《中華人民共和國城市房地產管理法》第二十七條第二款規定“房地產開發項目竣工，經驗收合格后，方可交付使用”，有些地方主管部門還制定了《準許交付使用證》，要求開發商在取得此證后才能將房屋交付使用。那么，在司法實踐中，這些規定是否影響房屋的交付使用呢？也就是說，如果未達到前述條件，開發商將房屋交付使用，則，逾期交房的時間節點，是否要計算到開發商驗收合格或取得相關證件的時間點呢？

答案是否定的。

即不符合前述條件的，并不影響房屋的交付使用。如房屋出賣人逾期交房，則買受人主張逾期交房的時間節點一般計算到實際交房時間，而非房屋驗收合格時間或取得《準許交付使用證》。

需要說明的是，上述的情況并不代表開發商就可以不遵守關于房屋經驗收合格方可交付使用，或取得《準許交付使用證》才能交付房屋。因為，違反這些規定，行政部門可以施以行政處罰。同時，買受人也可在房屋買賣合同中約定，逾期交房時間計算至房屋驗收合格或取得《準許交付使用證》，并可主張相應的違約責任。

附：相關案例

天津某某房地產有限公司與薄某某房屋買賣合同糾紛上訴案

天津市第二中級人民法院

民事判決書

(2017)津02民終903號

上訴人（原審被告）：天津某某房地產有限公司。

法定代表人：羅某某，董事長。

委托訴訟代理人：丁小康，天津屈信律師事務所律師。

委托訴訟代理人：靳麗，天津屈信律師事務所律師。

被上訴人（原審原告）：薄某某。

上訴人天津某某房地產有限公司因與被上訴人薄某某房屋買賣合同糾紛一案，不服天津市寧河區人民法院（2016）津0117民初2076號民事判決，向本院提起上訴。本院于2017年2月4日立案后，依法組成合議庭，開庭進行了審理。上訴人天津某某房地產有限公司的委托訴訟代理人丁小康、靳麗，被上訴人薄某某到庭參加訴訟。本案現已審理終結。

天津某某房地產有限公司上訴請求：依法撤銷一審判決，改判駁回被上訴人在一審的全部訴訟請求或將本案發回重審。一、二審案件訴訟費用由被上訴人承擔。事實和理由：1、逾期交房違約金的起算時間不應以房屋竣工驗收合格時間為準，而應以實際交房時間為準。在上訴人向被上訴人交付房屋時，房屋已具備了交房條件，被上訴人接受鑰匙并實際接收了房屋表明雙方對交房的事實已經認可，房屋交付完畢；2、政府行為構成上訴人延誤工期的不可抗力，相應天數應于扣除；3、一審判決在計算房屋所有權轉移登記手續的期限時以合同約定的竣工驗收合格日期計算，導致上訴人因一個行為承擔兩次違約責任，結果對上訴人不公平。請求二審法院依法支持上訴人的上訴請求。

薄某某辯稱，一審判決認定事實清楚，適用法律正確，請求駁回上訴，維持原判。

薄某某向一審法院起訴請求：1、被告支付原告逾期交房已付款利息12642元（自2015年9月1日至2015年12月10日，按利率4.6%計算）；2、被告支付原告逾期辦結房屋權屬登記違約金11166元（自2016年4月17日至2016年6月30日，按利率5.655%計算）；3、訴訟費由被告承擔。

