止在滬繳納社保，在其明知上海有限購政策且在該房屋等待辦理過戶手續的5年時間內卻始終未再繳納過社保。在明知自己沒有購房資格后，又故意向原告隱瞞并將房屋以高價轉賣給他人。在拿到房屋后，其根本沒有居住過，而是一直是對外出租。可見其目的并非取得物權，而是為了賺取租金、轉賣賺取差價。

三、原告有理由相信，整件事系中介方何某與被告合謀策劃，甚至更有可能被告僅僅是名義購房人，實際購房人仍然是中介方何某。

首先，中介方業務員何某故意隱瞞其與被告之間的親屬關系，利用自己在房地產行業的專業優勢，不斷通過電話攻勢來鼓動原告一個70多歲的老人到中介店里簽約。與原告簽約的被告系何某的親屬，這一點直到起訴之前，原告通過第三人屠某之口才得知。中介方隱瞞了這一與簽約有關的重大信息，其目的可想而知。

其次，整個與系爭房屋有關的一切事項（包括買賣、出租、轉賣第三人、代表被告與原告調解等），均離不開中介方何某的影子。這已經完全超出了正常中介方應盡的義務。原告回憶整個過程，何某全程參與，原告將房屋交付后，又由中介何某全程負責對外出租。所有和房屋有關的事項均由何某來與原告溝通。甚至在本律師接受本案后，在與對方協商處理房屋買賣合同糾紛過程中，也都是何某來代表李某溝通，代理人始終未能和李某本人取得聯系。如果說正常的居間服務是中介方的基本義務，那么買賣雙方發生糾紛后，中介方理應居中，而不是代表買受人來與原告調解。如果不是自己的利益參與其中，中介方何某有什么理由多年間，只要和系爭房屋有關的全部事項均全程參與，而被告李某卻始終未曾露面。

再次，據原告了解，被告李某一直居住在安徽老家，并不在上海，只是與原告簽約時出現過一次，還有就是轉賣時第三人屠某報警后，公安部門將其從老家帶到上海來，在公安部門向原告核實情況時見到過他。其他時候關于房屋的溝通，均是和中介方何某聯系，房屋的一切事項也均是何某在打理。原告很難想想一個久居內地的農村小伙何以會冒出來上海買房投資的想法。

所以，綜合本案的實際情況，原告有理由相信，其實被告僅僅是一個名義買受人，中介方何某才是系爭房屋的實際買受人。

四、國家三令五申“房住不炒”，被告及中介串通炒房的行為應當被禁止，判決解除這種不以取得物權為目的的合同解除，對整個社會起到良好的示范作用，也有利于維護房地產市場經濟的正常秩序。

原告認為，當事人訂立、履行合同，應當遵守法律、行政法規，尊重社會公德，不得擾亂社會經濟秩序，損害社會公共利益。被告及中介方合謀的所作所為，是典型的“炒房”行為，該行為嚴重擾亂了正常的房地產市場秩序。本案起訴雖發生在2019年，但被告及中介方的炒房行為卻是2014年開始，此時正是炒房最為嚴重的時候，正是由于大量中介人員參與其中，造成了整個房地產市場的混亂。這才有了后來國家“房住不炒”的相關政策出臺，上海也因此對中介人員參與炒房作出了相關規定。“兩會”期間，國家再次重申“房住不炒”政策，呼吁房屋應當回歸其居住屬性。

關于雙方之間簽訂的買賣合同的交易安全不應再保護的意見，代理人在前一份代理詞中已論述，在此不再贅述。代理人同時認為，判決這種不以取得物權為目的的合同解除，能夠有效制止利用中介方的專業優勢，聯合他人炒房的行為，震懾那些不是通過勞動或者知識，而是妄圖通過投機倒把，在短時間內獲得巨額財富的人。同時，也會對規范整個房地產市場秩序，起到良好的示范作用，保護的是更多人的公共利益。

本文作者：邱揚成，上海驥路律師事務所合伙人

聲明：

本文由上海驥路律師事務所律師原創，僅代表作者本人觀點，不得視為驥路律師事務所或其律師出具的正式法律意見或建議。如需轉載或引用本文的任何內容，請注明出處。