釋義：

當事人因為對相對人的行為或者合同的標的發生錯誤認識，從而做出與自己意思相違背的行為，致使自己的利益遭受較大損失的行為。基于重大誤解簽訂的合同是可以撤銷（或可變更）合同。

法條索引：

民法總則第一百五十二條

有下列情形之一的，撤銷權消滅：

(一)當事人自知道或者應當知道撤銷事由之日起一年內、重大誤解的當事人自知道或者應當知道撤銷事由之日起三個月內沒有行使撤銷權;

(二)當事人受脅迫，自脅迫行為終止之日起一年內沒有行使撤銷權;

(三)當事人知道撤銷事由后明確表示或者以自己的行為表明放棄撤銷權。

合同法第五十四條

下列合同，當事人一方有權請求人民法院或者仲裁機構變更或者撤銷： （一）因重大誤解訂立的； （二）在訂立合同時顯失公平的。 一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對方在違背真實意思的情況下訂立的合同，受損害方有權請求人民法院或者仲裁機構變更或者撤銷。 當事人請求變更的，人民法院或者仲裁機構不得撤銷。

案例分析：

原告在被告處購買房屋，房屋交付時，原告發現被告將銷售廣告、宣傳中稱贈送的約為15平米的夾層面積納入了房屋建筑面積。

原告認為被告的銷售廣告、宣傳應視為要約，原告對所購房屋的面積構成發生錯誤理解，構成重大誤解。

一、被告的銷售廣告、宣傳應視為要約。

1、被告的銷售廣告對于贈送夾層的說明明確、具體，其宣稱“4.8米挑高，買一層、送一層，買平方得立方，溧水頭版，也是限量”、“75平米一套雙層三房，樓下不貴，樓上免費，裝修后約130平米”、“75.1平米裝修后實際使用約130平米，核算單價僅3468元/平米”等內容，且其置業顧問明確承諾夾層部分的面積不計入合同面積，免費贈送業主。