一審法院認定事實：2015年8月10日，原、被告簽訂了《天津市商品房買賣合同》，天津某某房地產有限公司為合同甲方，薄某某為合同乙方。合同約定：“商品房坐落于寧河縣××北新區時代濱江7號樓-1-201；商品房價款為973932元；甲方于2015年8月31日前，將經驗收合格并取得《天津市新建住宅商品房準許交付使用證》的商品房交付乙方使用；逾期交付商品房在180日內的，乙方有權向甲方追究已付款利息，利息自合同約定甲方應交付商品房之日次日起至實際交付商品房之日止，按銀行同期貸款利率計算；雙方約定，自初始登記完畢之日起180日內，辦結房屋權屬轉移登記，由于甲方的原因，未能在上述期限內辦結房屋權屬登記的，雙方協商解決。”。合同訂立后，原告按合同約定付清全部房款，被告于2015年10月23日向原告交付了房屋，涉案商品房于2015年11月30日竣工驗收，2015年12月10日取得《天津市新建住宅商品房準許使用證》。2016年6月底被告通知原告辦理商品房權屬轉移登記。截止2015年11月29日逾期交付房屋共計90天。按照合同約定被告應當向原告支付逾期交付商品房已付款利息：973932×4.6%（被告認可的利率）÷365×90=11046.79元；按照法律規定及合同約定，截止2016年6月29日逾期辦理房屋權屬轉移登記63天，被告應當向原告支付逾期辦證違約金：973932×5.655%÷365×63=9506.24元。

一審法院認為，原、被告簽訂的商品房買賣合同，系雙方真實意思表示，未違反相關法律法規的強制性規定，合法有效，雙方均應依約履行各自的義務。原告已按合同約定支付了全部房款，被告亦應按照合同約定履行交房、轉移房屋權屬登記的義務。一、逾期交付房屋的時間節點。雙方對逾期交房的事實無異議，關于逾期交房節點，依據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十一條：“對房屋的轉移占有，視為房屋的交付使用，但當事人另有約定的除外”的規定，原告于2015年10月23日實際接收了房屋，表明雙方就商品房的交付條件已經達成新的合意，被告逾期交房違約責任的期限應截止到2015年10月22日。但根據《中華人民共和國城市房地產管理法》第二十七條第二款“房地產開發項目竣工，經驗收合格后，方可交付使用”的規定，被告交付驗收合格的商品房是其法定義務，必須履行，而是否取得《天津市新建住宅商品房準許交付使用證》并不影響房屋的交付使用。綜上，原告在接收房屋后，又以合同約定商品房交付須取得《天津市新建住宅商品房準許使用證》為由，要求被告繼續承擔逾期交房的違約責任，理據不足，一審法院不予支持；被告抗辯接收房屋即應為交付，因其違反法定義務，一審法院亦不予支持。訴爭商品房竣工驗收合格的時間為2015年11月30日，故一審法院認定被告逾期交房的違約時間截止至2015年11月29日。另，被告主張政府行為導致延期交房，相應天數12天應予扣除，一審法院認為，雙方合同對此并沒有約定，且通知的事由不屬于不可抗力的情形，其抗辯理由不成立。

二、被告是否逾期辦理房屋權屬轉移登記，是否應承擔逾期辦證的違約責任。雙方對辦理房屋初始登記的時間沒有約定，故應從法定。根據《天津市房屋權屬登記條例》第二十四條：“房地產開發企業應自開發建設的商品房竣工驗收合格之日起30日內申請房屋所有權初始登記……”第二十八條：“房屋權屬登記機關應當自受理房屋所有權初始登記申請之日起三十日內完成審核……”的規定，合同約定交房日期2015年8月31日應竣工驗收合格，即被告至遲應于2015年9月30之前申請辦理初始登記，附加30日初始登記辦理期限及180日的合同約定期限，被告至遲應于2016年4月27日前通知原告辦理房屋所有權轉移登記手續，被告未在上述期限內通知原告，系違約，應承擔逾期辦證的違約責任。合同未約定違約金，應從法定，即按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。被告在2016年6月底通知原告辦證，確記不清具體日期，故一審法院認定通知的時間為2016年6月30日。

