親辦案例簡介：

房屋產權人為錢某。2018年5月8日，錢某作為委托方(甲方)與某物業公司作為受托方(乙方)簽訂房屋代管(出租)委托合同，約定：甲方委托乙方出租系爭房屋，期限為2018年5月8日起至“房屋租賃合同”中承租人所約定的租賃期限終止之日止(2018年5月8日至2018年6月23日為免租期)，不少于60個月，不超過66個月。租金每月9,500元，乙方向甲方支付租金的方式為每月支付一次。在本合同履行期間除以下情形外，不得提前解除合同：……甲方交付的房屋不符合本合同約定，致使不能實現租賃目的，或甲方交付的房屋存在缺陷危及承租人安全的。……委托期間，非本合同規定的情形，甲方擅自解除本合同，提前收回房屋的，甲方應按照月租金的兩倍向乙方支付違約金。委托期間，非本合同規定的情形，乙方擅自解除本合同，提前退房的，乙方應按照月租金的兩倍向甲方支付違約金。簽約后，錢某將系爭房屋交付給某物業公司，某物業公司開始向錢某支付租金。

2018年8月11日，某物業公司作為出租方、案外人歐某作為承租方簽訂《房屋租賃合同》，約定：經上海某房地產經紀有限公司居間介紹，歐某向某物業公司承租系爭房屋，租賃期限自2018年8月16日至2020年8月15日，每月租金11,000元。甲方保證在租賃期內，該房屋及其附屬設施處于正常的可使用和安全的狀態。之后，歐某入住使用系爭房屋。2018年9月30日，經歐某委托，上海祥寧建筑裝飾檢測檢驗有限公司對系爭房屋進行了室內環境質量檢測，檢測結果甲醛濃度為0.228mg/㎡，限量標準為≤0.08mg/㎡(引用自GB50325-2010《民用建筑工程室內環境污染控制規范》2013年版)。后歐某就甲醛超標問題與某物業公司進行交涉，某物業公司遂委托上海博強環境技術有限公司對系爭房屋的室內空氣質量進行檢測，檢測結果甲醛濃度為0.129mg/㎡(限量標準為≤0.08mg/㎡)，TVOC濃度為0.907mg/㎡(限量標準為≤0.5mg/㎡)。2018年10月24日，某物業公司與歐某達成解除合同協議，約定雙方就系爭房屋和平解除租約，某物業公司退還剩余租金。

2018年12月7日，某物業公司向錢某發送告知函，告知因系爭房屋空氣質量檢測甲醛超標某物業公司與實際承租人解除租約的情況，委托合同于2018年10月11日終止，要求錢某去辦理收房及賠付事宜。

2018年12月14日，某物業公司向錢某發函要求其在2018年12月31日前找出污染源并予以解決，使房屋能達到正常出租狀態，否則某物業公司將停止支付租金，待房屋正常出租后再予履行合同。如未在2019年1月15日前交付環境達標鑒定證書，某物業公司將依法解除雙方簽訂的合同并要求錢某賠償某物業公司損失。

2019年1月4日，錢某委托上海聚星環境監測有限公司對系爭房屋的室內空氣進行檢測，監測結果甲醛濃度為0.069mg/㎡，TVOC濃度為0.47mg/㎡，均未超出限量值。某物業公司在收到錢某的檢測報告后，向錢某發函認為錢某委托檢測的報告存在很多問題，對該報告不予認可，并將依照合同約定書面發函解除雙方的合同。

2019年1月18日，錢某向某物業公司發函催討2019年1月24日-2019年2月23日的租金及少付的租金共計10,000元。2019年1月21日，某物業公司向錢某寄送《房屋代管(出租)委托合同》合同終止函和系爭房屋的鑰匙，告知錢某因其出租的房屋存在缺陷危及承租人安全，致使合同目的無法實現，違反了合同的約定，因此《房屋代管(出租)委托合同》已經于2018年10月24日終止。某物業公司并要求錢某返還多支付的租金及承擔違約責任。之后雙方未能協商解決糾紛，某物業公司遂起訴至法院，要求判如所請。

一審法院認為：

關于系爭房屋甲醛是否超標的問題，本案中，原、被告各自提交了一份檢測報告，原告還提交了實際承租人委托而做出的檢測報告，該三份檢測結果有很大的差別，檢測結果之間相互矛盾，相互否定，而原告作為主張相關事實存在的一方，負有相應的舉證責任，但其未提供進一步的證據證明系爭房屋甲醛超標的情況，因此對于原告主張被告交付的房屋不符合合同約定致使租賃目的不能實現、房屋存在缺陷、危及承租人安全，本院不予采信

