房屋買賣過程中，因房價波動，買賣雙方市場會發生糾紛，守約一方如果選擇解除合同，必然要主張相應的違約責任。違約金作為承擔違約責任的一種方式，在司法實踐中違約金的裁判依據又是怎樣的，本文將進行解析。

案例：

2017年4月17日，經第三人居間介紹，原、被告就上海市長寧區長寧路XXX弄XXX號XXX室房屋(以下簡稱涉訟房屋)的買賣事宜達成一致，簽訂編號為csz-XXXXXXXX的《房地產買賣居間協議》(以下簡稱居間協議)和csz-XXXXXXXX的《房屋買賣合同》(以下簡稱買賣合同)，約定原告出售涉訟房屋給被告，房價款為1,065萬元。當日，被告依據居間協議的約定支付定金5萬元，由原告簽字確認。買賣合同明確約定了合同的履行方式、履行期限等買賣條件，并約定于2017年4月22日內前往居間方簽訂示范文本的《上海市房地產買賣合同》。但直至2017年4月22日，被告卻一直沒有出現。原告遂于2017年4月24日及同年4月30日前后兩次發函通知被告前往中介處簽約并支付首期款200萬元，以便交易順利進行，但被告卻均未出現，違約行為明顯。經過原告兩次書面催告，被告在寬限期內仍未完成付款義務，原告遂于2017年5月12日發函通知中介及被告解除買賣合同。被告的行為嚴重違約，對原告造成重大損失，故原告訴至法院。

法院判決：

一、原告(反訴被告)張某與被告(反訴原告)李某就位于上海市長寧區長寧路XXX弄XXX號XXX室房屋訂立的房屋買賣合同于2017年5月13日解除；

二、原告(反訴被告)張某應于本判決生效之日起十日內向被告(反訴原告)李某返還定金5萬元；

三、被告(反訴原告)李某應于本判決生效之日起十日內向原告(反訴被告)張某支付違約金10萬元；

四、駁回原告(反訴被告)張某的其余訴訟請求；

五、駁回被告(反訴原告)李某的其余反訴請求。

律師分析：

在司法實踐中，同樣是約定總房價20%的違約金，有的裁判金額較高，有的則很低，難道是法官隨心所欲的任意裁判嗎。其實則不然，法院判決違約金，一般參考以下幾個因素：1、合同履行情況。2、在履行合同過程中的過錯情況。3、守約方的損失情況。本案中，因合同履行程度僅僅處于買賣交易的起步階段，房價波動不大，守約方損失不大，故法院判決按照10萬元的違約金。如果處于房價波動較大的時期，違約金的裁判應當以損失為基礎，兼顧補償性和懲罰性，以補償為主的裁判標準，調整違約金的數額。

本文作者：邱揚成，上海驥路律師事務所合伙人

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