綜上，原告要求被告支付自2015年9月1日至2015年11月29日期間逾期交房已付款利息損失11046.79元；2016年4月28日至2016年6月29日期間逾期辦證違約金9506.24元的訴訟請求，于法有據，一審法院予以支持；超出部分的訴訟請求，依據不足，一審法院不予支持；被告事后竣工驗收及取得了準入許可證，是對實際交房行為追認的抗辯，無法律依據，未逾期通知辦證，不承擔違約責任的抗辯，理據不足，一審法院不予支持。據此，依照《中華人民共和國合同法》第六十條、第一百零七條、第一百一十四條、《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條第一款第（一）項、第二款、《最高人民法院關于民事訴訟證據的若干規定》第二條規定，判決：一、天津某某房地產有限公司于本判決生效后五日內給付薄某某逾期交付商品房已付款利息11046.79元、逾期辦證違約金9506.24元，合計20553.03元；二、駁回薄某某的其他訴訟請求。如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。案件受理費720元，由薄某某負擔319元、天津某某房地產有限公司負擔401元。

二審中，當事人沒有提交新證據。本院經審理查明的事實與一審法院查明的事實一致，本院對一審查明的事實予以確認。

本院認為，關于逾期交房的起算時間問題。雙方均認可，被上訴人于2015年10月23日實際接收了房屋，此行為表明雙方就商品房的交付條件已經達成新的合意，上訴人逾期交房違約責任的期限應截止到2015年10月22日。一審法院對該部分的認定不妥，本院予以調整。

關于應否扣除上訴人因政府原因延期交房期間的違約責任問題。上訴人雖主張該期間逾期交房系因政府相關部門的通知和文件要求暫停施工造成，但上訴人提交的證據不足以證明其所述情形屬于法律規定的“不可抗力”情形，故上訴人該項主張，依據不足，本院不予支持。

關于逾期辦理房屋權屬轉移登記違約責任承擔的問題。雙方在合同中約定自初始登記完畢之日起180日內，辦結房屋權屬轉移登記。雖雙方對初始登記完畢之日未有約定，但在合同第三條約定，“商品房竣工，經驗收合格并取得《天津市新建住宅商品房準許交付使用證》后，方可交付；未經驗收或驗收不合格的，不得交付使用。甲方于2015年8月31日前，將符合上述條件的商品房交付乙方使用。”即，雙方合同此條約定的目的系為了約束甲方按照合同約定時間在2015年8月31日前完成竣工并驗收合格。又根據《天津市不動產登記條例》第三十二條規定，房地產開發企業應當自開發建設的商品房竣工驗收合格之日起三十日內申請房屋所有權不動產首次登記，并將登記結果及時通知購房人。可知，商品房竣工驗收合格的日期關系到不動產初始登記的日期，在實際竣工驗收日期晚于約定交付日期的情況下，如開發商僅依據條例規定抗辯免除逾期辦理商品房的權屬登記手續的責任，那么就完全背離了開發商與業主合同的約定，合同約定的效力不能及于開發商，顯然失去了雙方締約合同的目的，故一審法院將逾期辦理產權證的起算時間定為合同約定應竣工驗收合格之日并無不妥，本院予以維持，上訴人的該項上訴請求依據不足，本院不予支持。

綜上，天津某某房地產有限公司的上訴請求部分成立。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第二項之規定，判決如下：

一、撤銷天津市寧河區人民法院（2016）津0117民初2076號民事判決第二項；

二、變更天津市寧河區人民法院（2016）津0117民初2076號民事判決第一項為：上訴人天津某某房地產有限公司于本判決生效后五日內給付被上訴人薄某某逾期交付商品房已付款利息6382.59元、逾期辦證違約金9506.24元，合計15888.83元；

三、駁回被上訴人薄某某在一審的其他訴訟請求；

四、駁回上訴人天津某某房地產有限公司的其他上訴請求。

如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。

一審案件受理費720元，由上訴人天津某某房地產有限公司負擔476元、被上訴人薄某某負擔244元。

二審案件受理費314元，由上訴人天津某某房地產有限公司負擔207元、被上訴人薄某某負擔107元。

本判決為終審判決。

審　判　長　　李國敏

代理審判員　　蘇美玉

代理審判員　　孟　夏

二〇一七年四月十七日

書　記　員　　穆　藝

本文作者：馬良君，上海驥路律所創始合伙人、律師

聲明

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