法條索引：

《物權法》第二十條：當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記后，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。 預告登記后，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起三個月內未申請登記的，預告登記失效。

最高人民法院關于適用《中華人民共和國物權法》若干問題的解釋（一）第四條規定：“未經預告登記的權利人同意，轉移不動產所有權，或者設定建設用地使用權、地役權、抵押權等其他物權的，應當依照物權法第二十條第一款的規定，認定其不發生物權效力。”

制度解析：

該項制度是在買賣雙方簽訂不動產買賣合同后，為了對自己未來物權的確定而提前進行預登記，能夠對不動產起到臨時保全的作用，保障合同權利義務在將來能夠實現。在臨時保全的三個月內，如果未經預告登記權利人的同意，擅自處分不動產的，或者對不動產權利有損害的，將不發生物權效力。但同時，如果超過三個月買賣雙方仍然未進行正式的物權登記，預告登記將會失效。

實踐意義：

一、該制度在一手房預售、二手房買賣中，具有重大意義。在一手房預售中，不動產往往均沒有實際建成，便開始進行房屋買賣。開發商與買受人簽訂預售合同后，對將來買受人不動產權利進行確認，且該種權利在將來一定會實現。但由于預售合同僅僅受《合同法》調整，規定的也只是買賣雙方的債權債務，一旦出現一房二賣，兩份買賣合同勢必會有一份合同無法履行，此時如果有一份進行了預告登記，就能有效排除另一份買賣合同申請本登記。

二、有效防止原權利人在交易過程中，做出損害不動產權利轉移登記到購買人名下的行為。由于不動產權利仍然在原權利人名下，其對不動產有完全的處分權。買賣雙方簽訂的合同，只是對雙方債權債務關系的約定，無法從實體上限制原權利人處分房屋。比如在買賣過程中對不動產又再設定抵押。

三、在二手房屋交易過程中，如果出賣人因其他案件被列為被執行人，法院在強制執行已經簽訂買賣合同的不動產時，由于預告登記請求權具有排除包括強制執行在內的處分，買受人請求停止處分的，法院理應支持。

律師建議：

不動產登記制度是法律賦予不動產買受人的一項權利，在購買不動產過程中如果能夠擅用該制度，可以為自己筑起一道防火墻，有效保障今后將會取得的不動產物權順利變更到自己名下，最終成功實現不動產物權。

附辦理流程：

當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。辦理預告登記所需要件如下：

1.預購商品房預告登記

（1）登記申請書原件;

（2）申請人身份證明;

（3）已登記備案的商品房預售合同原件;

（4）當事人關于預告登記的約定原件;

（5）預購人單方申請預購商品房預告登記的，預售人與預購人在商品房預售合同中對預告登記附有條件和期限的，預購人應當提交相應的證明材料;

（6）設定在建工程抵押的房屋，需要提交抵押權人同意房屋買賣的證明材料。

2.預購商品房抵押權預告登記

（1）登記申請書原件；

（2）申請人身份證明；

（3）抵押合同原件；

（4）主債權合同原件；

（5）預購商品房預告登記證明原件；

（6）當事人關于抵押權預告登記的約定原件；

（7）已設定在建工程抵押權的，提交抵押權人放棄抵押權的證明原件。

3.房屋所有權轉移預告登記

房屋抵押期間，抵押人轉讓房屋的所有權、申請房屋所有權轉移預告登記的，除提交本項規定材料外，還應當提交抵押權人同意抵押房屋轉讓的書面文件原件、他項權利證書原件、抵押權注銷申請書原件。

（1）登記申請書原件；

（2）申請人身份證明；

（3）轉讓方的房屋所有權證；

（4）房屋所有權轉讓合同原件；

（5）當事人關于預告登記的約定原件（轉讓合同中已有約定的除外）。

4.房屋抵押權預告登記

已辦理房屋所有權登記或房屋所有權轉移預告登記的房屋，可以辦理房屋抵押權預告登記。

（1）登記申請書原件；

（2）申請人身份證明；

（3）主債權合同原件、抵押合同原件；

（4）房屋所有權證或房屋所有權轉移預告登記證明原件；

（5）當事人關于預告登記的約定原件（抵押合同中有約定的除外）。

5.預告登記的變更登記

（1）登記申請書原件；

（2）申請人身份證明；

（3）預告登記證明原件；

（4）變更事實的有關證明文件原件。

6.預告登記的注銷登記

（1）登記申請書原件；

（2）申請人身份證明；

（3）預告登記證明原件；

（4）證明預告登記的房屋權利終止的證明材料原件。

本文作者：邱揚成，上海驥路律師事務所合伙人

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