根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》（下稱《商品房買賣合同解釋》），在商品房銷售中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的五種欺詐行為將導(dǎo)致“一倍上限的賠償責(zé)任”，這實(shí)際上是消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法中對(duì)經(jīng)營(yíng)者欺詐行為實(shí)行“雙倍返還”原則的變相適用。

這五種欺詐行為包括：商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人；出賣人訂立商品房買賣合同時(shí)，故意隱瞞沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明；故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)；故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)。

《商品房買賣合同解釋》第八條、第九條對(duì)上述五種行為規(guī)定了基本相同的法律責(zé)任，就是解除或撤銷合同，同時(shí)返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任。

在司法實(shí)踐中，是否適用懲罰性賠償，應(yīng)綜合考慮買受人的過(guò)錯(cuò)、出賣人的惡意程度等情形 予以判定。

附：相關(guān)案例

東寧縣某某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司與侯某某

房屋拆遷安置補(bǔ)償合同糾紛上訴案

黑龍江省牡丹江市中級(jí)人民法院

民事判決書

(2017)黑10民終104號(hào)

上訴人（原審被告）：東寧縣某某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司。

法定代表人：朱某某。

委托訴訟代理人：廖代龍，黑龍江九洲律師事務(wù)所律師。

被上訴人（原審原告）：侯某某。

委托訴訟代理人：王磊，北京天如律師事務(wù)所律師。

上訴人東寧縣某某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司（以下簡(jiǎn)稱某某房地產(chǎn)公司）因與被上訴人侯某某房屋拆遷安置補(bǔ)償合同糾紛一案，不服東寧市人民法院（2016）黑1024民初709號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2017年1月10日立案后，依法組成合議庭進(jìn)行了審理。上訴人某某房地產(chǎn)公司的委托訴訟代理人廖代龍、被上訴人侯某某、委托訴訟代理人王磊到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

某某房地產(chǎn)公司上訴請(qǐng)求：依法改判。理由是：1.解除回遷協(xié)議理由不符合法律規(guī)定。事實(shí)上，上訴人能夠履行協(xié)議，無(wú)惡意違約。2013年7月，被上訴人141平方米平房，評(píng)估價(jià)287124元及搬遷補(bǔ)償費(fèi)10986元，置換上訴人開(kāi)發(fā)的三樓房合計(jì)面積230.14平方米約定價(jià)值81.6萬(wàn)元。現(xiàn)上訴人已交付其中一套住宅價(jià)值27萬(wàn)元。另兩套樓房，其中2號(hào)樓422可以現(xiàn)房交付，442號(hào)可以調(diào)換面積更大位置更好的樓房。由于房屋市場(chǎng)縮水，現(xiàn)實(shí)價(jià)值每平方僅為2000元左右，甚至更低。一審法院按3580元每平方價(jià)格判令上訴人承擔(dān)房屋價(jià)值顯失公平。2.應(yīng)按房屋市場(chǎng)價(jià)返還房屋價(jià)值，可以用被上訴人動(dòng)遷評(píng)估價(jià)18萬(wàn)元，或現(xiàn)實(shí)價(jià)格30萬(wàn)元左右返還更合理。3.判令上訴人承擔(dān)被上訴人損失543522元無(wú)法律依據(jù)。被上訴人損失的依據(jù)何在。即使上訴人違約，一審法官按什么標(biāo)準(zhǔn)判違約賠償責(zé)任，也應(yīng)讓上訴人看清。4.搬遷補(bǔ)償費(fèi)10986元，被上訴人已經(jīng)置換房屋了，再判令上訴人承擔(dān)沒(méi)有依據(jù)。

侯某某辯稱，上訴人與被上訴人2013年7月簽訂了房屋拆遷協(xié)議書，是雙方的真實(shí)意思表示，應(yīng)該遵照?qǐng)?zhí)行，根據(jù)一審查明的事實(shí)及雙方提供的證據(jù)已經(jīng)證明上訴人將本應(yīng)該回遷給被上訴人的422室，回遷給張某某，并于2014年9月23日和案外人劉某某簽訂買賣合同，將422房屋預(yù)告登記在劉某某名下。2013年6月11日上訴人與案外人齊某某簽訂協(xié)議書將本應(yīng)回遷給被上訴人的442室回遷給了齊某某，現(xiàn)由其居住使用。上訴人嚴(yán)重違反了約定，所以被上訴人依法享有解除權(quán)。《最高院關(guān)于商品房買賣合同糾紛案件適用法律解釋》第七、八條，明確規(guī)定該情況應(yīng)該承擔(dān)的責(zé)任，一審判決正確,應(yīng)該予以維持。賠償標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)該有法定遵守法定，沒(méi)有法定依照約定，在合同中明確了單價(jià)，應(yīng)該按照合同的約定進(jìn)行賠償。上訴人的上訴請(qǐng)求中，房屋評(píng)估過(guò)高不符合事實(shí)，也沒(méi)有相應(yīng)的證據(jù)證實(shí)，不應(yīng)該予以支持。關(guān)于安置費(fèi)的問(wèn)題是雙方獨(dú)立約定的，不在回遷面積內(nèi)。上訴人沒(méi)有支付該費(fèi)用，應(yīng)該予以支付。綜上，一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，應(yīng)予以維持，請(qǐng)求駁回上訴。

