導讀：滬上限購政策的實施，導致很多想買房的人因不符合限購政策規定，而無法在滬購置房地產。在這樣的背景下，很多人選擇通過公司（注冊公司或者股權轉讓）的方式來購買房屋。這種變通做法，存在這很大的法律風險，應當謹慎對待。

一、通過注冊公司的方式購置房地產

在公司限購政策出臺之前，普遍做法就是自己注冊成立公司，讓后以公司名義購置房地產。自2019年7月3日起，企業購買商品住房必須同時滿足設立年限已滿5年、在本市累計繳納稅款金額已達100萬人民幣、職工人數10名及以上且按照規定在該企業繳納社保和公積金滿5年等條件（已繳納稅款金額滿500萬元以上的企業除外）。同時，企業購買的商品住房再次上市交易年限從“滿3年”提高至“滿5年”。進一步加強企業購房限購措施，導致通過注冊企業來購房的難度大大加深。

另外，從購房成本方面考慮，注冊公司購買房屋因為公司成立時間短，有可能無法申請銀行貸款，只能全款或者接近全款購房。一些優惠政策也不能享受，比如首套房貸款利率、契稅等，而且每年需要繳納房產稅。

二、通過股權轉讓的方式獲得公司名下的房地產

嚴格來說，這種操作模式不是正常直接通過購買來獲得房地產，而是通過股權轉讓，成為公司的法定代表人，通過控制公司以達到獲 得房地產。這種模式下，因為諸多不可控因素存在，導致風險頻出：

（一）前手公司對外擔保的、對外承諾的風險

這種風險是最為隱蔽，也最容易發生的風險。在購買房地產之間，前手公司的公章都在其控制之下，如果在日常經營過程中，前手股東個人以公司名義對外有提供擔保或者書面蓋章承諾，公司將會對外承擔法律責任，即使股權轉讓，公司依然會對外承擔責任。一旦發生此風險，后手股東在接手公司后，公司必須要對外承擔擔保責任或者其他承諾的兌現，否則，第三人債權人有權起訴公司，并查封公司名下財產（包括后手股東購買的房地產）。

（二）公司對外債務纏身，過戶過程中被法院查封的風險

如果前手公司對外是因為經營不善，欠債眾多，被迫不得不處置資產以償還債務，這種情況應當尤其重視。避免前手股東甩鍋，后手股東加入后，非但不能獲得房地產，反而要為前手股東的經營虧損買單。

（三）將房地產抵押他人

部分企業為了獲得現金流，會將名下固定資產抵押給銀行或者其他金融機構，甚至個人，以獲得貸款。如果在不滌除抵押權的情況下，獲得股權，公司對外仍然需要償還這些借款。

以上方式取得房地產存在諸多風險，不是特殊情況，不建議采用這種方式購買，如果一定要購買，相關風險一定要想辦法盡量規避。

律師建議：

一、委托律師進行專業的盡職調查，了解抵押、查封、公司對外涉訴等情況。

二、認真草擬買賣合同及相關協議的條款，提前規避可能發生的常見風險。

三、對前手公司的財務狀況進行審計，充分了解前手公司的財務狀況。

四、充分了解前手公司的業務情況，避免風險發生，對于空殼不對外經營的公司和實際對外經營的公司作出不同的風險評估。

五、股權轉讓的價格應當合理，不應過分低，避免稅務部門追究避稅責任。

六、必要時，可以通過公司分立等方式，將房地產和其他債權債務剝離，僅與分立出來的公司發生股權轉讓。

本文作者：邱揚成，上海驥路律師事務所合伙人

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