案例：

2015年12月18日，原、被告及上海某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)事務(wù)所有限公司第三十七分公司(以下簡(jiǎn)稱某房地產(chǎn)公司)就上海市浦東新區(qū)康橋鎮(zhèn)秀沿路XXX弄XXX支弄XXX號(hào)房屋(以下簡(jiǎn)稱系爭(zhēng)房屋)簽訂《房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議》(SHXXXXXXX)(以下簡(jiǎn)稱居間協(xié)議)，約定被告將系爭(zhēng)房屋出售給原告，總房?jī)r(jià)為840萬元。根據(jù)當(dāng)時(shí)的政策，原告需要到2017年才符合過戶資格，由于被告急需用錢，其提出雙方先辦理房屋買賣合同網(wǎng)簽手續(xù)并向原告交付房屋，等到原告符合資格后雙方再去辦理房屋過戶手續(xù)。因此，2016年1月4日，原、被告在某房地產(chǎn)公司處辦理了網(wǎng)簽《上海市房地產(chǎn)買賣合同》，并約定被告于2016年2月29日前騰出房屋(第四條)，雙方確認(rèn)在2017年8月31日之前共同向房地產(chǎn)交易中心申請(qǐng)辦理轉(zhuǎn)讓過戶手續(xù)(第六條)。為此，原告先后向被告支付了購(gòu)房款800萬元，剩余40萬元房款約定于過戶當(dāng)日支付。2016年3月25日，上海市出臺(tái)了滬九條限購(gòu)政策。新政出臺(tái)后，原告因無法滿足該政策要求，根據(jù)居間協(xié)議第七條的相關(guān)約定，原告于2017年5月委托中介機(jī)構(gòu)向被告發(fā)函，在本協(xié)議約定的買賣交易條件保持不變的情形下，要求被告配合辦理變更房屋買賣合同買受人的手續(xù)，但被告拒絕配合。2017年5月10日，因被告不履行2015年10月13日作出的民事調(diào)解書，被江蘇省啟東市人民法院上門將系爭(zhēng)房屋查封，導(dǎo)致原告無法正常使用該房屋。后經(jīng)查詢，該房屋其實(shí)早在2016年5月26日已被江蘇省啟東市人民法院正式查封，查封期限截止到2019年5月26日。可見，系爭(zhēng)房屋早已無法辦理過戶手續(xù)。實(shí)際上，早在2016年5月，被告就曾向法院起訴要求解除雙方簽訂的買賣合同，其起訴的時(shí)間僅僅與原告支付800萬元購(gòu)房款相隔2個(gè)月。后因其未按時(shí)交納訴訟費(fèi)，按撤訴處理。2016年6月17日，被告還擅自補(bǔ)辦了系爭(zhēng)房屋的房產(chǎn)證，原來的房產(chǎn)證原件在雙方簽訂網(wǎng)簽合同時(shí)，交由中介保管。2017年，被告還以系爭(zhēng)房屋作為其申請(qǐng)信用卡的地址。因此，被告的種種行為早已表明其不準(zhǔn)備履行合同主要義務(wù)。根據(jù)雙方的約定，被告將系爭(zhēng)房屋以人民幣1,200萬元抵押給原告，多余(房款840萬元)360萬元作為預(yù)升值部分賠償金(詳見買賣合同附件三)，現(xiàn)因被告的違約行為導(dǎo)致雙方合同解除，被告應(yīng)向原告承擔(dān)違約賠償責(zé)任。另外，原告在房屋交付后對(duì)房屋進(jìn)行了裝修，現(xiàn)該房屋無法繼續(xù)居住，相應(yīng)的裝修損失也應(yīng)由被告一并承擔(dān)。為維護(hù)原告的合法權(quán)益，依據(jù)合同法第九十四條第(二)款的規(guī)定，原告要求解除雙方簽訂的買賣合同，并要求被告承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。

原告訴請(qǐng)：

1、判令解除原、被告簽訂的上海市浦東新區(qū)康橋鎮(zhèn)秀沿路XXX弄XXX支弄XXX號(hào)的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》(以下簡(jiǎn)稱買賣合同)；