侯某某向一審法院起訴請(qǐng)求：一、要求解除原、被告于2013年7月簽訂的關(guān)于回遷給原告東寧市某某鎮(zhèn)某某湖兩戶房屋的產(chǎn)權(quán)調(diào)換協(xié)議書；二、被告向原告支付上述兩套回遷房屋的房款合計(jì)543522元及利息8143.77元（自2015年11月1日起按照中國(guó)人民銀行同期貸款利率計(jì)算至2016年3月4日，2016年3月4日之后的利息按照上述標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算至實(shí)際給付之日止）；三、要求被告賠償原告543522元；四、要求被告支付搬遷補(bǔ)償費(fèi)用10986元及利息1696.94元（自2013年7月12日按中國(guó)人民銀行同期貸款利率計(jì)算至2016年3月4日，2016年3月4日之后的利息按照中國(guó)人民銀行同期貸款利率計(jì)算至實(shí)際給付之日止）；五、訴訟費(fèi)由被告承擔(dān)。

一審法院認(rèn)定事實(shí)：被告開(kāi)發(fā)建設(shè)東寧市某某鎮(zhèn)某某湖A1區(qū)，原告的房屋位于拆遷范圍內(nèi)。2013年7月，原、被告簽訂房屋拆遷產(chǎn)權(quán)調(diào)換協(xié)議書，協(xié)議約定，被告拆遷原告所有的位于東寧縣某某鎮(zhèn)（建筑面積141平方米）的房屋，以產(chǎn)權(quán)調(diào)換的方式對(duì)原告進(jìn)行補(bǔ)償，回遷給原告東寧市某某鎮(zhèn)某某湖一戶（面積為75.911平方米、單價(jià)為每平方米3580元，總金額為271761元）、一戶（面積為75.911平方米、單價(jià)為每平方米3580元，總金額為271761元）、一戶（面積為78.318平方米、單價(jià)為每平方米3480元，總金額為272547元）的三套住宅，回遷時(shí)間為2015年10月31日，搬遷補(bǔ)償費(fèi)合計(jì)為10986元。協(xié)議簽訂后，原告按照約定于2013年7月11日前搬出了拆遷房屋，將拆遷房屋交付給被告。現(xiàn)東寧市某某鎮(zhèn)某某湖A1區(qū)已經(jīng)建成，被告將某某湖區(qū)房屋交付給原告。另查明，2011年9月7日，被告與張某某簽訂房屋拆遷產(chǎn)權(quán)調(diào)換協(xié)議書，被告拆遷張某某所有的房屋，回遷給張某某位于東寧市某某鎮(zhèn)房屋（市場(chǎng)價(jià)格為每平方米3580元）；2014年9月23日，被告與案外人劉某某簽訂房屋買賣合同，將位于某某湖房屋預(yù)告登記在劉某某名下。2013年6月11日，被告與案外人齊某某簽訂房屋拆遷產(chǎn)權(quán)調(diào)換協(xié)議書，協(xié)議約定被告拆遷齊某某的房屋，將位于某某湖的房屋回遷給齊某某，現(xiàn)該房屋已經(jīng)交付給齊某某，由其實(shí)際占有、使用。一審法院認(rèn)為，本案系房屋拆遷安置補(bǔ)償合同糾紛。原、被告簽訂的拆遷安置補(bǔ)償合同是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，不違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效。雙方均應(yīng)按協(xié)議的內(nèi)容履行各自的義務(wù)。《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第七條、第八條規(guī)定，拆遷人與被拆遷人按照所有權(quán)調(diào)換形式訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對(duì)被拆遷人予以補(bǔ)償安置，如果拆遷人將該補(bǔ)償安置房屋另行出賣給第三人，拆遷人可以請(qǐng)求解除合同、返還購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任。本案中，被告約定回遷給原告的某某湖房屋，被告另行回遷給了張某某、齊某某，且某某湖又于2014年9月23日預(yù)告登記在案外人劉某某名下，被告的上述行為導(dǎo)致雙方的合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，原告可以請(qǐng)求解除合同、返還購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求被告承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任。故對(duì)原告主張要求解除與被告之間于2013年7月簽訂的關(guān)于回遷給原告東寧市某某鎮(zhèn)某某湖房屋的產(chǎn)權(quán)調(diào)換協(xié)議書的訴訟請(qǐng)求，本院予以支持。關(guān)于原告主張返還購(gòu)房款及利息問(wèn)題。依據(jù)原、被告簽訂的房屋拆遷產(chǎn)權(quán)調(diào)換協(xié)議，某某湖兩室價(jià)格合計(jì)為543522元，原告主張要求被告返還房款543522元的訴訟請(qǐng)求，本院予以支持，因原、被告之間系房屋拆遷安置補(bǔ)償合同糾紛，并不是實(shí)際的房屋買賣合同關(guān)系，原告并沒(méi)有向被告交付購(gòu)房款，故對(duì)原告主張的已付購(gòu)房款的利息8143.77元，本院不予支持；原告主張被告承擔(dān)543522元的賠償責(zé)任的訴訟請(qǐng)求符合法律規(guī)定，本院予以支持。原告主張的搬遷補(bǔ)償費(fèi)合計(jì)為10986元，被告抗辯稱該筆費(fèi)用包含在回遷面積中，但是未提交相應(yīng)的證據(jù)予以支持，對(duì)原告要求被告給付搬遷補(bǔ)償費(fèi)10986元的訴訟請(qǐng)求，本院予以支持。原告主張的搬遷補(bǔ)償費(fèi)的利息，無(wú)合同約定，本院不予支持。綜上，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第四十四條、第六十條、第一百零七條、《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第七條、第八條、《黑龍江省城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第二條、第十三條、《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條之規(guī)定，判決：一、解除原告侯某某與被告東寧縣某某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司之間于2013年7月簽訂的關(guān)于回遷給原告侯某某東寧市某某鎮(zhèn)某某湖兩室房屋的產(chǎn)權(quán)調(diào)換協(xié)議書；二、被告東寧縣某某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司于本判決生效之日起三十日內(nèi)向原告侯某某返還上述房屋價(jià)款543522元；三、被告東寧縣某某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司于本判決生效之日起三十日內(nèi)賠償原告侯某某損失543522元；四、被告東寧縣某某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司于本判決生效之日起三十日內(nèi)向原告侯某某支付搬遷補(bǔ)償費(fèi)10986元；五、駁回原告侯某某的其他訴訟請(qǐng)求。案件受理費(fèi)14766元，由被告東寧縣某某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司承擔(dān)。

