釋義：

共有物分割是指將共有物從共有狀態通過分割的方式轉化為各共有人單獨所有。對共有物進行分割時，有協議的依協議進行，協議不成時，則要通過訴訟的方式解決。

 

案例：

原、被告于2010年6月確立戀愛關系，被告遂要求原告購買婚房作為兩人結婚的條件，原告將自有的唯一一套房屋賣掉為購買婚房作準備。

2011年4月13日，原告與案外人陶某某簽訂《房地產買賣居間協議》，約定原告以人民幣215萬元（以下幣種均為人民幣）向陶某某購買位于上海市某某路某某弄22號202室房屋（以下簡稱系爭房屋）。

2011年4月18日，原、被告共同與陶某某簽訂《上海市房地產買賣合同》，合同對房款支付方式、過戶等進行了約定。

原告分別于2011年4月13日、4月18日支付房款共計105萬元（包括定金4萬元），被告同意出資55萬元，兩方湊足首付款共計160萬元支付給陶某某，剩余房款55萬元由原告以個人名義向第三人上海某某銀行寶山支行貸款支付。

2011年6月24日，原、被告登記為系爭房屋共同權利人。

購房后，原告按期支付系爭房屋物業費并按月歸還銀行貸款。

2012年5月，原、被告結束戀愛關系。

因雙方對系爭房屋產權分割無法達成合意，故原告訴至法院

被告答辯：

第一，系爭房屋登記為原、被告共同共有，應當按各占50%的比例進行分割。

雙方在提議購買房屋時，就約定共同選房，共同出資。

2011年4月18日買賣雙方簽訂的補充協議也表明原、被告是共同購買人。

在辦理產權登記時，原、被告向工作人員表明各占50%比例，登記為共同共有。

根據相關規定，對共同共有的分割沒有協議的，應當按等分原則處理。

第二，被告對系爭房屋的貢獻遠遠超過原告。

原告稱沒有時間也沒有資金對系爭房屋進行裝修，被告便辭去工作，全身心投入房屋設計、裝修和材料的購買中。

因被告留學歐洲，裝修風格是自己喜歡的歐式風格。

2011年7月8日，被告父母取款10萬元現金送往上海，給被告付裝修款。

2011年10月2日，房屋裝修完畢，被告父母帶著現金5萬元給被告用于安裝防盜窗、購買家用電器及床上用品。

2011年10月5日，被告取款2萬元現金給原告用于歸還拖欠的房貸和車貸。

裝修的所有花費和家具、家電、物品共計約20萬元基本都是被告支付的。

由于原告不按時還貸，被告作為擔保人，曾多次收到銀行催告函，因擔心產生不良信用記錄，就替原告還貸共計1.667943萬元。

第三、原、被告生活用品多由被告購買，其中包括原告車子上的所有車墊美容用品和車貸部分還款，以及婚紗、簽證等費用。

第四，因被告是上海戶口，系爭房屋的水、電、煤氣、固話寬帶都是以被告名義開立，以上支出均由被告支付。

系爭房屋目前由被告居住使用。

綜上所述，被告對系爭房屋房款以及其他費用的出資合計104.646461萬元。

如果原告支付房款158萬元略多于被告，那么多出的部分也是對被告的贈與，既然產權登記為共同共有，就視為雙方各自擁有50%的產權。

不同意原告的訴請。

法院裁判：

判決如下:

一、上海市某某路某某弄22號202室房屋所有權歸被告王某某所有；

二、被告王某某應于本判決生效之日起十日內支付原告高某某上述房屋的折價款人民幣1200000元；

三、被告王某某應于本判決生效之日起十日內一次性歸還第三人上海某某銀行寶山支行上述房屋的剩余貸款（截止2013年5月20日為人民幣525048.14元），原告高某某應予以配合，第三人上海某某銀行寶山支行應于收到前述款項之日起十日內與第三人上海市某某置業擔保有限公司共同注銷上述房屋的抵押權；

四、原告高某某應于上述房屋的抵押權注銷之日起十日內配合被告王某某辦理上述房屋的產權變更手續，交易稅費按照相關規定各自承擔；

五、原告高某某應于本判決生效之日起十日內支付被告王某某人民幣2235.56元。

裁判理由：

法院認為，本案系爭房屋產權登記為原、被告二人共同共有且買賣合同買受人亦為原、被告二人，本院確認系雙方真實意思表示，系爭房屋性質為共同共有。

因物權的歸屬、內容發生爭議的，利害關系人可以請求確認權利。

現原告主張分割系爭房屋，被告表示同意，本院予以準許。

根據原、被告陳述及提供的證據分析，雙方對房款中的原告出資101萬元，被告出資55萬元，原告貸款55萬元的事實沒有異議，對定金4萬元、還貸、稅費、裝修款等的陳述存在較大差異，而雙方均未提供充足的證據證明各自的陳述，本院對雙方的陳述均難以采納。

