導讀：在滬上房屋買賣交易中，為了少交稅費，“做低房價”做法泛濫。然而，如果有一方一旦反悔，要求按照真實交易價格繳稅，對另一方來說將會比預算增加高額稅費。本文通過親辦案例分析，透析由此可能會產生的的交易風險以及滬上法院對待此類糾紛的基本意見。

一、案情簡介

2016年10月，賣家孫某與買家張某在某中介的居間下，簽訂了《房屋買賣合同》及補償協議，約定房屋買賣合同價格為229萬，裝修補償款為61萬。合同簽訂后，賣家因房價上漲原因，一直拒不補簽網簽合同，經多次書面催告后，雙方補簽了網簽合同。然而，在臨近辦理過戶手續時，張某多次書面催告孫某辦理過戶手續，對方始終不出面，反而要求變更合同內容，這一無理要求被張某拒絕。在辦理過戶手續最后一天的下午，孫某發來書面函件通知張某，因房屋存在做低房價，有避稅嫌疑，孫某不愿意按照229萬交易，希望按照房屋真實交易價格290萬繳稅，并拒絕辦理該房屋過戶手續。張某無奈，將孫某告上法庭要求孫某繼續履行合同，并承擔違約責任。孫某向法院提起反訴請求確認做低房價條款無效，按照290萬元交易，并要求張某承擔違約責任。

二、判決結果

因擔心承擔違約責任被告孫某同意按照合同繼續，但要求按照290萬交易。本案一審經閔行法院認定做低房價條款無效，判決雙方買賣合同繼續履行，原告張某承擔違約責任。被告上訴繼續追究原告違約責任。最終，2018年4月20日，上海市第一中級人民法院認定被告在履行合同過程中也存在過錯，駁回了上訴人孫某的全部上訴請求。

三、律師分析及風險提示

因本案一審原告被打成了“被告”，認定原告有違約行為，二審原告更換了律師，二審原告張某找到邱律師，在拿到全部案卷材料后，經過仔細分析。律師認為：一、本案阻礙房屋交易正常進行的原因在被告張某，并非在原告，被告構成違約，一審判決關于誰違約這個問題，并沒有明確說明。所以導致被告上訴繼而繼續要求原告承擔高額違約金。結合全案證據，足以認定被告孫某在履行合同過程中存在明顯過錯，導致交易被迫中止。二、本案中，案涉房屋的裝修價值僅僅只有幾萬元，而補償協議書中卻約定裝修補償款高達61萬，顯然存在少交稅款之嫌。在對全案證據梳理完畢后，二審開庭中，律師圍繞爭議焦點，結合全案證據據理力爭。最終認定上訴人孫某存在違約行為，法院駁回其上訴請求。

風險提示：

（一）賣方一旦反悔，在到手價約定前提下，多出稅費將全部由買家承擔。本次糾紛是做低房價造成買家損失的典型案例。雖然在法律層面達到了當事人的預期效果，但由于房屋交易中約定的是到手價，稅費將由原告張某承擔。關于做低房價的條款被認定為無效后，在到手價約定還是真實有效的前提下，增加了10多萬稅費。該稅費也將由買家張某獨自承擔。

（二）簽訂兩份合同，在房價下行的情況下，買家如果不想購買，很容易造成只履行合同價，拒不履行合同價以外的款項，最終導致合同履行受阻局面。

（三）依法納稅是每個公民的基本義務，做低房價是一種逃稅行為，該行為違反我國稅收相關規定，一經查出，定會遭受處罰。

（四）滬上早已經實施了房屋評估價，一旦評估價無法通過，將會多出高額稅費，買賣雙方將會對多出稅費產生爭議，進而發生糾紛。

四、滬上法院對“做低房價”的基本態度

（一）做低房價是否會導致雙方簽訂的合同無效？

通過陰陽合同避稅所簽訂的合同，其中有關避稅的條款會被認定無效，法院會判令雙方按照房屋的真實交易價格進行交易，并不會導致全部合同無效。

法律依據：《合同法》第五十二條 有下列情形之一的，合同無效：(一)一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益;(二)惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益;(三)以合法形式掩蓋非法目的;(四)損害社會公共利益;(五)違反法律、行的強制性規定。

《合同法》第五十六條 無效的合同或者被撤銷的合同自始沒有法律約束力。合同部分無效，不影響其他部分效力的，其他部分仍然有效。

（二）做低條款被認定無效后，關于到手價的約定是否繼續有效，多出稅費如何操作。

做低房價條款有可能會被認定為以合法形式掩蓋非法目的，而被認定為無效，但是雙方有關稅費承擔的到手價約定，不屬于上列《合同法》第五十二條之規定中的任何一項，應當被認定為有效。也就意味著，多出的稅費將按照到手價約定由買家承擔。

關于目前法院此項操作，邱律師個人觀點認為，做低房價約定是雙方談判到手價的基礎，兩項構成了完整的稅費承擔約定條款。既然做低房價被認定為無效，那么到手價約定的基礎也就不復存在，雙方應當按照國家規定各自繳納各自稅費。這樣操作更具合理性，也是符合法律規定。但目前包括高院及最高院關于此，沒有相關意見出臺，只能按照上述執行。

本文作者：邱揚成，上海驥路律師事務所合伙人

 

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