釋義：

建筑物區分所有權是指全體業主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。

 

法律規定：

《物權法》

第七十條 對建筑物區分所有權

業主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。

第七十一條 業主對專有部分行使所有權

業主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權利。業主行使權利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業主的合法權益。

第七十二條 業主對共有部分的權利義務

業主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權利，承擔義務；不得以放棄權利不履行義務。 業主轉讓建筑物內的住宅、經營性用房，其對共有部分享有的共有和共同管理的權利一并轉讓。

第七十三條 建筑區劃內的場所歸屬

建筑區劃內的道路，屬于業主共有，但屬于城鎮公共道路的除外。建筑區劃內的綠地，屬于業主共有，但屬于城鎮公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區劃內的其他公共場所、公用設施和物業服務用房，屬于業主共有。

第七十四條 車位、車庫的規定

建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。 建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。 占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業主共有。

 

律師總結：

建筑物區分所有權主要包含以下三層含義：

1、對自有住宅、經營性用房等專有部分的所有權。對于專有部分認定，除了我們所熟知的自己購買的房屋或者商鋪外，符合下列三個條件的車位、攤位等等特定空間，都可以認定為專有部分：A、具有構造上的獨立性，能夠明確區分；B、具有利用上的獨立性，可以排他使用; C、能夠登記成為特定業主所有權的客體。對于以上專有部分，權利人可以獨立對其進行占有、使用、收益并處分。

2、對建筑區域內的共有部分享有共有權。這里所說的共有部分一般指的是小區內專有部分以外的走廊、樓梯、過道、電梯、外墻面、水箱、水電氣管、小區內道路、綠地、公用設施、物業管理用房以及其他公共場所等。同時建筑物的基礎、承重結構、外墻、屋頂等基本結構部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設施、設備，避難層、設備層或者設備間等結構部分也被認定為業主共有部分。這里需要指出的是，建設單位按照配置比例將車位、車庫，以出售、附贈或者出租等方式處分給業主的，應當認定其行為符合物權法第七十四條第一款有關“應當首先滿足業主的需要”的規定。

3、對共有部分享有共同管理的權利。對于共有部分的共同管理，《物權法》中規定了可以召開業主大會由業主大會來決定，業主大會可以選舉業主委員會，由業主委員會來執行業主大會的決定。對于共有部分的管理中，下列事項由業主共同決定： （一）制定和修改業主大會議事規則； （二）制定和修改建筑物及其附屬設施的管理規約； （三）選舉業主委員會或者更換業主委員會成員； （四）選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人； （五）籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金； （六）改建、重建建筑物及其附屬設施； （七）有關共有和共同管理權利的其他重大事項。 決定前款第五項和第六項規定的事項，應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意。決定前款其他事項，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。業主大會或者業主委員會的決定，對業主具有約束力。

 

律師提醒：

業主大會或者業主委員會所作出的決議，如果侵犯到業主的合法權益，該怎么辦？

業主大會或者業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷，并應當在知道或者應當知道業主大會或者業主委員會作出決定之日起一年內行使。

本文作者：邱揚成，上海驥路律師事務所合伙人

聲明：

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