案例：

a公司為上海市浦東新區XX路XX號工廠廠房權利人。2017年3月14日，b公司（承租方）與a公司（出租方）簽訂《關于上海張江高科技產業東區a創運工業園廠房租賃合同》（以下簡稱《租賃合同》），約定a公司將系爭房屋出租b公司，租賃用途為廠房、租賃面積為建筑面積1435.23平方米；租賃期為36個月、自2017年6月1日（約定起租日）起至2020年5月31日止（包括首尾兩日），平均月租金為56，751.39元；雙方確認，承租方應按季度（每3個月）向出租方支付租金，先付后用；承租方應在本合同簽訂之日起十五（15）日內或約定起租日十五（15）日前（以先到日為準）向出租方支付租賃保證金（標準為2個月的房屋租金）113，502.78元。合同第二部分租賃合同通用條款第十七條不可抗力條款項下約定，1．本合同項下的不可抗力，僅指……2．如發生不可抗力，以至于任何一方的合同義務因這種事件的發生而無法履行，此種合同義務在不可抗力持續期間應予中止，履行期限按上述中止時間自動延長，雙方均不承擔違約責任。……3．如遇不可抗力，雙方應立即與對方協商，尋求公平的解決辦法，采取一切合理措施將不可抗力所帶來的后果減至最低限度。合同簽訂后，a公司將系爭房屋交付b公司使用，b公司按約支付了租賃保證金及租金。

2020年3月18日，b公司交a公司《關于不再續租的聯系函》，“……我方曾因生產需要于2020年1月末與貴公司磋商續租事宜，但未得到貴方的積極響應，后因疫情影響對我公司造成巨大的經濟損失，至今我公司都無法在該廠址開展正常的生產活動……該廠房到期后將不再續租，并對相關事宜提出以下解決方案：1．該廠房2020年4月-5月兩個月的房租，共計113，502.78（人民幣壹拾壹萬叁仟伍佰零貳元柒角捌分），因疫情影響，我方資金回籠困難，希望可以用我方在貴處的租賃保證金抵扣支付，兩筆款項金額一致，可以完全抵銷。2．……因此上海市政府發布了為企業減負的政策，要求國有企業為其承租企業減免2020年2月-3月兩個月房租。據此我公司已于2月底向貴公司提出申請，但至今未有回復，望貴公司……退回我公司2020年2月-3月兩個月房租，合計113，502.78……”a公司方相關工作人員于同日在該函上注“收到此函件，對于函中所提1月份我方未積極響應，實際應為我司接到貴司人員登門詢價，告知貴司須明確續租意向，至今之前未收到貴司續租明確意向所致。”a公司于2020年3月20日交b公司《關于〈關于不再續租的聯系函〉的復函》“……已收悉，現回復如下：1．請貴司嚴格按照貴司與我司2017年3月14日簽訂的《廠房租賃合同》（合同編號：a創運廠租字2017年第007號）約定履行相關權利義務。2．我司不屬于《上海市全力防控疫情支持服務企業平穩健康發展的若干政策措施》《關于本市國有企業減免中小企業房屋租金的實施細則》中規定的減免房屋租金的實施主體。”

2020年4月28日，b公司交a公司《聯系函》，表明定于2020年5月6日至2020年5月15日期間安排拆除物品、騰退租賃房屋等事宜，希望a公司予以配合。同時，再次要求a公司退回b公司2020年2月-3月兩個月房租。

2020年5月21日，b公司與a公司辦理了系爭房屋交接手續，簽署了《上海XX廠房交（驗）確認單》，其中對b公司租金已付至2020年5月31日、已付廠房租賃保證金113，502.78元、停車證押金400元，租賃終止日期計算至2020年5月31日以及押金返還等事項作了確認。

