案例：陸某1與陸某2系父女關(guān)系，周某與陸某1系母子關(guān)系。1991年12月，周某丈夫陸某某為戶主申請(qǐng)建造了位于上海市嘉定區(qū)婁塘鎮(zhèn)涇河村邵宅XXX號(hào)房屋。2011年8月，陸某2與上海市嘉定工業(yè)區(qū)管理委員會(huì)簽訂《上海市征用集體所有土地拆遷房屋補(bǔ)償安置協(xié)議》，該協(xié)議上被安置戶為陸某2，被動(dòng)遷房屋坐落于上海市嘉定區(qū)婁塘鎮(zhèn)涇河村邵宅XXX號(hào)，安置房屋為嘉定區(qū)綠洲薔薇苑小區(qū)內(nèi)的3套房屋，涉案房屋為其中之一。2016年1月21日，陸某1、陸某2作為出賣方(甲方)、黃某某作為買受人(乙方)簽訂了《拆遷房買賣合同》一份，約定甲方將建筑面積為89.61平方米的涉案房屋以135萬元的總價(jià)轉(zhuǎn)讓給乙方，付款方式為：乙方支付定金3萬元，2016年1月28日支付房款27萬元，2016年2月28日支付房款20萬元，拿到鑰匙當(dāng)天支付房款50萬元，余款于辦理過戶當(dāng)日付清；并約定甲方逾期未交房，乙方有權(quán)解除合同，甲方除將已收房款全部退還乙方外，并應(yīng)賠償乙方30萬元等條款。

上述合同簽訂后，黃某某于2016年1月21日、1月28日、2月29日分別支付陸某13萬元、27萬元、20萬元，共計(jì)支付房款50萬元。2017年4月，陸某1、陸某2領(lǐng)取了另外兩套安置房屋的鑰匙，但并未領(lǐng)取涉案房屋的鑰匙。2017年9月30日，陸某2、周某向上海嘉定工業(yè)區(qū)涇河村民委員會(huì)提交《申請(qǐng)書》，自愿將涉案房屋的產(chǎn)權(quán)人定為陸某2和周某，放棄人陸某1、肖琴芳亦進(jìn)行了簽字。嗣后，陸某1、陸某2以周某不同意轉(zhuǎn)讓涉案房屋為由，拒絕繼續(xù)履行合同。黃某某曾訴至一審法院，要求陸某1、陸某2繼續(xù)履行合同，交付涉案房屋。一審法院于2018年8月16日作出了(2017)滬0114民初12035號(hào)民事判決書，駁回黃某某要求交付房屋的訴訟請(qǐng)求。黃某某不服該判決，上訴至上海市第二中級(jí)人民法院。該院經(jīng)審理后，于2018年11月20日作出了(2018)滬02民終9033號(hào)民事判決書，認(rèn)定涉案房屋系戶主為陸某某的家庭所分配的動(dòng)遷安置房。因該房屋擬定的權(quán)利人為陸某2及周某，且尚未辦理產(chǎn)權(quán)登記，而周某表示對(duì)買賣合同并不知情且不同意轉(zhuǎn)讓涉案房屋，故一審法院確認(rèn)合同有效，但對(duì)黃某某要求陸某1、陸某2交付涉案房屋的訴訟請(qǐng)求不予支持，并無不當(dāng)。黃某某對(duì)于合同不能履行所造成的損失，并未提出訴訟請(qǐng)求，對(duì)此其可以另行解決。故駁回上訴，維持原判。

一審法院判決：

一、解除黃某某與陸某1、陸某2于2016年1月21日簽訂的關(guān)于上海市嘉定區(qū)綠洲薔薇苑XXX號(hào)XXX單元XXX室房屋的《拆遷房買賣合同》；

二、陸某1、陸某2應(yīng)于判決生效之日起十日內(nèi)返還黃某某已付購(gòu)房款500,000元；

三、陸某1、陸某2應(yīng)于判決生效之日起十日內(nèi)償付黃某某違約損失760,000元。

二審法院判決駁回了上訴人的上訴，維持一審判決。

裁判理由：

陸某1、陸某2與黃某某就涉案房屋所簽訂的買賣合同系雙方真實(shí)意思表示，且不違反法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)屬合法有效，對(duì)雙方均有約束力。現(xiàn)陸某1、陸某2及黃某某對(duì)于買賣合同的解除及陸某1、陸某2向黃某某返還定金50萬元均無異議，本院予以確認(rèn)，故本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)在于陸某1、陸某2在涉案房屋的買賣過程中是否構(gòu)成根本違約以及一審法院酌定由陸某1、陸某2償付黃某某76萬元是否合理。首先，作為涉案房屋的出售方，陸某1、陸某2對(duì)涉案房屋的權(quán)屬情況理應(yīng)比作為購(gòu)買方的黃某某更為清楚。根據(jù)已經(jīng)查明的事實(shí)，涉案房屋為動(dòng)遷安置所得，安置協(xié)議簽署于2011年，簽署安置協(xié)議時(shí)已明確取得三套安置房屋。黃某某與陸某1、陸某2簽訂房屋買賣合同的時(shí)間為2016年1月21日，期間，陸某1、陸某2家庭內(nèi)部完全有充足的時(shí)間對(duì)安置房屋進(jìn)行合理分配，而陸某2、周某直至2017年9月才向村民委員會(huì)提交申請(qǐng)書，自愿將涉案房屋的產(chǎn)權(quán)人定為陸某2和周某，也正因?yàn)橹苣巢煌廪D(zhuǎn)讓涉案房屋，致房屋買賣合同無法履行。鑒于涉案房屋買賣合同的合同相對(duì)人是陸某1、陸某2與黃某某，陸某1、陸某2作為出售方的根本義務(wù)在于保證房屋買賣交易的安全可靠，故一審法院認(rèn)定涉案房屋的買賣合同無法繼續(xù)履行系因陸某1、陸某2根本違約導(dǎo)致并無不當(dāng)，本院予以認(rèn)同。其次，就陸某1、陸某2所應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任，黃某某主張的是損失賠償，而黃某某于2016年2月便已向陸某1、陸某2支付50萬元，客觀上會(huì)產(chǎn)生利息損失，一審法院再結(jié)合雙方當(dāng)事人的過錯(cuò)責(zé)任及房?jī)r(jià)上漲情況，酌定陸某1、陸某2承擔(dān)76萬元的違約損失合乎情理，本院不再調(diào)整。綜上所述，一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確。

律師總結(jié)：

共有房屋買賣合同糾紛，是指部分共有人以全體共有人名義或以自己名義與買受人就共有房屋簽訂買賣合同后，合同當(dāng)事人或其他共有人對(duì)合同效力及履行提出異議而引發(fā)的糾紛。共有房屋買賣既涉及共有人之間的內(nèi)部關(guān)系，又涉及外部買賣雙方的合同關(guān)系。該類糾紛的處理應(yīng)當(dāng)注意平衡保護(hù)靜態(tài)的物權(quán)歸屬與動(dòng)態(tài)的交易安全，維護(hù)誠(chéng)實(shí)信用原則，避免違約方因違約行為而獲益。

本文作者：邱揚(yáng)成，上海驥路律師事務(wù)所合伙人

聲明：

本文由上海驥路律師事務(wù)所律師原創(chuàng)，僅代表作者本人觀點(diǎn)，不得視為驥路律師事務(wù)所或其律師出具的正式法律意見或建議。如需轉(zhuǎn)載或引用本文的任何內(nèi)容，請(qǐng)注明出處。