案例：

2020年12月29日，原告與被告張某在上海某某房地產經紀有限公司的的居間下簽訂了關于上海市武夷路***弄***號***室房屋的《房地產買賣（含居間）合同》，并于簽訂該合同當日，原告與被告張某簽訂了網上示范版《上海市房地產買賣合同》及補償協議。該合同約定原告以總價人民幣1650萬元的價格購買被告上述房屋，合同同時也對付款方式、違約責任等等內容進行了詳細的約定。簽訂該合同當日，因被告張某女兒未能到場簽字，被告張某與女兒已經電話聯系過，并書寫書面承諾，確認已經取得了張某女兒的委托，張某女兒會于2021年5月1日之前，在買賣合同補簽字。

上述合同簽訂以后，中介方多次找被告張某女兒在合同上補簽字，因房價上漲，被告張某女兒不愿意出售房屋，遲遲未能補簽。后原告得到中介方通知，中介方在找被告張某女兒補簽字時，被告張某女兒始終不愿意補簽。時至今日，被告張某女兒仍然未能在上述合同上補簽字。后經溝通協商，原告原定于2021年1月28日支付的第二筆款項人民幣60萬元暫緩支付，待被告張某女兒確認愿意在上述合同上補簽字之后，再行支付。

2021年3月8日，原告發函催告被告，要求兩被告繼續履行合同，并將原定于張某女兒補簽字后再行打款的60萬元房款，提前支付至被告賬戶，但兩被告在收到《催告函》后，尋找各種理由，拒不履行合同。

原告遂向法院起訴要求解除合同，并按照被告張某自己的承諾，承擔總房價20%的違約金，即330萬元。此時，房價已經上漲約350萬。

一審法院判決，雙方之間的買賣合同解除，被告張某支付原告違約金170萬元。

裁判理由:

一審法院認為，根據民法典的規定，行為人無權代理的，相對人知道或者應當知道行為人無權代理的，行為人和相對人按照各自的過錯承擔相應責任。被告作為物權代理人應當承擔主要責任。原告在簽約時，明知被告未持有其女兒的授權委托書，簡單的因為兩被告之間的身份關系，仍然與其簽約，自身也有過錯。故綜合過錯情況，合同履行程度，損失情況等，酌情判決170萬元違約金。

目前該案處于二審中

本次糾紛，因為原告在沒有看到委托書的情況下，便與被告簽約，導致房屋差價350萬元未能完全彌補。被告因為其女兒拒絕補簽字遭受170萬元的違約金。雙方在履行合同過程中，均受到損失。所以，在訂立買賣合同時，一定要核實是否有處分權，防止無權處分的情況發生。

本文作者：邱揚成，上海驥路律師事務所合伙人

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