商品房質(zhì)量問(wèn)題是指出賣人所交付的房屋不符合法律規(guī)定或國(guó)家、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)及合同約定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。

根據(jù)房屋質(zhì)量的嚴(yán)重程度，買(mǎi)受人可做如下處理：

1、有質(zhì)量問(wèn)題，不影響房屋的使用、安全性能和價(jià)值，可以安全使用的，可以維修消除瑕疵，由出賣人承擔(dān)費(fèi)用。

2、有質(zhì)量問(wèn)題，不影響使用、安全性能和價(jià)值，但無(wú)法修復(fù)的，買(mǎi)受人可以要求出賣人減少價(jià)金、承擔(dān)違約責(zé)任并賠償損失。

3、因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)檢驗(yàn)確屬不合格，買(mǎi)受人有權(quán)請(qǐng)求解除合同和賠償損失。

4、因房屋質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響正常使用，買(mǎi)受人有權(quán)請(qǐng)求解除合同和賠償損失。

5、在出賣房屋之前，出賣人明確告知買(mǎi)受人房屋存在質(zhì)量瑕疵的，視為買(mǎi)受人接受瑕疵，出賣人不承擔(dān)責(zé)任。

6、如因房屋質(zhì)量問(wèn)題而使買(mǎi)受人遭受人身或其他財(cái)產(chǎn)損失的，買(mǎi)受人有權(quán)要求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任或承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。

附1：法律依據(jù)

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》

第十二條　因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格，買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。

第十三條　因房屋質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響正常居住使用，買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。

交付使用的房屋存在質(zhì)量問(wèn)題，在保修期內(nèi)，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任；出賣人拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，買(mǎi)受人可以自行或者委托他人修復(fù)。修復(fù)費(fèi)用及修復(fù)期間造成的其他損失由出賣人承擔(dān)。

中華人民共和國(guó)合同法

第一百一十一條　質(zhì)量不符合約定的，應(yīng)當(dāng)按照當(dāng)事人的約定承擔(dān)違約責(zé)任。對(duì)違約責(zé)任沒(méi)有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，受損害方根據(jù)標(biāo)的的性質(zhì)以及損失的大小，可以合理選擇要求對(duì)方承擔(dān)修理、更換、重作、退貨、減少價(jià)款或者報(bào)酬等違約責(zé)任。

第一百一十二條　當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，在履行義務(wù)或者采取補(bǔ)救措施后，對(duì)方還有其他損失的，應(yīng)當(dāng)賠償損失。

第一百二十二條　因當(dāng)事人一方的違約行為，侵害對(duì)方人身、財(cái)產(chǎn)權(quán)益的，受損害方有權(quán)選擇依照本法要求其承擔(dān)違約責(zé)任或者依照其他法律要求其承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。

第一百五十三條　出賣人應(yīng)當(dāng)按照約定的質(zhì)量要求交付標(biāo)的物。出賣人提供有關(guān)標(biāo)的物質(zhì)量說(shuō)明的，交付的標(biāo)的物應(yīng)當(dāng)符合該說(shuō)明的質(zhì)量要求。

附2：相關(guān)案例

成都某某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司與葉某某商品房預(yù)售合同糾紛上訴案

四川省成都市中級(jí)人民法院

民事判決書(shū)

(2016)川01民終10631號(hào)

上訴人（原審被告）：成都某某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司。

法定代表人：陳某某。

委托訴訟代理人：鐘偉，四川名聲律師事務(wù)所律師。

被上訴人（原審被告）：葉某某。

委托訴訟代理人：劉云珍，四川紅盾律師事務(wù)所律師。

委托訴訟代理人：徐欣，四川紅盾律師事務(wù)所律師。

上訴人成都某某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司（以下簡(jiǎn)稱某某公司）與被上訴人葉某某商品房預(yù)售合同糾紛一案，不服成都市青白江區(qū)人民法院（2015）青白民初1373號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院受理后，依法組成合議庭進(jìn)行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

某某公司上訴請(qǐng)求：一、撤銷原判；二、改判駁回葉某某的全部訴訟請(qǐng)求或發(fā)回重審。事實(shí)和理由：一、雖然葉某某所購(gòu)房屋存在部分質(zhì)量問(wèn)題，但鑒定報(bào)告載明該部分質(zhì)量問(wèn)題屬于可修復(fù)的范疇，修復(fù)后并不影響葉某某的正常使用，尚未達(dá)到合同約定的質(zhì)量不合格解除條件，一審法院不應(yīng)據(jù)此判決解除案涉《商品房買(mǎi)賣合同》；二、一審法院在審理過(guò)程中未追加施工單位四川齊盛建設(shè)工程有限責(zé)任公司、混凝土供應(yīng)商成都市文建商品混凝土有限公司作為第三人參加訴訟，可能影響案件事實(shí)查明和公正審理，應(yīng)當(dāng)予以糾正。

