案例：

2021年2月21日，王某與張某雙方簽訂了關于上海市浦東新區某房屋的《房地產買賣（含居間）合同》、《上海市房地產買賣合同》及相關補充協議，約定王某以總價410萬元的價格購買上述房屋。2021年4月1日，王某在示范版《上海市房地產買賣合同》上簽字，張某于4月2日簽字。付款方式為定金20萬，于4月2日之前支付280萬，5月31日之前支付60萬元，交房付50萬。違約責任為：逾期付款超過15日，另一方可以按照逾期未付款項的日萬分日五支付賠償金，同時有單方解除合同的權利。

合同簽訂以后，因為王某系置換房屋，自己名下房屋出售后，下家未及時將房款支付給原告，直至2021年4月18日，王某才將第二筆房款280萬元付清（約定時間內付了220萬元，60萬元逾期支付）。

2021年4月18日，張某單方發函要求解除雙方之間的買賣合同，并向浦東法院提起訴訟，要求王某承擔20%的違約責任，并扣留王某房款84萬元余元。

王某認為張某解除合同的行為構成根本違約，反訴要求張某承擔違約責任，并酌情主張違約金20萬元。

一審法院判決：

1、雙方之間簽訂的買賣合同解除；

2、張某返還王某房款84萬余元；

3、王某支付張某逾期付款賠償金1.5萬元；

4、駁回雙方其余訴訟請求。

律師分析：

1、本案中，王某確實存在逾期付款的行為，但在張某發出解除合同通知函當日，王某已經將全部款項陸續支付給了張某。故此，王某的行為在張某發送解除合同通知函當日，合同是可以繼續履行的，并不構成根本違約。而張某在收到全款后，在合同尚可以繼續履行的情況下，拒絕繼續履行合同的行為構成違約。最終導致合同不能履行，雙方均有過錯，法院適用過錯相抵原則，認定雙方互不承擔違約責任。

2、實踐中，關于約定總房價款20%的違約金，最終能否獲得支持，支持多少，法院會根據案情具體分析。判罰的考慮因素一般有a、雙方在履行合同過程中的過錯情況；b、合同履行程度；c、房價是否有波動，當事人損失情況等。所以，雖然有約定20%違約金，但法院并不一定會支持，或者全部支持。

本文作者：邱揚成，上海驥路律師事務所合伙人

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