一審法院認為：

新冠肺炎疫情被認定為突發公共衛生事件，為民生健康、安全計，政府及有關部門采取了相應的疫情防控措施，上海市亦在2020年1月24日至3月24日啟動了重大突發公共衛生事件一級響應。a公司作為證據提供的“上海發布”相關信息，如市經信委2020年3月5日發布上海企業復工指南“有序推進本市各行業企業復工復產復市，一般行業通過上海一網通辦平臺，填報企業相關信息備案即可復工”，3月16日復工指南“本市工商業企業和個體工商戶復工復產復市取消備案，可以直接復工”，亦佐證了新冠肺炎疫情一級響應期間，停工停產客觀存在。b公司的生產經營活動勢必受到防控措施波及。b公司雖自2019年底起陸續遷移了生產機器設備，但并無證據表明其已徹底關閉了系爭房屋內的生產經營活動，尚存機器設備的生產任務也難免受到影響和限制。雖然雙方合同中約定，如合同義務因發生不可抗力無法履行時應予中止、履行期限按上述中止時間自動延長，但本案中b公司已為案涉租賃合同到期終止作了必要準備，且陸續搬離機器設備，延長合同履行期限對b公司無所裨益，也有損a公司對租賃物的利用、收益，有違經濟效益原則，因此并不可取。《最高人民法院關于依法妥善審理涉新冠肺炎疫情民事案件若干問題的指導意見（二）》第六條規定：“承租非國有房屋用于經營，疫情或者疫情防控措施導致承租人沒有營業收入或者營業收入明顯減少，繼續按照原租賃合同支付租金對其明顯不公平，承租人請求減免租金、延長租期或者延期支付租金的，人民法院可以引導當事人參照有關租金減免的政策進行調解；調解不成的，應當結合案件的實際情況，根據公平原則變更合同。”一審法院依照該規定，結合上海市人民政府啟動和終止重大突發公共衛生事件響應的時間以及上海市相關政策規定，并b公司自2019年底始陸續搬遷機器設備的事實，酌情減免b公司租金3萬元。

二審法院認為：

本案的爭議焦點在于被上訴人要求上訴人退還部分租金是否具有法律依據。根據查明的事實，被上訴人雖自2019年底起開始陸續遷移生產機器設備，但本案現有證據并不足以證明被上訴人當時即已徹底停止在系爭房屋內的生產經營活動，故一審法院結合本案事實綜合認定新冠疫情對被上訴人正常使用系爭房屋造成一定影響，于法不悖，亦合乎情理，故本院予以認同。至于返還租金的數額，考慮到被上訴人實際受影響的程度及期間范圍，一審法院基于公平原則酌情確定由上訴人返還租金3萬元，應屬合理，本院予以維持。

律師觀點：

2022年4月10日，上海市高級人民法院修訂完成了《關于涉新冠肺炎疫情案件法律適用問題的系列問答（2022年版）》，其中，問題五指出：

商業用房承租人能否主張減免疫情期間的房屋租金？

答：承租國有房屋用于經營，受疫情或者疫情防控措施影響出現經營困難的小微企業、個體工商戶等承租人，請求出租人按照上海市有關政策免除合理期限內的租金的，應予支持。

承租非國有房屋用于經營，因疫情或者疫情防控措施導致承租人沒有營業收入或者營業收入明顯減少，繼續按照租賃合同支付租金對其明顯不公平，承租人請求減免租金、延長租期或者延期支付租金的，可以引導當事人參照上海市有關租金減免的政策進行協商調解；協商調解不成，符合《中華人民共和國民法典》第五百三十三條情形的，可結合案件的實際情況，根據公平原則變更合同約定。受疫情或者疫情防控措施影響導致房屋無法正常使用，承租人以此要求出租人減免一定期限內的租金的，可視情予以支持。

由此可以看出，即使是非國有經營性房屋，受到疫情影響，承租人可以就減免租金、延長租期或者延期支付租金進行協商，協商不成的，法院可以依據公平原則，減免因疫情影響不能正常經營的，可以減免一定期限內的租金。

從2020年疫情爆發時期受到疫情影響的案件司法實踐來看，法院會根據雙方提交的證據、受疫情影響程度、合同履行情況、各方損失情況等綜合進行考慮，一般支持減免受影響期間租金50%左右的較多。

本文作者：邱揚成，上海驥路律師事務所合伙人

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