葉某某辯稱，一審認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，請(qǐng)求駁回上訴，維持原判。

葉某某向一審法院訴請(qǐng)：一、解除葉某某、某某公司簽訂的《商品房買(mǎi)賣合同》及《商品房買(mǎi)賣合同補(bǔ)充協(xié)議》；二、某某公司退還葉某某已付房款901979元及利息（該利息從2013年6月25日起按照中國(guó)人民銀行同期存款利率計(jì)算至付清時(shí)止，利息計(jì)算至起訴之日約為20000元）；三、某某公司退還葉某某已付車位款50000元及利息（該利息從2013年4月30日起按照中國(guó)人民銀行同期存款利率計(jì)算至付清時(shí)止，利息計(jì)算至起訴之日約為1500元）；四、某某公司退還葉某某已付契稅、印花稅、產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)、維修基金等16371.68元；五、某某公司退還葉某某已付物管費(fèi)、電費(fèi)3705元；六、某某公司賠償葉某某裝修損失130000元；七、某某公司承擔(dān)葉某某實(shí)現(xiàn)債權(quán)的費(fèi)用80000元；八、檢測(cè)鑒定費(fèi)用、訴訟費(fèi)用由某某公司承擔(dān)。

一審法院認(rèn)定事實(shí)：2012年7月30日，葉某某與某某公司簽訂了《商品房買(mǎi)賣合同》及《商品房買(mǎi)賣合同補(bǔ)充協(xié)議》。根據(jù)合同約定，葉某某以分期付款901979元的方式購(gòu)買(mǎi)某某公司開(kāi)發(fā)并預(yù)售的位于青白江區(qū)大同鳳凰大道三段226號(hào)“鳳凰湖國(guó)際社區(qū)”××棟1單元5-6層501號(hào)房屋一套，房屋建筑面積為127平方米。同時(shí)，合同第十五條第（二）項(xiàng)約定：“1、該商品房地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)檢測(cè)不合格的，買(mǎi)受人有權(quán)退房。買(mǎi)受人退房的，出賣人應(yīng)當(dāng)自退房通知送達(dá)之日起30日內(nèi)退還全部已付款，并按照人民銀行同期存款活期利率付給利息，給買(mǎi)受人造成的損失的由出賣人承擔(dān)賠償責(zé)任。由此而發(fā)生的檢測(cè)費(fèi)用由出賣人承擔(dān)……”。合同第十九條第（一）項(xiàng)約定：“出賣人應(yīng)當(dāng)在2013-12-31前，取得該商品房所在樓棟的權(quán)屬證明。如因出賣人的責(zé)任未能在本款約定期限內(nèi)取得該商品房所在樓棟的權(quán)屬證明的，雙方同意按照下列第1種方式處理：1、買(mǎi)受人有權(quán)退房……”。

一審法院又查明，合同簽訂后，葉某某依約于2013年6月25日前向某某公司支付了房屋總價(jià)款901979元，并于2014年8月2日向某某公司繳納了辦理房屋權(quán)屬證書(shū)所需的契稅、產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)、維修基金等相關(guān)費(fèi)用共計(jì)16371.68元。后葉某某與某某公司簽訂了《鳳凰國(guó)際社區(qū)一期地下停車位牌號(hào)確認(rèn)單》并于2014年4月30日支付誠(chéng)意金50000元。2014年8月2日，葉某某又向四川盛德物業(yè)管理有限責(zé)任公司支付預(yù)存電費(fèi)200元、2014年1月1日至2014年12月31日物管費(fèi)3505元。

一審法院再查明，某某公司某某公司于2014年6月23日獲得葉某某所購(gòu)商品房所在樓棟的權(quán)屬證明，產(chǎn)權(quán)證號(hào)為成青房權(quán)證監(jiān)證字第0××××91號(hào)，房屋所有權(quán)人為某某公司。2014年5月8日，經(jīng)公安部門(mén)核定，青白江區(qū)大同鳳凰大道三段226號(hào)“鳳凰湖國(guó)際社區(qū)”××棟×單元5-6層601號(hào)商品房房號(hào)變更為青白江區(qū)大同鎮(zhèn)鳳凰東二路36號(hào)“鳳凰湖國(guó)際社區(qū)”××棟×單元5-6層501號(hào)。