2、判令被告返還上述房屋的購(gòu)房款800萬元；

3、判令被告支付違約金360萬元；

4、判令被告賠償原告房屋裝修損失118,438.34元；

5、判令訴訟費(fèi)用由被告承擔(dān)。

法院判決：

一、解除原告王某、何某及被告余某于2016年1月4日簽訂的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》(房屋坐落于上海市浦東新區(qū)康橋鎮(zhèn)秀沿路XXX弄XXX支弄XXX號(hào))；

二、被告余某應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)返還原告王某、何某購(gòu)房款800萬元；

三、駁回原告王某、何某的其余訴訟請(qǐng)求。

裁判理由：

關(guān)于違約責(zé)任及違約金。

第一，變更買受人。首先，居間協(xié)議是預(yù)約合同關(guān)系，其直接指向的是本約即房屋買賣合同的締結(jié)，如無特別申明，雙方的合同權(quán)利義務(wù)應(yīng)以房屋買賣合同的規(guī)定為據(jù)。原、被告在居間協(xié)議中雖約定了變更買受人的條款，但在買賣合同中沒有特別約定原告享有變更買受人的權(quán)利。其次，合同權(quán)利義務(wù)的概括轉(zhuǎn)讓應(yīng)征得合同相對(duì)方的同意，本案中變更買受人條款適用的選擇權(quán)在于被告，該條款的設(shè)置絕非推定為被告必須接受原告提出的任意變更買賣人的合同主體變更的請(qǐng)求。原告發(fā)函要求變更買受人屬于雙方協(xié)商內(nèi)容，而被告回函明確拒絕，屬于雙方協(xié)商未成，不能約束于被告。據(jù)此，被告不同意變更買受人的行為并不構(gòu)成違約。

第二，關(guān)于司法查封。系爭(zhēng)房屋因被告未履行完畢調(diào)解書約定的還款義務(wù)、尚欠60余萬元債務(wù)而被啟東法院司法查封，根據(jù)被告陳述及提交的證據(jù)，被告于2016年2月歸還了包衛(wèi)東400萬元，后于2017年3月7日歸還包衛(wèi)東60萬元。司法查封是一種限制債務(wù)人處分財(cái)產(chǎn)的手段，不必然導(dǎo)致被告在雙方買賣合同約定的過戶日期無法履約、合同目的無法實(shí)現(xiàn)。第三，關(guān)于預(yù)升值部分賠償金360萬元。原、被告特別就過戶交易前可能發(fā)生被告的違約行為，以預(yù)升值部分賠償金的形式約定了相當(dāng)數(shù)額的違約金，而導(dǎo)致本案合同無法繼續(xù)履行而解除的根本原因在于限購(gòu)政策原因?qū)е略娌痪哂匈?gòu)房資格，被告并無明顯的違約行為。綜上所述，原告要求被告支付違約金360萬元的訴請(qǐng)，本院難以支持。

關(guān)于房屋裝修損失。根據(jù)原、被告在房地產(chǎn)交接書中作出的特別約定、被告在聲明書中再次明確，被告交付系爭(zhēng)房屋僅同意原告使用，不允許進(jìn)行裝修與內(nèi)部改建，兩原告在沒有約定、未經(jīng)被告同意的情況下擅自裝修，合同解除后的裝修損失應(yīng)由兩原告自行承擔(dān)。兩原告要求被告賠償裝修損失118,438.34元的訴訟請(qǐng)求，依據(jù)不足，本院不予支持。

律師分析：

從以上判決不難看出，雖然居間協(xié)議上雙方約定了可以變更買受人，但在買賣合同中并未對(duì)此進(jìn)行約定。并且雖然有設(shè)置可以變更買受人的條款，但因合同權(quán)利義務(wù)的概括轉(zhuǎn)移，必須經(jīng)過債權(quán)人同意，在雙方就變更買受人未能達(dá)成一致意見的情況下，又遇房屋限購(gòu)政策影響，買受人不具有購(gòu)房資格，合同應(yīng)當(dāng)予以解除。

本文作者：邱揚(yáng)成，上海驥路律師事務(wù)所合伙人

聲明：

本文由上海驥路律師事務(wù)所律師原創(chuàng)，僅代表作者本人觀點(diǎn)，不得視為驥路律師事務(wù)所或其律師出具的正式法律意見或建議。如需轉(zhuǎn)載或引用本文的任何內(nèi)容，請(qǐng)注明出處。