審理中，原告表示可以接受系爭房屋歸被告所有，由被告支付原告126萬元折價款，交易稅費由被告承擔或者由被告支付原告134萬元折價款，交易稅費各自承擔的分割方式。

而被告向本院表示同意支付原告房屋折價款120萬元，剩余貸款由被告一次性歸還，交易稅費按照相關規定各自承擔。

根據相關規定，在共同共有關系終止時，對共有財產的分割，有協議的，按協議處理；沒有協議的，應當根據等分原則處理，并且考慮共有人對共有財產的貢獻大小，適當照顧共有人生產、生活的實際需要等情況。

本案中，雖被告對系爭房屋房款部分的出資不如原告，但被告在稅費、裝修、共同生活開支方面支付了大量費用。

另系爭房屋按照被告的喜好進行裝修，被告對此投入了巨大的精力，且一直居住在內，而原告也同意接受房屋折價款的分割方案，本院認為該分割方案符合本案實際情況，故本院據此作出相應判決，在本案中予以判明。

關于房屋折價款的金額問題，結合被告出資、剩余貸款由被告歸還以及原、被告均認可系爭房屋現值為252萬元等情況，被告提出支付原告房屋折價款120萬元、一次性歸還原告名下的剩余銀行貸款，交易稅費按照國家規定各自承擔的方案，符合實際，本院予以采納。

另原告逾期未還的貸款應同時支付給被告。

《民法典》關于共有的有關規定：

第八章 共有

第二百九十七條 不動產或者動產可以由兩個以上組織、個人共有。共有包括按份共有和共同共有。

第二百九十八條 按份共有人對共有的不動產或者動產按照其份額享有所有權。

第二百九十九條 共同共有人對共有的不動產或者動產共同享有所有權。

第三百條 共有人按照約定管理共有的不動產或者動產;沒有約定或者約定不明確的，各共有人都有管理的權利和義務。

第三百零一條 處分共有的不動產或者動產以及對共有的不動產或者動產作重大修繕、變更性質或者用途的，應當經占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，但是共有人之間另有約定的除外。

第三百零二條 共有人對共有物的管理費用以及其他負擔，有約定的，按照其約定;沒有約定或者約定不明確的，按份共有人按照其份額負擔，共同共有人共同負擔。

第三百零三條 共有人約定不得分割共有的不動產或者動產，以維持共有關系的，應當按照約定，但是共有人有重大理由需要分割的，可以請求分割;沒有約定或者約定不明確的，按份共有人可以隨時請求分割，共同共有人在共有的基礎喪失或者有重大理由需要分割時可以請求分割。因分割造成其他共有人損害的，應當給予賠償。

第三百零四條 共有人可以協商確定分割方式。達不成協議，共有的不動產或者動產可以分割且不會因分割減損價值的，應當對實物予以分割;難以分割或者因分割會減損價值的，應當對折價或者拍賣、變賣取得的價款予以分割。

共有人分割所得的不動產或者動產有瑕疵的，其他共有人應當分擔損失。

第三百零五條 按份共有人可以轉讓其享有的共有的不動產或者動產份額。其他共有人在同等條件下享有優先購買的權利。

第三百零六條 按份共有人轉讓其享有的共有的不動產或者動產份額的，應當將轉讓條件及時通知其他共有人。其他共有人應當在合理期限內行使優先購買權。

兩個以上其他共有人主張行使優先購買權的，協商確定各自的購買比例;協商不成的，按照轉讓時各自的共有份額比例行使優先購買權。

第三百零七條 因共有的不動產或者動產產生的債權債務，在對外關系上，共有人享有連帶債權、承擔連帶債務，但是法律另有規定或者第三人知道共有人不具有連帶債權債務關系的除外;在共有人內部關系上，除共有人另有約定外，按份共有人按照份額享有債權、承擔債務，共同共有人共同享有債權、承擔債務。償還債務超過自己應當承擔份額的按份共有人，有權向其他共有人追償。

第三百零八條 共有人對共有的不動產或者動產沒有約定為按份共有或者共同共有，或者約定不明確的，除共有人具有家庭關系等外，視為按份共有。

第三百零九條 按份共有人對共有的不動產或者動產享有的份額，沒有約定或者約定不明確的，按照出資額確定;不能確定出資額的，視為等額享有。

第三百一十條 兩個以上組織、個人共同享有用益物權、擔保物權的，參照適用本章的有關規定。

本文作者：邱揚成，上海驥路律師事務所合伙人

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