一審法院還查明，葉某某接受房屋后對(duì)房屋進(jìn)行了裝修設(shè)計(jì)。裝修設(shè)計(jì)過(guò)程中，由于葉某某發(fā)現(xiàn)所購(gòu)商品房樓板及梁出現(xiàn)混凝土表現(xiàn)異常、疏松等現(xiàn)象，該商品房的施工單位四川齊盛建筑工程有限責(zé)任公司委托中國(guó)建筑西南勘察設(shè)計(jì)研究院有限公司對(duì)該商品房客廳樓板及梁進(jìn)行檢測(cè)及鑒定工作，中國(guó)建筑西南勘察設(shè)計(jì)研究院有限公司于2014年12月23日做出《鳳凰湖國(guó)際社區(qū)21＃樓501戶客廳樓板、梁技術(shù)鑒定報(bào)告》，鑒定結(jié)論為“1、鳳凰湖國(guó)際社區(qū)21＃樓501戶的客廳樓板鋼筋配置、板跨度尺寸、板厚滿足設(shè)計(jì)要求，樓板混凝土強(qiáng)度不滿足設(shè)計(jì)要求，應(yīng)立即采取可靠措施進(jìn)行加固。2、鳳凰湖國(guó)際社區(qū)21＃樓501戶的客廳梁鋼筋配置、梁尺寸滿足設(shè)計(jì)要求，梁混凝土強(qiáng)度不滿足設(shè)計(jì)要求，應(yīng)立即采取可靠措施進(jìn)行加固”，同時(shí)處理建議“1、建議對(duì)鳳凰湖國(guó)際社區(qū)21＃樓501戶客廳采取混凝土置換的方法進(jìn)行加固處理，對(duì)樓板采取混凝土置換或加大截面法進(jìn)行加固處理。2、建議鳳凰湖國(guó)際社區(qū)21＃樓501戶客廳樓板及梁的加固設(shè)計(jì)和加固施工工作應(yīng)請(qǐng)具有相應(yīng)資質(zhì)的單位完成”。

一審法院認(rèn)為，當(dāng)事人享有依法自由訂立合同的權(quán)利，葉某某、某某公司簽訂的《商品房買(mǎi)賣合同》及《商品房買(mǎi)賣合同補(bǔ)充協(xié)議》系雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，合法有效。關(guān)于葉某某要求解除《商品房買(mǎi)賣合同》及《商品房買(mǎi)賣合同補(bǔ)充協(xié)議》、退還房款和支付利息的訴請(qǐng)，根據(jù)中國(guó)建筑西南勘察設(shè)計(jì)研究院有限公司的《鳳凰湖國(guó)際社區(qū)21＃樓501戶客廳樓板、梁技術(shù)鑒定報(bào)告》，某某公司某某公司出售房屋的樓板、梁存在嚴(yán)重的質(zhì)量問(wèn)題，符合合同約定的解除條件，故對(duì)葉某某要求解除《商品房買(mǎi)賣合同》及《商品房買(mǎi)賣合同補(bǔ)充協(xié)議》，返還已付購(gòu)房款901979元及利息的訴訟請(qǐng)求，一審法院依法予以支持；《商品房買(mǎi)賣合同》解除后，某某公司應(yīng)退還葉某某已付契稅、印花稅、產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)、維修基金等16371.68元。同時(shí)，葉某某所購(gòu)的作為房屋配套設(shè)施的地下停車位已無(wú)繼續(xù)購(gòu)買(mǎi)使用之可能，故對(duì)于葉某某要求某某公司退還已付車位款50000元的訴訟請(qǐng)求，一審法院予以支持；關(guān)于支付已付車位款50000元利息的請(qǐng)求，因某某公司某某公司在葉某某車位購(gòu)買(mǎi)過(guò)程中并無(wú)過(guò)錯(cuò)，一審法院不予支持；關(guān)于葉某某已付物管費(fèi)、電費(fèi)，由于葉某某是向四川盛德物業(yè)管理有限責(zé)任公司予以支付，不應(yīng)由某某公司某某公司承擔(dān)，且葉某某購(gòu)買(mǎi)房屋后已接受了相關(guān)的物業(yè)管理服務(wù)和用電服務(wù)，故不予支持；關(guān)于葉某某主張的裝修費(fèi)用，葉某某接受房屋后雖對(duì)房屋進(jìn)行了裝修設(shè)計(jì)，但未能提供證據(jù)證明其實(shí)際損失，故一審法院不予支持；關(guān)于葉某某要求某某公司承擔(dān)實(shí)現(xiàn)債權(quán)費(fèi)用80000元的及檢測(cè)鑒定費(fèi)用主張，因無(wú)證據(jù)證明，一審法院不予支持。據(jù)此，依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第八條、第四十四條、第六十條、第九十三條、第一百零七條，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十三條，《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百四十二條之規(guī)定，判決如下：一、解除葉某某與某某公司于2012年7月30日簽訂的《商品房買(mǎi)賣合同》及《商品房買(mǎi)賣合同補(bǔ)充協(xié)議》；二、某某公司返還葉某某已付購(gòu)房款901979元，并支付利息（從2013年6月25日起至付清之日止，按中國(guó)人民銀行同期存款活期利率進(jìn)行計(jì)算）；三、某某公司返還葉某某已付車位款50000元；四、某某公司返還葉某某已付契稅、印花稅、產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)、維修基金等費(fèi)用共計(jì)16371.68元；五、駁回葉某某的其他訴訟請(qǐng)求。以上給付義務(wù)，于判決生效后十五日內(nèi)履行完畢。如果未按判決指定的期間履行給付金錢(qián)義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。一審案件受理費(fèi)7719元，由某某公司負(fù)擔(dān)（此款葉某某已墊付，某某公司于判決生效后十五日內(nèi)履行完畢）。

