立約定金也稱訂約定金，是指合同當事人為確保合同訂立，依據雙方當事人的約定，在合同訂立前，由一方當事人按照合同標的額的一定比例，預先給付對方當事人的金錢。

案例：

上海市東漢陽路XXX弄XXX號XXX室房屋登記在周某、馬某名下。國堃房地產經紀有限公司工作人員劉吉燕了解到被告出租房屋信息后電話聯系被告，向被告表明其身份，并與被告約定看房時間。2020年3月1日，原告在劉吉燕陪同下，至系爭房屋內查看。當日，原告向被告支付定金13,000元，被告出具收據，明確收到原告支付的13,000元，“上述款項系程某(承租人)用于承租上海市虹口區東漢陽路300弄1#02室的定金。若雙方有一方違約，違約款為￥13000元(壹萬叁仟元)整(除疫情和不可抗拒因素)此房不能再租給其他客戶”。3月8日，原告在劉燕等陪同下至被告家中協商合同簽訂事宜，但雙方未能簽署房屋租賃合同。3月9日，被告發送微信給原告“這個定金是3月1日收的，3月7日簽合同，3月10日起租履行，由于中介搗亂，無法進行，所以我來問你，租與不租？你和中介商量下，怎么處理？我不會付她傭金。”“你簽了當然要付她傭金，你們商量好告訴我，3月15日前不來租(住)那是你們違約，定金有時效性，我不可能等一個月吧。你盡快定下來告訴我，或者你報警吧。”“我和你發生關系，不與中介聯系”3月13日，被告向原告發送微信，稱愿意將東漢陽路XXX弄XXX號XXX室，每月租金13,500元，租期為2020年3月16日至2021年3月15日出租給原告，要求原告于3月15日前入住，若不入住，視為違約，放棄定金。原告回復稱稍后再約時間溝通。3月22日，原告向被告發送微信表示要求見面，但未有具體時間地點。3月25日，被告與案外人就某某簽訂租賃合同，現房屋由案外人居住使用。

2020年3月7日，劉燕發送微信給被告“但是你允許我帶客戶看房子，鏈家會不收你錢，他們50%一分也不會少。我這樣把你找好客戶，你們自己有聯系方式了，就可以這樣對我。沒有中介費怎么簽合同，我不可能自己貼。你早說不付中介費我就不會帶客戶來看你家房子，還這么多的事。”被告回復“程小姐會付的，她找你租房，我又沒有！”3月8日，被告發送微信給劉吉燕“當時我和你同事也講過，不付中介費。你沒聽見嗎？這么這樣！”劉吉燕回復“他沒有跟我說過”。被告回復“你在旁邊聽見的。你還說鏈家中介費高，我說我跟他們講過，不付的，愿意帶來看”。

原告程某向本院提出訴訟請求：1、判令被告雙倍返還定金人民幣(以下幣種同)26,000元；2、本案訴訟費由被告承擔。

法院認為：

原告為租賃房屋向被告支付定金，定金支付當日雙方并未訂立房屋租賃合同。之后，雖經協商，但雙方仍未就相關租賃事宜達成一致。根據庭審查明事實，雙方主要爭議在于中介費負擔問題。對于中介費，中介人員在與被告溝通聯系看房時已表明身份，之后看房、簽約等均有中介人員陪同參與，被告雖稱其事先已言明不承擔中介費，但其提交是證明不足以證明其主張。中介費的負擔屬原、被告可協商事項，現因中介費負擔問題導致雙方未能簽訂租賃合同，不可歸責于原、被告任一方。被告事后于3月25日將房屋另行出租給他人，此前其于3月13日向原告發送的微信僅系其單方出租的意向，但最終雙方未簽訂合同，故原告未按被告通知事項履行，不構成違約；被告在雙方未能簽訂合同的情況下另行出租房屋，亦不構成違約。綜上，對于原告支付的定金，被告應予返還，但原告另行要求雙倍返還部分，本院不予支持。

判決如下：

被告周某于本判決生效之日起十日內返還原告程某定金13,000元

二審法院認為：

立約定金，是指為擔保合同的訂立而支付的一定數額的金錢，給付定金的一方當事人拒絕訂立合同的，將喪失定金；如果接受定金的一方當事人拒絕訂立合同的，應當雙倍返還定金。本案中，根據一、二審查明的事實，雙方未能簽訂租賃合同的原因是對于中介費的負擔未能達成一致，一審法院據此認定雙方均不構成違約，程某支付的定金周某應予返還，本院予以認同。

本文作者：邱揚成，上海驥路律師事務所合伙人

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