導讀：

我們購置不動產時，在《不動產權證》附記頁上往往都會標注“共同共有”或者“按份共有”，那么這兩種不同形式的共有，在法律上有哪些具體規定，在法律效果上又有哪些區別。實踐中常見并不是全體共有人均到場簽訂買賣合同，僅有部分共有人簽訂的買賣合同，是否有效，能否過戶？本文將一一為您解析。

《物權法》第九十三條：“不動產或者動產可以由兩個以上單位、個人共有。共有包括按份共有和共同共有。”

什么是共同共有?

共同共有，是指每個共有人對共有財產不分份額地享有共同的權利，承擔共同的義務。共同共有一般是基于共同生活、共同勞動而產生，如夫妻共同共有、家庭共同共有等。

《物權法》第九十五條：“共同共有人對共有的不動產或者動產共同享有所有權”。

什么是按份共有?

指共有人分別按照確定的份額對共有財產分享權利、分擔義務。

《物權法》第九十四條：“按份共有人對共有的不動產或者動產按照其份額享有所有權”。

處分共有物的規定：

《物權法》第九十七條：“處分共有的不動產或者動產以及對共有的不動產或者動產作重大修繕的，應當經占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，但共有人之間另有約定的除外。”

親辦案例分析：

張老漢和其妻子李阿姨共同共有一套上海市閔行區某地一處房屋，2016年年底，張老漢見房價漲勢迅猛，政府欲出手干預，穩定房價。便打算出手，在房產中介的居間下，丁某看中該房屋，并當場與張老漢簽訂了《房地產買賣協議》，此時李阿姨因在外地未能在該協議上簽字，張老漢代李阿姨在買賣合同上簽了字。2017年年初，房價迅猛上漲，李阿姨不同意出售房屋，與丁某發生爭議。

律師分析：

要分析上述案例，就必須提到物權法的一項重要原則“區分原則”（《物權法》第15條規定：“當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力。” ）。該原則通俗解讀是指簽訂買賣合同僅僅是發生物權變更的原因行為，與物權變動的結果行為相互區分，買賣雙方簽訂的合同系雙方債權債務關系的確認，受《合同法》調整。而是否能夠發生物權變動的效力則要受到《物權法》有關規定的限制。基于此，我們分析以下幾個問題：

一、李阿姨未在《房地產買賣協議》上簽字，該協議是否有效。

張老漢與丁某，就出售和購買房屋達成一致意見，均是其真實的意思表示，且不違反關于合同無效的有關規定（合同法規定，以下合同系無效合同：一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益;惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益;以合法形式掩蓋非法目的;損害社會公共利益;違反法律、行政法規的強制性規定），該合同合法有效，應當受到法律保護。該合同中的約定，直接約束張老漢和丁某。該合同能否約束到李阿姨，那就要看張老漢代李阿姨簽字時，是否經過了李阿姨的同意，是否有經過李阿姨授權。如果有，該合同同時也對李阿姨產生約束力。根據最高人民法院《關于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第三條 第一款：“當事人一方以出賣人在締約時對標的物沒有所有權或者處分權為由主張合同無效的，人民法院不予支持。”的規定，如果張老漢和李阿姨主張買賣合同無效的，法院不會支持他們的請求。

二、如果張老漢確實是向李阿姨隱瞞了出售房屋的事實，能否發生物權變動的效力。

根據上述第一條分析，假設李阿姨在外地確實不知道張老漢買房子的事情，事前事后都在故意隱瞞出售事實，李阿姨知道后不同意出售，如果是共同共有，必須由全體共有人同意，如果是按份共有人，必須經過三分之二以上份額的按份共有人同意，方可出售，未經同意的，即使有簽訂買賣合同，也有可能不能發生物權變動的效力。根據最高人民法院《關于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第三條第二款：“出賣人因未取得所有權或者處分權致使標的物所有權不能轉移，買受人要求出賣人承擔違約責任或者要求解除合同并主張損害賠償的，人民法院應予支持。”的規定，最終房屋不能順利變更登記，丁某可以向張老漢主張承擔違約責任或者要求解除合同并主張損害賠償。

律師提醒：

在處分不動產物權時要區分共有的類型，一定得讓所有共同共有人及三分之二以上按份共有人在買賣合同上簽字，以確保物權變動的原因行為合法有效，讓物權變動的結果行為符合法律規定，最終達到順利變更物權的預期。

本文作者：邱揚成，上海驥路律師事務所合伙人

聲明：

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