二審審理過(guò)程中，雙方當(dāng)事人沒(méi)有提供新證據(jù)。

根據(jù)法庭調(diào)查、當(dāng)事人當(dāng)庭辯論、陳述，并結(jié)合一審卷宗材料，本案案件事實(shí)與一審認(rèn)定事實(shí)一致。

本院認(rèn)為，關(guān)于爭(zhēng)議房屋的拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議是否應(yīng)予解除以及賠償標(biāo)準(zhǔn)問(wèn)題?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第七條、第八條規(guī)定，拆遷人與被拆遷人按照所有權(quán)調(diào)換形式訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對(duì)被拆遷人予以補(bǔ)償安置，如果拆遷人將該補(bǔ)償安置房屋另行出賣給第三人，被拆遷人可以請(qǐng)求解除合同、返還購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任。本案中，上訴人約定回遷給被上訴人的某某湖房屋，由上訴人另行回遷給了張某某、齊某某，且xxx室又于2014年9月23日預(yù)告登記在案外人劉某某名下。被上訴人可以請(qǐng)求解除合同，并可以請(qǐng)求上訴人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任。在雙方當(dāng)事人2013年7月簽訂的房屋拆遷產(chǎn)權(quán)調(diào)換協(xié)議書中，已對(duì)涉案房屋的價(jià)格進(jìn)行了約定，即xxx室面積為75.911平方米、單價(jià)為每平方米3580元，總金額為271761元；x號(hào)樓xxx室面積為75.911平方米、單價(jià)為每平方米3580元，總金額為271761元。被上訴人據(jù)此主張上訴人承擔(dān)543522元賠償責(zé)任的訴訟請(qǐng)求符合法律規(guī)定。因此，上訴人該項(xiàng)主張不成立，本院不予支持。關(guān)于10986元搬遷補(bǔ)償費(fèi)問(wèn)題。上訴人稱該筆費(fèi)用包含在回遷面積中，但是未提交相應(yīng)的證據(jù)予以支持。對(duì)上訴人此項(xiàng)主張，本院亦不予支持。

綜上所述，某某房地產(chǎn)公司的上訴請(qǐng)求不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項(xiàng)規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費(fèi)14682元，由某某房地產(chǎn)公司負(fù)擔(dān)。

本判決為終審判決。

審判長(zhǎng)　　孫慶喜

審判員　　李先平

審判員　　錢大龍

二〇一七年二月六日

書記員　　劉　鴻

本文作者：馬良君，上海驥路律所創(chuàng)始合伙人、律師

聲明：

本文由上海驥路律師事務(wù)所律師原創(chuàng)，僅代表作者本人觀點(diǎn)，不得視為驥路律師事務(wù)所或其律師出具的正式法律意見(jiàn)或建議。如需轉(zhuǎn)載或引用本文的任何內(nèi)容，請(qǐng)注明出處。