挑高式公寓分為兩層，樣板房及宣傳彩頁模型圖清楚表明，除了夾層，二層其他部分都是挑高。

所以，“買一層、送一層”送的就是夾層，所謂“樓下不貴、樓上免費”，樓上指的也是夾層，夾層部分應免費贈送。

2、被告的說明、承諾對于原告是否訂立商品房買賣合同及房屋價格確定具有重大影響，應當視為要約。

同區位其他商品房的單價只有5000元左右，被告挑高式公寓的單價達6500元，兩者相差近1500元。

原告之所以愿意以此價格購買涉案房屋，完全是因為被告承諾買一層、送一層。

3、宣傳彩頁記載的“本資料為要約邀請，買賣雙方權利義務以相關政府最終批文與買賣契約為準”的特別說明無效。

該說明性質屬于《中華人民共和國合同法》第三十九條  規定的格式條款，被告以極小的字體、將該說明置于彩頁極不容易注意到的位置，除非特別提示，買房人根本無從注意。

被告作為提供合同格式條款的一方，應當遵循公平原則確定當事人之間的權利義務，并采取合理方式提請原告注意該特別說明，并按照原告的要求，對該條款予以說明。

根據《中華人民共和國合同法》第四十條  之規定，該條款無效。

因此，上述特別說明不能改變銷售廣告、宣傳屬于要約的性質，開發商應當受銷售廣告、宣傳內容的約束。

二、原告因對所購房屋的面積構成產生錯誤認識，構成重大誤解。

1、原告不知道、也不可能知道夾層計入建筑面積。

構成重大誤解的前提是，行為人對于行為的性質、對方當事人、標的物的品種、質量、規格和數量等發生錯誤認識，判斷行為人是否發生錯誤認識，應當采取一般理性人的標準。

以一個具有普通知識、經驗以及注意能力的人處于原告的地位時，在訂立合同時必然認為夾層是免費贈送的，合同建筑面積不包括夾層面積。

通常挑高式公寓只計算一層的建筑面積，被告是市場上唯一一家將夾層部分計入合同計價面積的。

合同約定了房屋的建筑面積是75.1平米，但未明確其構成是否包括夾層部分；該房屋單價還高出同區位其他商品房1500元左右。

合同訂立時商品房尚未建成，對于房屋的面積大小、構成的認知，只能依賴被告的宣傳推介、承諾以及樣板房實物展示，而被告的上述行為均表示包括夾層在內的整個挑高二層不計入建筑面積，綜合來看，原告作為一個理性人，在簽訂合同時必然認為建筑面積75.1平米指的是一層面積。

2、原告已盡到了一個買房人應盡的義務。

原告曾專門至售樓處參觀樣板房、詳細詢問置業顧問，并得到了置業顧問的確認。

原告也不可能了解合同附件2的含義。

原告之所以未能發現合同內容與被告的宣傳、承諾不一致，除了雙方信息不對稱、原告不具有相應的知識、經驗等外，被告通過種種方式故意誤導原告，是重要原因；在締約過程中，被告存在重大過錯。

綜上，被告銷售廣告、宣傳明確具體，根據相關司法解釋的規定應視為要約；被告銷售廣告、宣傳使得原告對于所購房屋面積的構成、夾層部分是否計入合同面積產生誤解、誤判，并因誤解、誤判與被告訂立了合同，與自己的意思相悖，遭受較大損失，構成重大誤解，原告有權請求人民法院予以變更總價款，退付差價并賠償利息。

原告遂訴至法院要求處理。并向法院提出訴訟請求:1.依法變更原、被告2013年3月6日簽訂的《××家商品房預售合同》總價款為378378.2元；2.判令被告退付原告購房款91621.8元，并支付利息（以退付購房款91621.8元為基數，自購房款付清之日按銀行同期貸款利率計算至被告實際給付之日止）；3.被告承擔本案訴訟費用。

法院判決：

一、變更原告徐××與被告南京××房地產開發有限公司于2013年3月6日簽訂的溧水縣經濟開發區秦淮路809號××《金東城世家商品房預售合同》（合同編號為2012502759）總價款為415027元；

二、被告南京××房地產開發有限公司于本判決生效之日起十五日內退還原告徐××購房款54973元并支付利息（以退付購房款54973元為基數，自2016年10月8日按中國人民銀行同期同檔貸款基準利率計算至實際給付之日）。

律師分析：

《最高人民法院關于貫徹執行<中華人民共和國民法通則>若干問題的意見（試行）》第71條：“行為人因為對行為的性質、對方當事人、標的物的品種、質量、規格和數量等的錯誤認識，使行為的后果與自己的意思相悖，并造成較大損失的，可以認定為重大誤解。”中，對于重大誤解作出了解釋。

本案中，作為原告來說，合同訂立時商品房尚未建成，對于房屋的面積大小、構成的認知，只能依賴被告的宣傳推介、承諾以及樣板房實物展示，在無法實地確認的情況下，其主觀認為夾層是免費贈送的，合同建筑面積不包括夾層面積。基于此項錯誤的認識，與被告簽訂了預售合同。但同區位的房屋卻與此存在價格差異，原告因此存在損失。本案查明的事實，構成重大誤解，故原告要求以重大誤解為由變更合同價款，具備事實與法律依據。

律師總結：

通過以上案例分析構成重大誤解，一般需符合以下條件：一、必須是產生誤解的表意人作出了意思表示。二、必須是對行為的性質、對方當事人、標的物的品種、質量、規格和數量等重要內容的錯誤認識。三、誤解是由誤解方自己的過錯造成的，而不是因為受到對方的欺騙或不正當影響造成的。四、誤解直接影響到當事人所應享受的權利和承擔的義務，并因此遭受損失。

本文作者：邱揚成，上海驥路律師事務所合伙人

聲明：

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