一審法院駁回了原告全部訴訟請求。

本律師代理意見：

原告提供的檢測報告及實際承租人提供的兩份檢測報告檢測主體、程序均符合規定。從檢測主體上看，兩家公司均檢測出甲醛等超標，而被告僅僅委托了一家公司。從檢測時間來看，原告及該房屋實際承租人實在租賃房屋有正常居住的情況下或者剛搬出去不久的情況下檢測，而被告檢測時間離實際承租人搬出時間較遠，房屋空置多日的情況下檢測，其結果不能反映人居情況下的超標情況。從檢測時的外部環境看，原告委托檢測是在正常的室溫下進行，而被告委托的檢測是在6℃的情況下進行，如果開空調讓溫度保持在20度以上，就不會是這樣的結果。從檢測部位來看，實際承租人反映氣味刺鼻的部位在北臥，而被告委托鑒定的部位，原告無法得知是否是北臥。

另外，代理人認為，房屋內如果沒有甲醛等超標，專業的檢測公司不會杜撰出超標，因為能夠檢測出超標，所必備的環境，部位，時間等條件都要求嚴格。但如果在檢測部位，檢測條件，是否通風等條件稍微放松或者不具備的情況下，均會檢測不出超標。所以，檢測出超標需要的條件嚴格，如果真的不超標，條件再嚴格也不會檢測出。但如果實際上是超標的，在檢測部位，檢測時間等條件下稍微放松，就完全可能會檢測不出超標。

所以，在認定是否存在甲醛超標情形時，應當以原告和實際承租人所提供的兩份檢測報告，作為認定是否超標的依據。

二審法院認為：

本案中，某物業公司在收到案外人歐某的投訴反饋后，為確認系爭房屋是否存有甲醛超標等問題，又委托了上海博強環境技術有限公司對系爭房屋的空氣質量進行檢測并向法院提交了室內空氣質量檢測報告。而錢某為反駁某物業公司的主張，委托了上海聚星環境檢測有限公司進行檢測并亦向法院提交了相應的檢測報告。該兩份檢測報告均系專業檢測機構出具，但檢測結果相悖。對比該兩份報告，上海博強環境技術有限公司出具的該份檢測報告，明確了檢測的地點為北臥，檢測時間為2018年10月7日至11日；而上海聚星環境檢測有限公司出具的檢測報告，并未明確檢測的地點究竟系北臥亦或南臥，且檢測時間為2018年12月30日至2019年1月4日，距離案外人歐某反饋系爭房屋存有甲醛超標等問題并據此解除其與某物業公司的房屋租賃合同已又多約三個月。某物業公司已提供檢測報告用于證明系爭房屋存有甲醛等超標的事實，而錢某提供的檢測報告從檢測地點、檢測時間、檢測環境三方面而言并不能推翻某物業公司提供的檢測報告，且錢某亦未提供其他證據予以證明，故在系爭房屋現已重新裝修出租不再具備再次檢測條件的情況下，結合某物業公司與歐某因系爭房屋甲醛等超標而解除租約的事實，本院認為系爭房屋存有甲醛等超標的事實具有高度可能性，本院對該事實予以認定。

二審法院最終撤銷了一審判決，改判支持了原告訴訟請求，認定錢某違約。

律師分析：

一、本案中，某物業公司雖然與錢某簽訂的是名為委托合同，但事實上雙方之間的關系實際屬于租賃合同關系。

委托合同是指委托人和受托人約定，由受托人處理委托事務的合同。受托人處理事務，除法律另有規定外，不是以自己的名義和費用，而是以委托人的名義和費用進行。因此委托合同的受托人處理受托事務的后果直接歸委托人承受。

本案中，系某物業公司以其名義對外出租系爭房屋，某物業公司按照合同約定定期交付錢某固定數額的租金。某物業公司對外出租系爭房屋的租金由其自行收取，且該租金數額并不影響某物業公司需向錢某交付的租金數額。更為關鍵的是，某物業公司與錢某均認可，簽訂《房屋代管(出租)委托合同》后在系爭房屋尚未出租的空置期間，某物業公司仍然向錢某按約全額支付房屋租金。

二、二審中，本律師堅持以下觀點：甲醛等有害氣體，有資質的檢測公司對其進行檢測，如果室內空氣中沒有，不可能檢測出來。但如果檢測條件稍有放松，即使空氣中確實有，也有可能檢測不出來。基于此，對比雙方提供的檢測報告，二審法院認可了本律師的意見，認為某物業公司已經提供了相應證據，該證據證明確實存在甲醛等有害氣體超標，存在高度蓋然性。因此，撤銷了一審判決，改判支持物業公司的訴訟請求。

三、如果承租的房屋確實存在甲醛等有害氣體超標的情形，一定要先固定好證據，有了充分的證據后，可以再依據合同約定，或者合同法的有關規定，行使解除合同的權利。

本文作者：邱揚成，上海驥路律師事務所合伙人

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