釋義

所謂物權法定原則，是指物權的種類與內容只能由法律來規定，不允許當事人自由創設。我國2007年頒布的《物權法》第五條對該原則進行了確認。這其中包含了以下幾層含義：物權的種類法定，當事人不得隨意創設；物權的內容法定，禁止當事人創設與物權法定內容相悖的物權；物權的效力法定，當事人不得協議變更；物權的公示方式法定，當事人不得隨意確定。

親辦案例分析：

2013年5月，家住上海市閔行區的張老先生因滬閔路老房子（使用權房，張先生為承租人）舊房改造拆遷，在簽訂了《舊房改造協議》后，獲得了閔行區永平南路一套新的配套商品房，但該房屋的不動產產權證暫時只能辦理在開發商名下，需要5年后才能辦出。此時，上海的房地產市場日漸火爆，在中介公司業務員的鼓動下，張老先生以128萬元的價格將該房屋出售給了外地來上海打拼的外省市人員小李。小李在簽訂《房屋買賣合同》后，支付了首付款38萬元，并搬進新房。余款約定在正式辦理過戶手續當日支付。

在履行合同過程中，該房屋市場價格已經翻倍，又是學區房，市場價約為350萬元，張老先生的子女也認為，一個連房產證都沒有的房子，即使出售也是無效的。其老伴也對張老先生的出售行為表示反對，都不同意張老先生出售該房屋。于是張老先生向法院提起民事訴訟要求解除雙方之間簽訂的《房屋買賣合同》。

法院裁判：

本案經閔行區人民法院、上海市第一中高級人民法院、上海市高級人民法院認定，張老先生的要求解除《房屋買賣合同》的理由不能成立，駁回了張老先生的全部訴訟請求。

律師分析：

1、物權分為動產物權和不動產物權，房屋所有權是典型的不動產物權，而不動產物權的歸屬，是由法律直接規定，由登記在不動產登記簿（俗稱“產調”）上的權利人享有，這就是我國《物權法》所規定的最為核心的原則之一，看似簡單的一句話，卻是整個《物權法》的核心。分析本案，即使張老先生和小李簽訂了《房屋買賣合同》，由于不動產登記簿上載明的權利人現為開發商，故即使小李已經實際占有該房屋長達5年之久，但其至今并未取得該房屋的所有權。而張老先生也并未取得該房屋的所有權。

2、雖然張老先生暫未能取得該房屋的所有權，但基于和開發商及原物業公司簽訂了一系列的合同，可以預期，在5年之后，張老先生是可以辦理該房屋變更到自己名下的手續。對于這種預期權利，可以通過合同的形式進行處分。這種對自己將來取得權利的處分行為，并不違法法律、行政法規的強制性規定，所以張老先生和小李之間簽訂《房屋買賣合同》合法有效，受到法律保護，各方應當按照合同約定內容履行。張老先生主張解除合同，所依據的理由不符合雙方約定，亦不符合《合同法》關于“法定解除權”的規定，故其全部訴訟請求未能得到法院支持。

3、合同有效，又不能辦理過戶手續，看似矛盾，其實不然。作為小李，在購買此類動遷房產時，買賣合同約定的內容顯得尤為重要。小李可在合同中增加條款對出售人進行約束，并對何時辦理所有權變更至其本人名下，何時再變更到自己名下、逾期不辦需要承擔哪些責任等內容做出詳細約定，待合同約定的這些內容條件成就時，一旦對方反悔，亦可以訴至法院，請求法院判令對方繼續履行合同，要求對方將房屋所有權變更至自己名下，這種判決具有強制執行力，即使對方不同意，法院也可以強制履行。

最后，本律師善意提醒，購買動遷房，由于其政策性強，變更到自己名下的交易周期長，其中充滿了不確定性，如非特殊原因，不建議購買。即使需要購買，一定要聘請專業律師起草買賣合同，對交易中可能會發生的風險作出評估，并設置合同條款，保障交易安全，做到從合同中規避風險，在爭議時戰勝風險。

本文作者：邱揚成，上海驥路律師事務所合伙人

聲明：

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