雙方當(dāng)事人在二審中均未提交新的證據(jù)。本院審理查明的事實(shí)與一審法院一致。

本院認(rèn)為，本案雙方當(dāng)事人的爭(zhēng)議焦點(diǎn)有二：一、案涉《商品房買(mǎi)賣合同》是否應(yīng)當(dāng)解除；二、是否應(yīng)當(dāng)追加施工單位四川齊盛建設(shè)工程有限責(zé)任公司、混凝土供應(yīng)商成都市文建商品混凝土有限公司作為第三人參加訴訟。

關(guān)于案涉《商品房買(mǎi)賣合同》是否應(yīng)當(dāng)解除的問(wèn)題，中國(guó)建筑西南勘察設(shè)計(jì)研究院有限公司作出的《鳳凰湖國(guó)際社區(qū)21＃樓501戶客廳樓板、梁技術(shù)鑒定報(bào)告》（以下簡(jiǎn)稱《鑒定報(bào)告》）載明“1、鳳凰湖國(guó)際社區(qū)21＃樓501戶的客廳樓板鋼筋配置、板跨度尺寸、板厚滿足設(shè)計(jì)要求，樓板混凝土強(qiáng)度不滿足設(shè)計(jì)要求，應(yīng)立即采取可靠措施進(jìn)行加固。2、鳳凰湖國(guó)際社區(qū)21＃樓501戶的客廳梁鋼筋配置、梁尺寸滿足設(shè)計(jì)要求，梁混凝土強(qiáng)度不滿足設(shè)計(jì)要求，應(yīng)立即采取可靠措施進(jìn)行加固”，上述不能滿足設(shè)計(jì)要求的部位屬于房屋主體結(jié)構(gòu)，為房屋主體結(jié)構(gòu)不合格，無(wú)論是根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十二條“……房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格，買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持”的規(guī)定，還是依據(jù)雙方在《商品房買(mǎi)賣合同》第十五條第（二）項(xiàng)“1、該商品房地基基顧和主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)檢測(cè)不合格的，買(mǎi)受人有權(quán)退房”的約定，案涉《商品房買(mǎi)賣合同》均應(yīng)當(dāng)解除。對(duì)某某公司認(rèn)為《鑒定報(bào)告》上載明上述質(zhì)量問(wèn)題可以通過(guò)修復(fù)來(lái)解決、故不符合解除條件的主張，本院認(rèn)為，修復(fù)是質(zhì)量問(wèn)題的解決處理方式，并不能否定房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的事實(shí)，而無(wú)論法律規(guī)定或本案當(dāng)事人之間的合同約定，均以房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格作為解除條件，而未以質(zhì)量問(wèn)題是否可以修復(fù)作為合同解除的限制條件，故某某公司認(rèn)為質(zhì)量問(wèn)題可以修復(fù)、合同解除條件尚不具備的上訴理由與合同約定及法律規(guī)定不符，本院不予支持。

關(guān)于是否應(yīng)當(dāng)追加施工單位四川齊盛建設(shè)工程有限責(zé)任公司、混凝土供應(yīng)商成都市文建商品混凝土有限公司作為第三人參加訴訟的問(wèn)題，本院認(rèn)為，本案系葉某某與某某公司之間的商品房預(yù)售合同糾紛，葉某某與上述兩家公司之間無(wú)合同關(guān)系和利害關(guān)系，與葉某某訴請(qǐng)相關(guān)的事實(shí)亦無(wú)需通過(guò)追加該兩家公司予以查清，一審未追加該兩家公司作為第三人參加訴訟并無(wú)不當(dāng)。

綜上，某某公司的上訴理由均不成立。一審認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，本院予以維持。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費(fèi)15438元，由成都某某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司負(fù)擔(dān)。

本判決為終審判決。

審判長(zhǎng)　　王果

審判員　　趙韜

審判員　　田笛

二〇一六年十二月七日

書(shū)記員　　張靜

本文作者：馬良君，上海驥路律所創(chuàng)始合伙人、律師

聲明

本文由上海驥路律師事務(wù)所律師原創(chuàng)，僅代表作者本人觀點(diǎn)，不得視為驥路律師事務(wù)所或其律師出具的正式法律意見(jiàn)或建議。如需轉(zhuǎn)載或引用本文的任何內(nèi)容，請(qǐng)注明出處。